Gayrimenkul ekonomisi. Hile sayfası: kısaca, en önemlisi

Ücretsiz teknik kütüphane

DERS ÖZETİ, KRİBS
Ücretsiz kütüphane / Rehber / Ders notları, kopya kağıtları

Gayrimenkul ekonomisi. Hile sayfası: kısaca, en önemlisi

Ders notları, kopya kağıtları

Rehber / Ders notları, kopya kağıtları

makale yorumları

içindekiler

Bir yatırım nesnesi olarak gayrimenkul
Gayrimenkul türleri ve sınıflandırılması
Bir emtia olarak gayrimenkulün özellikleri
Gayrimenkul nesnelerinin yaşam döngüsü
Emlak piyasasının özellikleri
Gayrimenkul piyasasının yasal dayanağı
Finansal piyasanın bir parçası olarak emlak piyasası
Gayrimenkul finansman sürecine katılanlar
Gayrimenkulün mülkiyeti
Gayrimenkul işlem türleri
Gayrimenkul yatırımı
Gayrimenkul işlemleri için sözleşmelerin sistemi ve içeriği
ipoteğin kökeni
Rusya'da ipoteklerin ortaya çıkışı ve gelişimi
Mortgage kredisinin özellikleri
Konut ipoteği (rehin)
Bir ipotek sözleşmesinin sonuçlandırılması
Devlet ipotek tescili
İşletmelerin ipoteğinin özellikleri
Arsa ipoteğinin özellikleri
Yaşam alanları ile operasyonlar
Konut binalarının özelleştirilmesi ve kiralanması
Piyasa ekonomisinde gayrimenkul değerlemesi
Gayrimenkul değeri türleri
Piyasa dışı değer türleri
Gayrimenkul değerleme ilkeleri
Gayrimenkul Değerleme Süreci
Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım
Maliyet yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı için tahmin yöntemleri
aşınma
Maliyet Yaklaşımını Uygulamak
Gelir yaklaşımının ana hükümleri
Gelir ve giderlerin analizi
Gelir Yaklaşımının Gayrimenkul Finansmanına Uygulanması
arazi değerlemesi
Arazinin en iyi ve en verimli kullanımının analizi
Arazi kategorileri
Rusya'da arazi mevzuatı ve arazi ilişkileri
Kentsel arazi kullanımı
Kadastro tescili
Arazi değerleme yöntemleri
Emlak olarak orman
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Değerleme uzmanının hak ve yükümlülükleri. Değerleme Uzmanının Sorumluluğu
Gayrimenkul haklarının devlet tescili
Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin prosedür
Emlak piyasasının devlet düzenleme biçimleri
Gayrimenkul vergilendirmesinin temel ilkeleri
Bireysel emlak vergisi
Kurumsal emlak vergisi
Arazi vergisi
Emlak sigortası
Mülkiyet yönetimi
emlak piyasası yönetimi

1. Bir yatırım nesnesi olarak gayrimenkul

К emlak araziye ve üzerinde oluşturulan nesnelere atfedilebilir: binalar, yapılar, devam eden inşaat nesneleri.

Rusya'da, I. Peter döneminde, "taşınmaz ve taşınır mal" terimi ilk olarak 23 Mart 1714 tarihli "Taşınır ve taşınmaz mallarda miras emri üzerine" Kararnamesi'nde ortaya çıktı. O zaman, emlak şunları içeriyordu: arazi, arazi, evler, fabrikalar, fabrikalar, ticaret dükkanları, ayrıca mineraller ve diğer yapılar (örneğin madenler, köprüler, barajlar)

Ekonomi açısından gayrimenkul, maddi bir varlık, gelir elde edebileceğiniz bir araç, bir yatırım nesnesi olarak kabul edilir. Rusya'da, Sanat'a göre taşınır ve taşınmaz olarak bir mülkiyet bölünmesi vardır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) "gayrimenkul arsaları, toprak altı arsalarını, izole su nesnelerini ve toprağa sıkıca bağlı olan her şeyi, yani. orantısız zarar vermeden taşınamayan nesneleri içerir. ormanlar, çok yıllık dikimler, binalar, yapılar dahil amaçları. Gayrimenkul ayrıca, devlet kaydına tabi hava ve deniz gemilerini, iç seyrüsefer gemilerini ve uzay nesnelerini de içerir.

Bir yatırım nesnesi olarak gayrimenkul belirtileri:

1) mülk taşınmazdır; nesneye zarar vermeden taşınamaz;

2) arazi ile güçlü bir fiziksel ve yasal bağlantı var

3) her gayrimenkul birimi, fiziksel özellikleri ve yatırım çekiciliği açısından benzersizdir;

4) malın hiçbir şekilde çalınmaması veya zarar görmemesi;

5) gayrimenkulün değeri şu anda çok yüksek;

6) işlemlerle ilgili eksiksiz ve güvenilir bilgilere erişimin düşük olması;

7) yatırım nesnesinin dayanıklılığı;

8) üretim sürecinde tüketici mallarının kaybı veya değer aktarımı, yıprandıkça kademeli olarak gerçekleşir;

9) bir kişinin konut ve diğer alan ihtiyacını karşılama yeteneği, gayrimenkulün kullanışlılığına göre belirlenir;

10) yeni inşaat özellikle bitişik arazilerin, binaların, yapıların değerini etkiler;

11) gayrimenkulün değeri kademeli olarak (zamanla) artar;

12) gayrimenkulün doğasında var olan bazı riskler vardır - bu, doğal veya insan yapımı faktörlerin etkisi altında fiziksel hasar riski, işlevsel ve dış aşınma ve yıpranma birikimi riski, kira koşullarıyla ilişkili finansal risktir;

13) gayrimenkul, bir yatırım portföyünün gelir elde edilebilmesi için sürekli yönetilmesi gerekir;

14) işlemler çok yüksek düzeyde maliyet gerektirecektir;

15) Belirli türdeki işlemleri yaparken (örneğin arsa, bina, yapı alımı) devlet tarafından belirlenen prosedürlere uyulması zorunludur.

2. Gayrimenkul türleri ve sınıflandırılması

Gayrimenkulün sosyal rolü, tüm insan ihtiyaçlarının (psikolojik, fizyolojik, entelektüel) tatminidir.

Üç ana gayrimenkul türü vardır - olduğunu arazi, konut ve konut dışı binalar.

Taşınmazın temeli arsadır.

Toprak - doğrudan veya dolaylı olarak malların üretimine veya hizmetlerin sağlanmasına dahil olan herhangi bir ticari faaliyette temel bir faktördür.

Arazi ikiye ayrılır:

1) inşaat veya diğer kullanım amaçlarına yönelik arsalar;

2) sömürülmeleri amaçlanan doğal kompleksler (mevduatlar, vb.)

Konut - Bu, insan yerleşimi için tasarlanmış tüm olanaklara sahip bir yapıdır.

Konut olabilir: seçkin, tipik, kentsel banliyö, vb.

Gayrimenkul, bileşimi, çeşitli insan ihtiyaçlarını karşılama kabiliyeti ve işlevleri bakımından heterojendir.

Gayrimenkul, işlevsel olarak konut ve konut dışı olarak alt bölümlere ayrılmıştır.

Konut dışı mülk, endüstriyel, ticari, eğlence amaçlı gayrimenkul, kurumsal, motel, otel ve karma kullanım amaçlı gayrimenkul olarak ayrılmıştır.

Endüstriyel gayrimenkul, endüstriyel binalar, çalışan fabrikalar, depolar olarak anlaşılmaktadır.

eğlence amaçlı mülk rekreasyon amaçlı - bunlar tatil köyleri, stadyumlar, kulüpler, yüzme havuzları ve eğlence amaçlı diğer tesislerdeki tesislerdir.

Kurumsal Gayrimenkul - bunlar hükümet veya belediye yetkilileri, hastaneler, sanatoryumlar ve diğer özel amaçlı işlevler için binalardır.

Karma kullanım özelliği - listelenen gayrimenkul türlerinin bir kombinasyonudur.

İşletmeye hazır olma derecesine göre gayrimenkul türleri:

1) işletmeye alınan tesisler;

2) büyük onarım veya yeniden yapılanma gerektiren binalar;

3) inşaat devam ediyor.

Doğal biçimde yeniden üretilebilirlik derecesine göre, gayrimenkul ayırt edilir:

1) yeniden üretilemez - bunlar maden yataklarıdır;

2) tekrarlanabilir - bunlar yapılar, binalar. Uzmanlık derecesine göre, vardır:

1) uzmanlaşmış: kimyasal ve petrol rafinerileri; müzeler ve kültüre ait diğer yapılar.

2) uzman olmayan - bu, açık piyasada yatırım talebi olan diğer gayrimenkullerdir.

Gayrimenkul, kullanım şekline göre konut, ticari faaliyetler, tarımsal ihtiyaçlar, özel amaçlar (okullar, kiliseler) için gereklidir.

Mülkiyet amacına göre, işletme, sahibinin ikametgahı, yatırım, geliştirme ve geliştirme, emtia stoğu olarak, halihazırda tükenmekte olan kaynakların tüketimi için tasarlanmıştır.

3. Bir emtia olarak gayrimenkulün özellikleri

Herhangi bir işlemin amacı (alım ve satım, rehin vb.) Emlak - çeşitli ihtiyaçları, belirli niteliksel ve niceliksel özellikleri karşılayan bir ürün.

Gayrimenkul, arazi parsellerini, ayrı nesneleri, yani arazi ile yakından bağlantılı bir şeyi içerir.

Mülkün bir takım özellikleri vardır.

1. Yarar. Gayrimenkul nesneleri, belirli bir yerde veya belirli bir süre için üretim alanındaki veya yerleşim alanındaki sahibinin ihtiyaçlarını, çevre dostu veya tesislerin konforunu maksimum düzeyde karşılamalıdır.

2. Temellik. Normal şartlar altında taşınmazın kaybolması, kırılması veya çalınması mümkün değildir.

3. Dayanıklılık. Ana yapıların (duvarlar, temeller, tavanlar) yapı malzemesine bağlı olarak, gayrimenkul nesneleri standart hizmet ömrü 15 ila 150 yıl arasında olan altı gruba ayrılır. İşletmeler mülk kompleksleri olduğundan, genellikle her zaman belirsiz bir süre için yaratılırlar.

4. Durağanlık. Gayrimenkul nesneleri arazi ile yakından bağlantılıdır, söz konusu nesneye herhangi bir zarar vermeden hareketleri gerçekçi değildir. Arazi bir meta olarak kabul edilirse, piyasaya arz edilen arazi miktarının doğası gereği sınırlı olduğunu söyleyebiliriz.

5. benzersizlik Her mülk benzersizdir ve bu mülke özgü ve onu diğer mülklerden ayıran bireysel (belirli) özelliklere sahiptir.

Gayrimenkul piyasasını diğer piyasalardan ayıran üç özellik:

1) doğru ürünü ve işlemin karşı tarafını bulmakla ilgili çok yüksek maliyetler;

2) emlak piyasasında mal satış süresinin diğer piyasalardan çok daha uzun olması;

3) alıcının ihtiyaçlarını karşılayabilecek sınırlı sayıda mal ve dolayısıyla bu ürünün satıcıları için alıcı sayısı sınırlıdır. Bu sınırlama, bireysel fiyatların oluşmasına yol açar.

6. Kontrol edilebilirlik. Kâr getiren her (her) mülk, yönetim gerektirir. Mülk yönetimi onarımlar, önleyici bakım, kamu hizmetlerinin sağlanması, ödemelerin alınmasının izlenmesi vb. işleri yürütmektedir.

7. Devlet organları, yerel yönetimler tarafından gayrimenkul ile yapılan işlemlerin ayrıntılı düzenlemesi. Bu, mülkün altyapının bir parçası olması ve kullanımının birçok gerçek ve tüzel kişinin çıkarlarını etkilemesi ile açıklanmaktadır.

8. Değerde sürekli artış eğilimi. Bir meta olarak gayrimenkulün değeri, gayrimenkul kıtlığı ve diğer faktörler nedeniyle zaman içinde istikrarlı bir şekilde artmıştır.

9. Likidite. Emlak piyasasında, malların düşük likiditesi, işlem koşullarında oluşan satıcı ve alıcı için yüksek düzeyde maliyetlere katkıda bulunur.

4. Gayrimenkul nesnelerinin yaşam döngüsü

Gayrimenkuller varlıkları süresince ekonomik, fiziki, hukuki değişikliklere uğradıklarından, herhangi bir taşınmaz (arazi hariç) aşağıdakilere uğrar: yaşam döngüsü aşamaları:

1) oluşum - bu bir inşaattır, yani. yeni bir işletmenin kurulması, bir arsanın satın alınması veya tahsisi;

2) sömürü - işletme ve geliştirmeyi içerir, yani genişleme, yeniden düzenleme veya yeniden yapılanma

3) varlığın sona ermesi yıkım, doğal yıkım veya tasfiyedir.

Ticari amaçla edinilen bir taşınmazın yaşam döngüsü, bu taşınmazın sahibi açısından, aynı taşınmazın yeni sahibi ile birlikte, taşınmazın ömrünün sonuna kadar tekrarlanabilir. G. Harrison'a göre yaşam döngüsü sürekli olarak belirli kalıplara tabidir - bu, fiziksel, ekonomik, kronolojik dönem ve ekonomik yaşamın geri kalan dönemidir.

Bir nesnenin fiziksel ömrü terimi, mevcut bir bina veya yapıda yaşamanın veya çalışmanın mümkün olduğu zamanı ifade eder. Bu gösterge standart, hesaplanmış, fiili olabilir ve koşulların iyileştirilmesi veya modernizasyon nedeniyle artabilir. Taşınmazın yıkılması durumunda fiziki ömrü sona erer.

Ekonomik ömür, bir nesnenin kâr elde ederek kullanılabileceği süreyi ifade eder; bu iyileştirmeler, nesnenin değerine katkıda bulunur. Yapılan iyileştirmeler, taşınmazın eskimesi nedeniyle değerine belli bir katkı sağlamıyorsa ekonomik ömrü sona erer.

Kronolojik yaş, taşınmazın işletmeye alındığı günden değerleme tarihine kadar geçen süre olarak anlaşılmaktadır.

Etkili yaş, gayrimenkul nesnesinin görünümünün, teknik durumunun, nesnenin toplam maliyetini etkileyen ekonomik faktörlerin değerlendirilmesine dayanır.

Etkili yaş - bu, nesnenin belirli bir fiziksel durumuna karşılık gelen ve uygulanma olasılığını dikkate alan yaştır.

Tipik hizmet ömrüne standart hizmet ömrü denir.

Standart hizmet ömrü - bu, düzenleyici düzenlemelerde tanımlanan binaların veya yapıların hizmet ömrüdür.

Altında kalan ekonomik ömür binalar, ekspertiz tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süreyi anlar. Bu süre, bir değerleme uzmanı tarafından gelecekteki geliri tahmin etmek için kullanılır. Nesnenin kalan ekonomik ömrünün süresi, modernizasyonu veya onarımı ile artar.

Yaşam döngüsünün yukarıdaki tüm aşamaları ve gayrimenkul nesnelerinin ömrü birbirine bağlıdır. Mülkün karlılığında ve güvenliğinde bir artış sağlayacak yeterli önlemlerin uygulanması için, gayrimenkul sahibi, yaşam döngüsünün belirli (herhangi bir) aşamasında gayrimenkulün varlığını dikkate almalıdır.

5. Gayrimenkul piyasasının özellikleri

Gayrimenkul piyasası, gayrimenkulle yapılan işlemler etrafında oluşturulan ilişkiler dizisini ifade eder. Emlak piyasası, gayrimenkul işlemleri sırasında ortaya çıkan ekonomik ilişkiler sistemine ve gayrimenkul nesnelerine para yatırmak için özel bir alandır.

Gayrimenkul segmentasyonu, gayrimenkulün belirli homojen gösterge gruplarına bölünmesi olarak anlaşılmaktadır.

Emlak piyasası aşağıdaki kriterlere göre bölünebilir:

1) coğrafi özellik. Aşağıdaki emlak piyasası türlerini içerir: kentsel, yerel, bölgesel, küresel ve ulusal;

2) nesnenin türüne göre. Bunlar binalar, yapılar, işletmeler, tesisler ve diğer nesneler için pazarlardır;

3) işlevsel amaç. Endüstriyel binalar, konutlar, endüstriyel olmayan binalar ve tesisler için pazarlar;

4) işletmeye hazır olma derecesine, mevcut tesislerin pazarlarına, devam eden inşaatlara, yeni inşaatlara göre;

5) katılımcı türüne göre: bireysel satıcılar ve alıcılar, bayiler, ticari firmalar, belediyeler;

6) işlem türlerine göre: alım satım, kiralama, ayni haklar, ipotek;

7) sektörel bağlantı: sanayi tesisleri, kamu binaları ve tarım tesisleri;

8) mülkiyet biçimine göre: devlet ve belediye tesisleri, özel tesisler;

9) işlem yapma şekli: birincil ve ikincil piyasa, organize ve örgütlenmemiş, geleneksel ve bilgisayarlı, takas ve tezgah üstü.

Emlak piyasasının ana segmentleri konut piyasası, arazi piyasası ve konut dışı piyasadır. Konut piyasası ikiye ayrılır:

1) sırayla düşük kaliteli konut, tipik konut, iyileştirilmiş planlama evleri, Stalin dönemi binaları ve seçkin konutlara bölünmüş olan kentsel konut stoku;

2) banliyö konut piyasası, oluşumu, bireysel banliyö inşaatı üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasıyla ilişkilidir.

Konut dışı binalar için pazar. Bu piyasada işlem sayısı çok daha azdır ancak gayrimenkul maliyetinin çok yüksek olması nedeniyle bu piyasada çalışanlar için caziptir.

Toprak - herhangi bir gayrimenkul nesnesinin ayrılmaz bir parçasıdır.

Emlak piyasasının özellikleri:

1) yerellik;

2) nesnelerin düşük değiştirilebilirliği;

3) mevsimsel fiyat dalgalanmaları;

4) işlemler devlet kaydına tabi olmalıdır;

5) gayrimenkul yatırımı.

Rusya'da emlak piyasası, 1990'ların başında özel mülkiyet hakkı ve özelleştirme hakkının tanıtılmasından sonra şekillenmeye başladı, bununla bağlantılı olarak devlet gayrimenkulün tek sahibi olmadı.

Gayrimenkulün farklı bölgelerinin pazarları önemli farklılıklar göstermektedir. Bu farklılıklar, yerel yönetimler tarafından oluşturulan bölgesel yasal çerçeve olan ekonomik veya doğal koşullardan kaynaklanmaktadır.

6. Gayrimenkul piyasasının yasal dayanağı

Gayrimenkul alanındaki mevzuat - devlet organlarının ilgili yasal normları oluşturabileceği, değiştirebileceği veya iptal edebileceği bir dizi kanun ve diğer normatif yasal düzenlemelerdir.

Gayrimenkul alanında haklar ve menfaatler hem özel hem de kamuya ayrılmıştır.

Kamu hakları şunları içerir:

1) vergi hakkı, yani emlak vergisi;

2) tazminat için kamu ihtiyaçları için gayrimenkulü yabancılaştırma hakkı;

3) polis gücünün hakkı - toplum tarafından kendi çıkarlarını korumak için kurulan kısıtlamalar (trafik, inşaat vb. alanında kısıtlamaların getirilmesi);

4) hazineye mülk alma hakkı. Örneğin, belirli bir malike ait olan mal, sahibinin yasal mirasçısı yoksa, önceden vasiyetname ile ilgilenmemişse, aşağıdaki durumlarda sahibinin ölümünden sonra devletin malı olabilir.

Özel haklar şunları içerir:

1) bireylerin veya tüzel kişilerin mülküne sahip olma olasılığı;

2) ömür boyu mülkiyet hakkı;

3) kanuna göre gayrimenkul hakları. içinde bulunduğu üç grup vardır.

hukuk kaynakları:

1) gayrimenkul alanında federal yasalar ve diğer düzenleyici yasal düzenlemeler kabul edilmiştir;

2) Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yasaları ve diğer düzenleyici yasal düzenlemeleri;

3) yerel özyönetim yasaları ve yerel düzenleyici yasal düzenlemeler.

Tüm Rus mevzuatının geliştirilmesinin yasal temeli, üstün güce ve doğrudan etkiye sahip olan Rusya Federasyonu Anayasasıdır. Mevcut ve kabul edilen tüm yasal düzenlemeler, Rusya Federasyonu Anayasasına tam olarak uymalıdır.

Rusya Federasyonu Anayasasında belirtilen ilkeler, Rusya'daki gayrimenkulün yasal ve medeni yönetimini belirler. Anayasa, "ekonomik alanın birliğini, malların, hizmetlerin ve finansal kaynakların serbest dolaşımını, rekabeti ve ekonomik faaliyet özgürlüğünü" garanti ederken, "özel, devlet, belediye ve diğer mülkiyet biçimleri tanınır ve korunur". "Herkes, mülk edinme, sahip olma, onu tek başına ve başkalarıyla birlikte kullanma ve elden çıkarma hakkına sahiptir." Sanata göre. Rusya Federasyonu Anayasası'nın 36 ve 40'ı, vatandaşlar ve dernekleri, özel mülkiyette toprak sahibi olma hakkına sahiptir, herkesin konut hakkı vardır.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu), gayrimenkul yönetimi alanındaki ilişkileri, takas, bağış, satış, kiralama vb.

7. Finansal piyasanın bir parçası olarak emlak piyasası

Özellikler - finansal bir varlıktır. Sermaye ve insan emeği yatırımı ile yaratılır Gayrimenkul geliştirme maliyetlidir ve sonuç olarak ödünç alınan fonları çekmek vb. gerekli hale gelir. Yukarıdakilerle bağlantılı olarak, Emlak piyasası - bu finans piyasasının sektörlerinden biridir

Alıcı ve satıcıların etkileşimini amaçlayan bir dizi belirli prosedür ve kurumu içeren karmaşık bir ekonomik sistem finansal piyasadır.

Altında Finansal market Yaratılan değerin dağılımında ortaya çıkan ekonomik ilişkilerin tezahür alanını ve finansal varlıklar için para alışverişi yaparak uygulanmasını anlar.

Gibi finansal varlıklar yatırım değerleri ve nakittir. Fon oluşturma aracı menkul kıymetler, para, mevduat, ödünç alınan (kredi) sermaye, değerli metaller ve taşlar, gayrimenkuldür.

Finansal piyasanın özellikleri:

1) finansal varlığın kullanım değeri satış yöntemi olarak muhasebeleştirilir;

2) bir finansal varlığın satılması süreci, belirli finansal kurumların yaratılması yoluyla gerçekleşir;

3) sermaye birikimi ve onu ödünç almak için koşullar yaratarak tüketim ve yatırım sürecine mali destek;

4) paranın sürekli hareketi için koşullar yaratmanın bir sonucu olarak para dolaşımı üzerindeki etkisi.

Finansal market - ayrı bağımsız piyasalardan oluşan bir sistemdir.

Tüm pazarlar birbirine bağlıdır. Aynı finansal varlık birçok piyasada emtia haline gelebilir. Gayrimenkul piyasası finansal piyasanın en önemli bileşenlerinden biridir. Borç alınan sermayenin gayrimenkulle güvence altına alınan yeniden dağıtımının gerçekleştiği finansal piyasa kısmına ipotek sermaye piyasası denir. Batı Avrupa'da kredilerin yaklaşık %70'i gayrimenkul karşılığında verilmektedir ve %90'dan fazlası konut piyasasındadır.

Rusya Federasyonu, çok zayıf gelişmiş bir ipotek kredisi sistemine sahiptir.

Rusya'da ödünç alınan fonlar oldukça pahalıdır ve yurt içi kaynaklar, ihracat-ithalat işlemlerine, döviz işlemlerine ve yüksek getirili menkul kıymetlerle yapılan işlemlere borç vermeye odaklanmaktadır.

Şu anda, düşük likiditesi ve yatırılan fonların uzun geri ödeme süresi nedeniyle gayrimenkul yatırım riski yüksektir.

Devlet, emlak piyasasındaki yatırımları etkinleştirme sürecini yönetir, yeniden yapılanma, modernizasyon veya yeni sabit varlıkların yaratılması için fonların çekilmesini teşvik eder. Devlet tahvilleri piyasası finansal kaynakları emer ve bu nedenle pahalı hale gelir.

Gayrimenkul piyasası ile finans piyasası arasında bir ilişki vardır. Gayrimenkul yatırımları artar, piyasa canlanır, azalırsa piyasa çöker. Borç verenler ve yatırımcılar ekonomik istikrarsızlık nedeniyle geri kalıyor. Gayrimenkul yatırımına yönelik finansmanın artırılması için devlet desteğine ihtiyaç var.

8. Gayrimenkul finansman sürecine katılanlar

Gayrimenkul finansmanı sürecine katılanlar arasında yerel ve federal otoriteler ile yönetim, kredi ve finans kuruluşları, yatırımcılar vb. yer alır. Gayrimenkul finansmanı sürecinde katılımcılar arasında oluşturulan ekonomik ve hukuki ilişkiler ya devlet ya da kamu kuruluşları tarafından sağlanır. Devlet birçok gayrimenkulün sahibidir. Gayrimenkul piyasasının işleyişini yakından ilgilendiren kural ve belirli düzenlemelere uyumu izler ve tesis eder; kentsel gelişimi ve belirli gayrimenkul nesnelerine ilişkin mülkiyet haklarının tescilini düzenler; gayrimenkul yatırımlarına fayda sağlar veya kısıtlamalar getirir.

borç verenler - Bunlar, yeterli fonu olmayan yatırımcılara sermaye sağlayan finansal kuruluşlardır.

Yatırımcılar gayrimenkul satın alan ve kullanılabilir durumda tutan gerçek ve tüzel kişiler olabilir. Yatırımcılar hangi projeye, ne zaman ve ne kadar yatırım yapacaklarına karar verirler.

İki tür yatırımcı vardır:

1) aktif yatırımcılar inşaat veya finansman ile uğraşır, nesneyi geliştirir veya yönetir;

2) Pasif yatırımcılar sadece projeyi finanse eder ve projede daha fazla yer alır.

Gayrimenkul piyasasındaki tüm katılımcılar,

üç gruba ayrılmıştır:

1) satıcılar. Satıcılar, taşınmaz malların sahibi olan vatandaşlar, işletmeler, yabancı kişiler olabilir;

2) alıcı-yatırımcılar, borç aldıkları ve kendi fonlarını sermaye şeklinde yatırıma dönüştürürler ve sermayenin hedeflenen dağılımını sağlarlar; 3) profesyonel katılımcılar, piyasanın belirlenmiş standartlara uygun olarak işleyişinin sağlandığı altyapı işletmeleridir. Emlak piyasasına katılanlar bunlar gayrimenkul satan profesyonel aracılardır: komisyoncular, hukuk firmaları, komisyoncular, emlakçılar, bayiler, sigorta şirketleri, yetkili kişiler.

Emlakçı - gayrimenkul piyasasında girişimci faaliyetlerde bulunan, gayrimenkul ve hakları ile çeşitli işlemler yürüten bir kişi. Emlakçılar sadece hizmetlerini satarlar.

Şu anda, emlak piyasasındaki kilit rakam, gelişimgayrimenkul alanında bir yatırım projesinin yönetimi ile ilgili faaliyetler yürüten . Geliştirici - araziyi yeni kullanımı için dönüştüren bir organizatör.

Geliştiricinin etkinliği üç aşamaya ayrılabilir:

1) ilk aşamada, projenin uygulanma olasılığı analiz edilir;

2) ikinci aşamada, projenin uygulanması için bir plan geliştirilir;

3) Üçüncü aşamada ise yatırım projesinin hayata geçirilmesi gerçekleşir.

Geliştirici, mülkün yaratılmasını, bu mülke yatırılan tüm kaynakları telafi edecek şekilde düzenlemeye çalışır. Sonuçta, asıl amacı nesnenin satışından kar elde etmektir.

9. Gayrimenkulün mülkiyeti

Gayrimenkul mülkiyeti hakkı, belirli bir kişinin mülke sahip olma, elden çıkarma ve kendi çıkarları doğrultusunda kullanma hakkı olarak anlaşılır.

Mülkiyet hakkı, belirli bir şeye sahip olma yeteneğini ifade eder. Mülkiyet hakkı ancak kanuna uygun olarak kullanılabilir. Mülkiyetin yasal olarak kullanılması ve kar veya faydalı mülk elde edilmesi kullanım hakkıdır

Tasfiye hakkı, mal sahibine mülkün gelecekteki kaderini yasal olarak belirleyen belirli eylemleri gerçekleştirme fırsatı vermek olarak anlaşılır.

Mülkiyet haklarının yasal içeriği, yukarıdaki faktörlerin bir kombinasyonudur.

Kanun, mülk sahipliğinin edinilmesi veya sona ermesinin temel özelliklerini belirler. Mülkün kullanımı, bulundurulması veya elden çıkarılması, hangi mülkte olduğuna, yani bir vatandaşın veya tüzel kişinin mülkiyetinde, Rusya Federasyonu'nun bir konusunun mülkiyetinde veya Rusya Federasyonu'nun mülkiyetinde vb.

Sadece belediye veya devlet mülkiyetinde de olabilecek mülk türleri kanunla belirlenir. Sahiplerin hakları devlet tarafından korunmaktadır.

Sanata göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 213'ü, yasaya göre vatandaşlara veya tüzel kişilere sahip olunamayan belirli mülk türleri hariç olmak üzere, herhangi bir mülkün vatandaşlara ve tüzel kişilere ait olabilir.

Ticari ve ticari olmayan kuruluşlar, kurucularının katkıları olarak kendilerine devredilen mülklerin ve ayrıca bu tüzel kişilerin başka gerekçelerle edindikleri mülklerin sahipleridir.

Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 214'ü Rusya Federasyonu'ndaki devlet mülkiyeti, Rusya Federasyonu'na ait mülkler ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının sahip olduğu mülklerdir - cumhuriyetler, bölgeler, bölgeler, federal öneme sahip şehirler, özerk bölgeler, özerk bölgeler . Arazi ve diğer doğal kaynaklar devletin mülkiyetindedir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 217. maddesi, devlet veya belediye mülkünün, sahibi tarafından devlet ve belediye mülklerinin özelleştirilmesine ilişkin yasaların öngördüğü şekilde vatandaşların ve tüzel kişilerin mülkiyetine devredilebileceğini belirtir.

Devlet ve belediye mülklerinin özelleştirilmesinde, özelleştirme yasalarında aksi belirtilmedikçe, mülkiyet hakkının kazanılması ve feshedilmesi prosedürünü düzenleyen bu Kanunda öngörülen hükümler uygulanır.

Ortak mülkiyet özel bir rol oynar, çünkü iki veya daha fazla kişiye ait olan mülkün mülkiyetinde her bir sahibinin payını belirlemek gerekli hale gelir.

Yasa, ortak mülkiyetin oluşumunu sağlar, amacını değiştirmeden bölünmemiş bir mülkün mülkiyetine ikiden fazla kişi girdiğinde ortaya çıkar.

10. Gayrimenkul işlemleri türleri |

Anlaşmak - Bu, bir tüzel veya gerçek kişinin medeni hak ve yükümlülükleri oluşturmayı, değiştirmeyi veya sona erdirmeyi amaçlayan bir eylemidir.

Bir anlaşma yapmak - bu, bireylerin veya tüzel kişilerin yasal ilişkilerini kurmaya, sona erdirmeye veya değiştirmeye yönelik eylemlerin yanı sıra banka menkul kıymetlerinin, paranın bir kişiden diğerine transferine ilişkin belgelerin imzalanmasıdır.

Her işlemin temel (neden) olarak adlandırılan yasal bir amacı vardır. Nedeni yasal ve uygulanabilir olmalıdır. Aşağıdaki koşullar yerine getirildiğinde işlem uygun kabul edilir:

1) işlem yetenekli vatandaşlar tarafından sonuçlandırılır;

2) İşlem, tarafların bilinçli iradesine dayalı olarak yapılmıştır ve belirli bir sonuca yöneliktir;

3) İşlemin yasal faaliyetleri karşılayacak amaçlara uygun olarak gerçekleştirilmesi.

İşlemler birkaç türe ayrılabilir:

1) taraf sayısına göre: tek taraflı, iki taraflı, çok taraflı

2) forma göre: noter onaylı; basit yazıyla.

Tüm formlar Devlet Siciline kaydedilmelidir;

3) meydana geldiği anda: gerçek; resmi;

4) tarafların yükümlülüğü altında: geri ödenebilir; karşılıksız;

5) bir işlem gerçekleştirirken tarafların karşılıklı yükümlülüklerinin kesinliği ile: iletişimsel - karşılıklı yükümlülüklerin hacmi, düzeyi ve ilişkisi özel olarak tanımlanmıştır; koşullu - yükümlülüklerin ortaya çıkması ve sona ermesi, oluşumu önceden bilinmeyen bir duruma bağlıdır;

6) sonuç olarak: kişisel olarak sonuçlandırılır; hamiline vekaleten sonuçlandırılır;

7) icra yeri: organize pazardaki işlemler (rekabet, açık artırma); örgütlenmemiş piyasada işlemler;

8) içeriğin yasallığına göre: geçerli; geçersiz.

Kanunların gereklerine uymadıkları takdirde işlemler geçersiz sayılır. Geçersiz işlemler iki türdür: geçersiz ve geçersiz, yani kesinlikle ve nispeten geçersiz.

İptal edilebilir bir işlem mahkeme kararı ile geçersizdir.

Void, komisyonunun en başından itibaren geçersizdir.

İade, geçersizliğin tanınmasını gerektirir.

Aşağıdaki iade türleri vardır:

1) iki taraflı - taraflardan her biri, işlem kapsamında edindiği her şeyi nakdi veya ayni olarak diğerine iade ettiğinde;

2) tek taraflı - yapılan her şeyin yalnızca iyi niyetli taraf tarafından geri alındığı ve ikincisinin bunu devlete devrettiği zaman.

Sanata göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 131'i, gayrimenkul ile ilgili tüm işlemler, gayrimenkul haklarının varlığının, bu hakların kısıtlanmasının, bunların oluşumu, devri ve feshinin tek kanıtı olarak hareket eden devlet kaydına tabidir. Bu gerekliliklere uyulmaması, mahkeme tarafından bu şekilde tanınmasına bakılmaksızın işlemin geçersizliğini gerektirir.

11. Gayrimenkul yatırımı

Gayrimenkul piyasası, yatırım faaliyeti ile yakından bağlantılıdır. Yatırımlar birincil ve ikincil gayrimenkul piyasalarında yapılır.

Yatırımlar - Bir yatırımcı tarafından mülk edinimi için yatırılan ve gelir veya başka yararlı sonuçlar yaratma potansiyeline sahip birikmiş tasarruflar.

Yatırım faaliyeti, bir yatırımcının, birikmiş tasarruflarını veya dışarıdan toplanan fonları, gelecekte yatırımcıya gelir getirecek olan mülk edinimi için yatırmak için eylemlerinin yürütülmesidir.

Farklı bölgelerin ekonomik, doğal, sosyal ve politik özelliklerinden kaynaklanan bölgesel gayrimenkul piyasalarında farklılıklar vardır, bölgesel yatırım çekiciliğinde farklılıklar vardır. Herhangi bir yatırım kararı almak için, potansiyel bir yatırımcının bölgedeki yatırım ortamı hakkındaki bilgileri analiz etmesi gerekir. Gayrimenkul piyasasının gelişmesini engelleyen faktörler: yüksek gayrimenkul maliyeti ile alıcıların finansal yetenekleri arasındaki tutarsızlık; gayrimenkul çekmek için uzun vadeli yatırım kaynaklarının eksikliği.

Gayrimenkul yatırımcılarının temel amaçları şunlardır:

1) nakit gelirin alınması;

2) tesislerin geliştirilmesi veya yeniden inşası için piyasa fiyatlarındaki değişiklikler nedeniyle gayrimenkul değerindeki artıştan kaynaklanan sermaye kazançları;

3) tesisin uzun süreli işletilmesi

4) elde tutma süresinin sonunda nesnenin yeniden satışından gelir elde etmek.

Gayrimenkule yatırım yapmak için üç ana alan vardır: gelecekte gelir getirecek konut, arsa ve gayrimenkul.

Arsalara yatırım yaparsanız, dış faktörlere, yani yerel makamların kararlarına, ekonomik faktörlere, ekolojiye, arazi mevzuatındaki değişikliklere yüksek bir bağımlılık vardır.

Konut yatırımı, artan ev fiyatlarından nakit akışı sağlar. Akut bir konut sorunuyla bağlantılı olarak yüksek konut talebi ortaya çıkıyor, çünkü şu anda mülteci akını sadece büyüyor ve bu nedenle bu yatırım yönü umut verici ve çekici.

Gayrimenkule yatırım yapmak gelir getiriyorsa, bu yön en karlı olanıdır.

Gayrimenkul piyasasına yatırım yapma yöntemleri doğrudan ve dolaylıdır:

1) dümdüz - bu, özel bir sözleşme kapsamında açık artırmada gayrimenkul edinimidir;

2) dolaylı gayrimenkul yatırımlarında uzmanlaşmış şirketlerin menkul kıymetlerinin satın alınmasıdır.

Gayrimenkul yatırımları uzun vadelidir.

Gayrimenkul yatırımının kaynakları ve tutarı, banka faiz oranı, beklenen yatırım getirisi, yatırım alanındaki vergi politikası, enflasyon oranları ve gayrimenkul yatırımının risk derecesinden etkilenir.

Rusya'da konut en çekici yatırımdır, ancak maliyeti genellikle Rus nüfusunun ana bölümünün gelirini aşmaktadır, bu nedenle uzun vadeli bir kredi gereklidir ve ipotek kredisi sistemi iyi gelişmemiştir.

12. Gayrimenkul işlemlerine ilişkin sözleşmelerin sistem ve içeriği

Medeni hukukta, bir sözleşme, iki veya daha fazla kişi arasında medeni hak ve yükümlülükler oluşturmayı, değiştirmeyi veya sona erdirmeyi amaçlayan bir anlaşmadır.

Anlaşma - bu bir medeni hukuk ilişkisidir; işlemin içeriğini belirleyen bir belgedir, yazılı olarak sonuçlandırılır.

Sözleşme, tarafların bireysel çıkarlarını koordine etmek için ilişkilerinde ortaya çıkan ana özellikleri dikkate almaya izin verir. Sözleşme, katılımcıları için yasal garantiler oluşturmanıza olanak tanır.

Aşağıdaki sözleşme türleri vardır:

1) geri ödenebilir sözleşmeler, özleri, sözleşmenin taraflarının her birinin bir fayda elde etmesi gerçeğinde yatmaktadır: haklar veya mülkiyet

2) karşılıksız, bunlar bağış, miras vb. sözleşmeleri içerir;

3) rıza, sadece tarafların mutabakatını gerektirirler;

4) gerçek, onlar için sözleşmenin konusu olan mülkün fiili devri yeterlidir;

5) nihai sözleşme, taraflara, kendilerini ilgilendiren hedeflere ulaşmayı amaçlayan yükümlülükler ve haklar verilmesini sağlar;

6) bir ön anlaşma, tarafların gelecekte bir anlaşma yapmalarına veya bazı koşulları üzerinde anlaşmalarına yardımcı olur;

7) açık bir sözleşme, temel şartları kabul eder;

8) Bir sözleşme birbirinden bağımsız birkaç yükümlülük içeriyorsa bölünebilir olarak adlandırılır, aksi takdirde bölünmez bir sözleşme yapılır.

Sözleşmelerin yapısal yapısı koşullara bağlı olarak değişebilir. Ancak hemen hemen her sözleşmenin 10 veya daha fazla bölümü vardır: sözleşmenin detayları, sözleşmenin konusu, önsöz, sözleşmenin konusu, sözleşmenin süresi, gayrimenkul devir koşulları, sözleşme bedeli ve uzlaşma prosedürü, hak ve yükümlülükleri her iki taraf, nihai hükümler.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre Sanat. 427, tarafları bağlayıcı olmayan ve taraflarca gönüllü olarak uygulanabilecek örnek sözleşme hükümlerinin kullanılmasına olanak tanır.

Sözleşme, isim ile başlar, ardından imza numarası, yeri ve tarihi gelir. Bitiş tarihi, sözleşmenin yürürlüğe girdiği tarihtir.

önsöz - akdi ilişkilere giren taraflar, hukuki durumları, kısaltılmış ve tam adları belirtilerek bilgilerin yer aldığı bir giriş bölümüdür.

Gayrimenkul sözleşmelerinde yer alan şartların çeşitliliği temel, olağan ve arızi olmak üzere üç grupta toplanmaktadır.

Gayrimenkul ile ilgili bir sözleşme işleminin yapılması ve niteliğinin ifade edilmesi için gerekli koşullara esas denir.

Sözleşme türünün özelliklerinden kaynaklanan belirli sözleşme ilişkileri konularını belirleyen koşullara ek denir.

Rastgele koşullar, yalnızca sözleşmeye dahil edildiklerinde yasal olarak yürürlüğe giren koşullardır.

Sözleşmenin türü, gayrimenkulün türü ve çeşidi sözleşmenin konusunda belirtilir.

13. İpoteğin kökeni

ipotek - kelime, "temel", "rehin" olarak çevrilen eski Yunancadır (Antik Çağ Sözlüğü. M., 1989, s. 230). Ortaya çıkışı, özel mülkiyetin ve esas olarak arazinin ortaya çıkmasıyla belirlendi. Bu süreçler en aktif olarak, rehin yasasının geliştirilmesi için bir ön koşul olan antik Yunanistan'da geliştirildi. Böylece taşınırlar rehin edildiğinde alacaklının tasarrufuna geçer ve borcun ödenmesine kadar onda kalırdı. Borcun ödenmemesi durumunda alacaklı, alacaklarını karşılamak için bunları sattı.

Mortgage kredi sistemi, Antik Roma ve Antik Yunan dönemlerinden başlayarak, gelişmiş herhangi bir özel hukuk sisteminin ayrılmaz bir parçasıdır. Ekonominin durumu şu anda tatmin edici olmadığı için ipoteklerin rolü sürekli büyüyor. İyi düşünülmüş ve verimli bir ipotek sistemi, enflasyonu düşürmeye ve ekonomik ve sosyal sorunları çözmeye yardımcı olabilir.

ipoteğin kökeni. Tarihçilere göre, ipoteğin ilk sözü VI. Yüzyıla aittir. M.Ö e. Yunanistan'da "ipotek" kelimesi, belirli arazi sahipleri tarafından borçlunun alacaklıya karşı sorumluluğu anlamına geliyordu. Borçluya ait olan belirli bir arazi alanının sınırına, bir borç düzenlenmişse, "ipotek" adı verilen bir sütun yerleştirildi. Arazi sahibinin borçları bu sütun üzerinde işaretlenmiştir. Daha sonra, sütunlar yerine, "ipotek" adı verilen özel kitaplar kullanıldı. Eski Yunanistan'da, orijinal ipotek biçimleri tanıtım sağladı: ilgilenen herhangi bir kişi arazi mülkiyetinin durumunu tespit edebilirdi.

Eski Yunanistan'da ipotek kurumu ortaya çıktı, Roma medeni hukukunun gelişimi üzerinde çok büyük bir etkisi oldu, daha sonra rehin kurumunun daha sonraki gelişiminin temeli haline gelen çeşitli mülkiyet güvenliği biçimleri geliştirdi. Fiducia, eski Roma'daki orijinal rehin şekliydi, özü borçlunun borcunu güvence altına almak için herhangi bir mülkü alacaklının mülkiyetine veya mülkiyetine devredebilmesi ve alacaklının bu mülkü borçluya iade etmesi gerektiğidir. ikincisi borcunu ödedi. Daha sonra, pygnus ortaya çıktı. Pingus kapsamında, mülk, borç ödenene kadar geçici zilyetliğe devredildi.

Alacaklı, yalnızca borçlu yükümlülüğünü yerine getirmeyi geciktirdiğinde, rehin konusunu bağımsız olarak satma hakkına sahipti. Roma hukuku, Yunanistan'da geliştirilen ipoteği bir rehin şekli olarak kabul etmiş, bununla birlikte rehinli malın rehinlinin zilyetliğine verilmesi gerekmemiştir.

Rusya'da, "ipotek" kavramı ilk kez 1992 yılında, yükümlülükleri güvence altına almanın bir yolu olarak ipotek olasılığını güvence altına alan Rusya Federasyonu "Rehin Üzerine" yasası ile tanıtıldı.

14. Rusya'da ipoteklerin ortaya çıkışı ve gelişimi

Rusya'da rehinle ilgili ilk kanunlar XNUMX.-XNUMX. yüzyıllarda ortaya çıktı ve yasal normlar XNUMX. yüzyılın sonunda veya XNUMX. yüzyılın başında ortaya çıktı. Pskov Yargı Şartında. O zamanlar Rus hukukunda, alacaklılara garantiler sağlayan ve kredinin faizi yerine rehin verilen mülkün kullanılmasına izin veren yeni bir rehin şekli ortaya çıktı.

1787. yüzyılın sonunda Rusya'da. soylulara ipotek kredisi sistemi kuruldu, soylular için bir banka yeniden düzenlendi, Noble Bank'ın sermayesi artırıldı, kredilerin büyüklüğü, kredi verme süresi ve mülklerinin korunması için ek garantiler sağlandı. sahipleri. XNUMX'de Devlet Kredi Bankası kuruldu, standart ipotek bankasına yakındı.

XVIII yüzyılın sonunda. Rusya'da yeni menkul kıymetler - ipotek tahvilleri sorunu vardı.

14. yüzyılda rehnin tescil usulü, 1866 Nisan 31 tarihinde yürürlüğe giren noterlik tüzüğü ile 1891 Mayıs XNUMX tarihinde Adalet Bakanlığınca onaylanan ve rehnin muhafaza usulünü belirleyen Noterlik Yönetmeliği ile belirlenmiştir. serf tapu sicili.

XIX'in sonunda - XX yüzyılın başında. borçlunun alacağı arsalarla teminat altına alınan kredi verme süreci aktif olarak devam ediyordu.

1922'den 1961'e Rusya'da RSFSR Medeni Kanunu yürürlükteydi; Sanat uyarınca. 85 rehin - bu hak talep hakkıdır, borçlunun yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda alacaklıya, rehinli mülkün değeri pahasına talebin diğer alacaklılara göre öncelikli olarak yerine getirilmesini sağlar.

Gayrimenkul kaydı, 21.07.1997 Temmuz XNUMX tarihli "Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında" Federal Yasası ile düzenlenmektedir. Bankanın ipotek altındaki haklarının gerçekleştirilmesi, "İcra Takibi Hakkında Kanun" çerçevesinde mümkündür.

1998 yılında, "İpotek Üzerine" Federal Yasa kabul edildi.

Sanat'a göre. Yukarıdaki kanunun 2'si “Federal tarafından aksi belirtilmedikçe, bir kredi sözleşmesi, bir kredi sözleşmesi veya satın alma ve satma, kiralama, sözleşme, diğer anlaşma, hasara dayalı bir yükümlülük dahil olmak üzere başka bir yükümlülük kapsamındaki bir yükümlülüğü güvence altına almak için bir ipotek kurulabilir. hukuk”. İpotek sözleşmesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun sözleşmelerin imzalanmasına ilişkin genel kurallarına uygun olarak sonuçlandırılır. Kredi bir tür kredi sözleşmesidir.

"Gayrimenkul Rehni Kanunu"nun ortaya çıkmasıyla birlikte, piyasada serbestçe dolaşan bir ipotek teminatı ortaya çıktı. Bir ipotek teminatı tescil edilir, ipotek sözleşmesinde belirtilen mülkün ipoteği ile güvence altına alınan, borcun varlığına ve rehin hakkının varlığına dair başka bir kanıt sunmadan sahibinin parasal bir yükümlülük altında kullanma hakkını tasdik eder.

15. Borçları güvence altına almanın bir yolu olarak ipotek

"İpotek Yasası" (Madde 5) uyarınca, Sanatta belirtilen gayrimenkul. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, hakları da dahil olmak üzere gayrimenkul haklarının devlet tescili için belirlenen şekilde tescil edilmiştir.

1) Sanatta belirtilen arsalar hariç, arsalar. Federal Yasanın 63'ü;

2) girişimcilik faaliyetlerinde kullanılan işletmeler, binalar, yapılar ve diğer taşınmazlar;

3) bir veya daha fazla izole odadan oluşan konut binaları, apartmanlar ve konut binalarının ve dairelerin bölümleri;

4) kulübeler, bahçe evleri, garajlar ve diğer tüketici binaları;

5) hava ve deniz gemileri, iç seyrüsefer gemileri ve uzay nesneleri.

Bir ev ipoteğindeki teminat aşağıdaki gereksinimleri karşılamalıdır:

1) diğer evlerden veya apartmanlardan ayrı bir mutfak ve banyoya sahip olmak;

2) meskene ısı tedarikini sağlayacak elektrik, buhar veya gazla ısıtma olmalıdır;

3) banyo ve mutfakta sıcak ve soğuk su temini sağlanmalıdır;

4) Sıhhi tesisat armatürleri, kapılar, pencereler ve çatı iyi durumda olmalıdır.

İpotek sözleşmesi, ipoteğin konusunu, değerinin değerlendirilmesinin sonuçlarını, ipotekle güvence altına alınan sözleşmenin özünü ve ifa süresini belirtir.

Sözleşme ipotek konusunu isim, yer ve tarif ile tanımlar. İpotek konusunun takdiri, ipotek ve ipotek sahibi arasındaki anlaşma ile "Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Kanuna göre belirlenir.

Bir ipotek sözleşmesi, yürürlüğe girdiği andan itibaren devlet kaydına tabidir. Sözleşme noter tasdikli olmalıdır.

Bir ipotek, rehinlinin alacaklarını, rehinli mal pahasına tatmin olduklarında var oldukları ölçüde güvence altına alır.

Gayrimenkul rehni, "ipotek" adı verilen ayrı bir kategoriye ayrılır. Bir teminat nesnesi olarak gayrimenkulün diğer teminat nesnelerine göre avantajları şunlardır:

1) ipotekli gayrimenkulün değeri enflasyon seviyesine bağlı olarak artabilir;

2) borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmesi için iyi bir teşvik, mülk kaybetmenin gerçek tehlikesidir.

Taşınmazın dayanıklı olması ve değerinin çok yüksek olması nedeniyle kredi uzun vadeli ve tutar olarak önemli ise gayrimenkul teminat olarak kullanılabilir. Gayrimenkul değerinde bir artış tahmin edilebilir.

Rehinli mülkün rehinine devredilmesiyle teminat üzerine uzun vadeli bir kredi sağlanır: fiyatı özellikle istikrarlı olan güvenilir menkul kıymetlerle güvence altına alınan değerli metaller ve bunlardan yapılan ürünler. Dünya pratiğinde, uzun vadeli kredilerin çoğunluğu gayrimenkul teminatı üzerine verilir. İpotek, Rusya'daki yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamanın en öncelikli yolu haline geliyor.

16. Mortgage kredisinin özellikleri

ipotek - bir gayrimenkul rehnidir.

ipotek - Bu, gayrimenkul teminatlı bir kredidir.

Mortgage kredisi - Bu, gayrimenkul teminatlı bir kredidir.

Birincil ve ikincil ipotek sermaye piyasalarının gelişimine dayalı bir ipotek kredisi sistemi oluşturmak mümkündür.

Birincil ipotek sermaye piyasasının bileşimi: 1) borç verenler - kredi sermayesi sağlarlar; 2) borçlular-yatırımcılar gayrimenkul satın alır

ticari faaliyetlerde kullanmak veya yatırım yapmak için.

İkincil pazar - birincil piyasada ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin alınıp satılması işlemidir. Birincil kredi verenlere birincil ipotek menkul kıymetini satma fırsatı sağlamak ve elde edilen geliri aynı piyasada başka bir kredi sağlamak için kullanmak, ikincil ipotek sermaye piyasasının temel görevidir.

Borç veren, mülkü kendi takdirine göre elden çıkarabilir, eğer borçlu krediyi geri ödemezse, bu ipotek kredisinin avantajıdır. Gayrimenkul dayanıklıdır ve fiyatı sabittir.

Gayrimenkul piyasasında en büyük gelişme, ipotek temelinde finansal kaynakların çekilmesi olmuştur, çünkü gayrimenkulün maliyeti potansiyel alıcıların finansal yeteneklerini karşılamamaktadır, ancak gayrimenkul alımı için alınan bir kredi teminat görevi görebilmektedir. - geri ödeme yükümlülüğü.

Mortgage kredilerinin temel sorunu, uzun vadeli finansal kaynakların eksikliğidir. Özel mevduatlar uzun vadeli fon kaynağı olabilir.

1998 yılında meydana gelen mali ve ekonomik kriz, nüfusun reel gelirlerinin azalmasına ve tasarruflarının değer kaybetmesine yol açmış ve özel mevduatın Sberbank'a çıkışına katkıda bulunmuştur. Sorunlardan biri, potansiyel bir borçlunun ödeme gücünü gerçek gelire dayalı olarak değerlendirmektir.

Potansiyel borçluların resmi geliri düşüktür, çünkü ekonomideki gölge sektörün payı çok büyüktür, bu da ticari bankaların borç verme kararları vermesini zorlaştırmaktadır. Nüfusa ipotek kredisinin iyi düşünülmüş bir devlet vergi politikası, gerçek gelirleri "gölgeden" çıkarmayı mümkün kılacaktır.

İpotek kredisi sisteminin geliştirilmesi, yüksek gayrimenkul maliyeti ile nüfusun çoğunluğunun finansal yetenekleri arasında gözlemlenen dengesizliği ortadan kaldırmanın ana yönüdür. İpotekler birçok ülkede gayrimenkul işlemlerinin çoğunu finanse edebilir. Düşük faizli uzun vadeli bir kredi, nüfusun konut edinme sürecini hızlandıracaktır. Şu anda, nüfus çok uzun bir süre boyunca tam olarak konut satın almak için fon ayırmaya zorlanıyor. Gayrimenkul değerlemeye yönelik geleneksel yaklaşımlar, gayrimenkul yatırımlarının finansmanına ilişkin kararlar alınırken, ipotek kredileri için teminat olarak kullanılan nesnelerin değerini belirlerken yaygın olarak kullanılmaktadır.

17. Konut ipotek (rehin)

İpotek süreci, "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Yasası ile düzenlenir (30.12.2004 Aralık 216 tarih ve XNUMX-FZ sayılı Federal Yasalarla değiştirildiği gibi).

Gayrimenkul rehinine ilişkin bir anlaşma (ipotek sözleşmesi) uyarınca, bir taraf - ipotekliİpotek ile güvence altına alınan bir yükümlülük altında alacaklı olan, bu yükümlülük kapsamında borçluya karşı parasal taleplerini karşı tarafın ipotekli gayrimenkulünün değerinden karşılama hakkına sahiptir - rehin veren federal yasa tarafından belirlenen istisnalar dışında, ağırlıklı olarak rehin verenin diğer alacaklıları üzerinde.

Rehin veren, ipotekle güvence altına alınan yükümlülük altındaki borçlu veya bu yükümlülüğe katılmayan bir kişi (üçüncü kişi) olabilir.

Üzerinde ipotek tesis edilen mülk, rehin verenin mülkiyetinde ve kullanımında kalır.

Burada belirtilen koşulların ortaya çıkması üzerine bir federal yasa temelinde ortaya çıkan bir taşınmaz mal rehinine, federal yasa tarafından aksi belirtilmedikçe, bir ipotek sözleşmesi nedeniyle doğan bir rehin ile ilgili kurallar buna göre uygulanır.

Federal yasa tarafından aksi belirtilmedikçe, bir kredi sözleşmesi, bir kredi sözleşmesi veya satış, kiralama, sözleşme, diğer anlaşma veya hasara dayalı bir yükümlülük de dahil olmak üzere başka bir yükümlülük kapsamındaki bir yükümlülüğü güvence altına almak için bir ipotek tesis edilebilir.

İpotekle güvence altına alınan yükümlülükler, alacaklı ve tüzel kişilerse borçlu tarafından, Rusya Federasyonu'nun muhasebe mevzuatında belirlenen prosedüre göre muhasebeleştirilir.

İpotek, kredi sözleşmesi kapsamındaki borcun anapara tutarının veya ipoteğin teminat altına aldığı diğer yükümlülüğün tamamının veya ipotek sözleşmesinin öngördüğü kısmın ipotek sahibine ödenmesini sağlar.

Bir kredi sözleşmesinin veya faiz ödenmesi şartıyla bir kredi sözleşmesinin ifasını güvence altına almak için kurulan bir ipotek, kredinin (ödünç alınan fonların) kullanımı için alacaklıya (borç verene) kendisine ödenmesi gereken faizin ödenmesini de sağlar.

İpotek sözleşmesinde ipoteğin teminat altına aldığı alacaklarının toplam sabit tutarı belirtilmişse, borçlunun bu tutarı aşan ipoteğe olan borçları ipotekle güvence altına alınmış sayılmaz.

Bir ipotek sözleşmesi kapsamında, hakları devletin gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler için belirlenen prosedüre uygun olarak tescil edilen gayrimenkul rehnedilebilir:

1) arsalar;

2) işletmeler, ayrıca girişimci faaliyetlerde kullanılan binalar, yapılar ve diğer taşınmazlar;

3) bir veya daha fazla izole odadan oluşan konut binaları, apartmanlar ve konut binalarının ve dairelerin bölümleri;

4) kulübeler, bahçe evleri, garajlar ve diğer tüketici binaları;

5) hava ve deniz gemileri, iç seyrüsefer gemileri ve uzay nesneleri.

Amacı değiştirilmeden (bölünemez bir şey) ayni bölünmesi mümkün olmayan mülkün bir kısmı, bağımsız bir ipotek konusu olamaz.

18. Bir ipotek sözleşmesi akdetmek

Bir ipotek sözleşmesi yapma prosedürü, "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Yasasında (30.12.2004 Aralık 216 tarih ve XNUMX-FZ sayılı Federal Yasalarla değiştirildiği gibi) tanımlanmıştır.

İpotek sözleşmesi, sözleşmelerin yapılmasına ilişkin Rusya Federasyonu Medeni Kanununun genel kurallarına ve yukarıda belirtilen 216 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak sonuçlandırılır.

İpotek sözleşmesi, ipoteğin konusunu, değerini, özünü, boyutunu ve ipotekle güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilme süresini belirtir.

İpotek konusu, adı, yeri ve bu konuyu belirlemeye yetecek bir tanım belirtilerek sözleşmede belirlenir.

İpotek sözleşmesi, ipoteğe konu olan mülkün rehin verene ait olduğu hakkı ve bu hakkı tescil eden gayrimenkul ve onunla işlemlerin devlet tescilini yapan kuruluşun adını belirtir. rehin.

İpotek konusunun değerlemesi, ipotek verildiğinde "İpotek Üzerine" Federal Kanunun 67. Maddesinin gerekliliklerine tabi olarak, ipotek veren ve ipotek alan arasındaki anlaşma ile Rusya Federasyonu mevzuatına göre belirlenir ve parasal olarak ipotek sözleşmesi.

Devlet ve belediye mülkü ipotek edildiğinde, değerlendirmesi federal yasa tarafından belirlenen şartlara göre veya onun belirlediği şekilde yapılır.

Devlet veya belediye mülkiyetinde olan inşaat halindeki taşınmaz malın rehnedilmesi durumunda, bu mülkün piyasa değeri tespiti yapılır.

Bir ipotekle güvence altına alınan bir yükümlülük, ipotek sözleşmesinde tutarı, ortaya çıkma gerekçeleri ve yerine getirilmesi için son tarih belirtilerek belirtilmelidir. Bu yükümlülüğün herhangi bir sözleşmeye dayandığı durumlarda, bu sözleşmenin tarafları, akdedildiği tarih ve yer belirtilmelidir. İpotekle güvence altına alınan borcun tutarı gelecekte belirlenecekse, ipotek sözleşmesinde bunun tespiti için usul ve diğer gerekli koşullar belirtilmelidir.

Bir ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülük kısmen ifaya tabi ise, ipotek sözleşmesinde ilgili ödemelerin şartlarını (dönemlerini) ve tutarlarını veya bu tutarların belirlenmesini mümkün kılan koşulları belirtmelidir.

Rehin alacaklısının hakları Sanat uyarınca ise. "İpotek Üzerine" Federal Yasası'nın 13'ü bir ipotek ile onaylanmıştır, bu, ipotek sözleşmesinde, yasa gereği ipotek olarak ipotek verildiği durumlar haricinde, ipotek sözleşmesinde belirtilir.

Bir ipotek sözleşmesi yazılı olarak yapılır ve devlet kaydına tabidir.

Bir ipotek sözleşmesinin devlet tescili ile ilgili kurallara uyulmaması, geçersizliğini gerektirir. Böyle bir anlaşma geçersiz ve hükümsüz kabul edilir.

İpotek sözleşmesi akdedilmiş sayılır ve devlet kaydının yapıldığı andan itibaren yürürlüğe girer.

Bir ipotek sözleşmesi bir krediye veya bir ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülüğü içeren başka bir sözleşmeye dahil edildiğinde, bu sözleşmenin şekli ve devlet kaydı ile ilgili olarak bir ipotek sözleşmesi için belirlenen şartlara uyulmalıdır.

19. Bir ipoteğin devlet kaydı

29 Haziran 2004 tarihli 58-FZ ve FZ sayılı Federal Kanunlara göre "Rusya Federasyonu'nun Bazı Yasama Eylemlerinde Değişiklik Yapılması ve Rusya Federasyonu'nun Bazı Yasama Eylemlerinin İyileştirme Önlemlerinin Uygulanmasıyla Bağlantılı Olarak Geçersiz Olarak Tanınması Hakkında Kamu Yönetimi" ve 30 Aralık 2004 tarihli ve 216-FZ sayılı "İpotek (Mülk Rehni)" Federal Yasası, Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kayıt Defterinde devlet kaydına ve bununla ilgili işlemlere tabidir. İpoteğin devlet tescili, ipoteğe konu olan mülkün bulunduğu yerde gerçekleştirilir. İpoteğin devlet tescili, ipotek ve ipotek alacaklısının ortak başvurusu temelinde gerçekleştirilir.

Bir ipoteğin devlet tescili için aşağıdakiler sunulmalıdır:

1) ipotek sözleşmesi ve kopyası;

2) ipotek sözleşmesinde ek olarak belirtilen belgeler;

3) devlet ücretinin ödenmesini onaylayan bir belge;

4) Rusya Federasyonu'nun gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin mevzuatına uygun olarak bir ipotek devlet tescili için gerekli diğer belgeler.

İpoteğin devlet kaydı, ayrı bir başvuru yapılmadan ve devlet ücreti ödenmeden gerçekleştirilir. Bir ipoteğin kanuna göre devlet tescili, bir kişinin mülkiyet hakkının devlet tescili ile aynı anda gerçekleştirilir. İpotek sahibinin ipotek altındaki hakları bir ipotek ile belgelenebilir.

Ortak mülkiyetteki payı bir ipotek katılım sertifikası ile belgelenen ipotek teminatını oluşturan alacakları güvence altına alan bir taşınmaz mal rehninin devlet tescili başvurusu, ipotek teminatı yöneticisi tarafından yapılır. "İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında Federal Kanun" ve "Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili Hakkında Federal Kanun" uyarınca gerekli diğer belgelere ek olarak, bu tür ipotek teminatını oluşturan iddiaları güvence altına alan bir taşınmaz mal rehninin devlet tescili için Onunla İşlemler" belgeleri, aşağıdaki belgeler sunulur:

1) ipotek kapsamını yönetme lisansı;

2) ipotek kapsamının güven yönetimi için kurallar.

İpotek, devlet hak tescilini yapan kuruluş tarafından tescili için gerekli belgelerin alındığı tarihten itibaren bir ay içinde tescil edilmelidir.

Bir ipoteğin devlet tescil tarihi, Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları ve Bununla İşlemler Kaydı'nda bir ipotek üzerinde tescil kaydının yapıldığı gündür. Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Siciline ve onunla yapılan işlemlere kayıt girişleri, söz konusu sicili tutan organ tarafından gerekli tüm belgelerin alındığı tarihler esas alınarak belirlenen sırayla yapılır.

Bir ipotek sözleşmesinin ve ipoteğin gayrimenkul haklarının kısıtlanması (takviyesi) olarak devlet tescili için, tüm bu eylemler için devlet vergisi, Rusya Federasyonu mevzuatında vergi ve ücretler.

20. İşletmelerin ipoteğinin özellikleri

"İpotek Üzerine (Gayrimenkul Rehni)" Federal Yasasına göre, bir şirket bir emlak kompleksi olarak ipotek edildiğinde, rehin hakkı, içerdiği tüm mülkleri kapsar. Bir bina veya yapının ipoteğine, yalnızca bu bina veya yapının bulunduğu arsanın veya bu arsanın rehinli nesneyi işlevsel olarak sağlayan bir bölümünün veya bu arsayı kiralama hakkının aynı anlaşması uyarınca eşzamanlı ipotek ile izin verilir. rehin verene ait arsa veya ilgili kısmı.

Rehin hakkı, rehin verene ait işletme, bina veya yapının üzerinde bulunduğu arsanın sürekli kullanım hakkına uygulanmaz.

Bir teşebbüsün ipotek edilmesine, teşebbüsle ilgili mülkün sahibinin veya onun yetkilendirdiği bir kuruluşun rızası ile izin verilir.

İpotek konusu bir işletme ise, ipotekli mülk, binalar, ekipman, envanter, hammaddeler, bitmiş ürünler, talep hakları, münhasır haklar dahil olmak üzere bu işletmeyle ilgili maddi ve maddi olmayan varlıkları içerir.

İpoteğe devredilen işletmeyle ilgili mülkün bileşimi ve değerinin değerlendirilmesi, bu mülkün eksiksiz bir envanteri temelinde belirlenir. Envanter, bilanço ve işletmeyle ilgili mülkün bileşimi ve değeri hakkında bağımsız bir denetçinin kararı ipotek sözleşmesinin zorunlu ekleridir.

Bir teşebbüsün ipoteği, miktarı teşebbüsle ilgili mülkün değerinin yarısından az olmamak üzere bir yükümlülük teminat altına alabilir.

İşletmenin ipoteği, ipotek sözleşmesinin imzalanmasından sonra bir yıldan daha geç olmamak üzere icraya tabi olan parasal bir yükümlülüğü güvence altına alır.

Rehin veren, ipoteğe devredilen işletmeyle ilgili mülkü satma, takas etme, kiralama, ödünç verme ve belirtilen mülkü başka şekilde elden çıkarma ve ayrıca bu mülkün bileşiminde bir azalma gerektirmiyorsa değişiklik yapma hakkına sahiptir. ipotek sözleşmesinde belirtilen toplamda, işletme ile ilgili mülkün değeri ve ayrıca ipotek sözleşmesinin diğer koşullarını ihlal etmez.

Teşebbüsün teminatını veren, rehinli malın güvenliğini sağlamaya yönelik tedbirleri almazsa, bu malın verimsiz kullanılması, teşebbüsün değerinin düşmesine neden olabilirse, rehin alacaklının mahkemeye başvurma hakkı vardır. ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün erken yerine getirilmesi talebi veya rehin verenin faaliyeti üzerinde ipotek kontrolünün getirilmesi.

Rehin veren, işletmenin ipoteği ile güvence altına alınan yükümlülüğü yerine getirmezse, rehinli malın haczi ancak mahkeme kararıyla yapılabilir.

Bir kamu müzayedesinde bir işletme satın alan alıcı, edinilen mülkün mülkiyetinin devlet tescili anından itibaren teşebbüs sahibinin hak ve yükümlülüklerini ikincisiyle ilgili olarak devreder.

21. Arazi ipoteğinin özellikleri

Arazi, teminatın en güvenilir nesnesidir, çünkü zamanla yıpranmaz ve değeri sürekli artar.

İpotek sözleşmesinde, bir arsa ipotekli ise, ipotek sözleşmesinin konusunu, özünü, tahmini maliyetini, ipotekle güvence altına alınan yükümlülüklerin yerine getirilme süresini ve miktarını belirtmek gerekir. Arazi kaynakları ve arazi yönetimi komitesi tarafından verilen arsa sınırlarının çizimlerinin kopyaları ipotek sözleşmesine eklenir. Sözleşmede ipoteğin konusu, yeri ve adı kolaylıkla tespit edilebilecek şekilde tanımlanmalıdır.

Mortgage Yasası Rehin Veriyor

1) arsalar vatandaşlara ve tüzel kişilere aitse;

2) arsalar bahçecilik, bahçecilik, garaj veya yazlık inşaat için sağlanmışsa

3) kişisel yan arsaların ev arsaları;

4) bina ve yapıların halihazırda inşa edilmiş olduğu arsalar;

5) Ayni olarak tahsis edilmiş müşterek, müşterek veya müşterek mülkiyetteki arsalar.

İpotek, tatmin olduğu anda sahip olduğu iddiaları sunmalıdır - bunlar faiz, kayıp tazminatı, cezalar, performanstaki gecikmeler veya yükümlülüklerin uygunsuz şekilde yerine getirilmesi ve en önemlisi - ipotek sahibinin meydana gelen masraflarının tazminatıdır. rehinli malın haczedilmesi ve satışı sonucunda.

Alanı, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının düzenlemeleri ve çeşitli amaçlara yönelik araziler için yerel yönetimlerin düzenlemeleri tarafından belirlenen asgari büyüklükten daha az olan bir arsanın bir kısmının ipotek edilmesine izin verilmez ve izin verilir. kullanmak.

Bir arsa ipotek edildiğinde, rehin hakkı, rehin verenin arsa üzerinde inşa edilen veya yapılmakta olan tesis veya binalarını da kapsar.

Bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi fonları veya bu arsanın satın alınması için başka bir tüzel kişilik tarafından sağlanan hedefli bir kredinin fonları kullanılarak edinilen bir arsa, borçlunun mülkiyetinin devlet tarafından tescil edildiği andan itibaren rehin olarak kabul edilir. bu arsanın.

Bu rehin kapsamında rehin alacaklısı, bir arsa edinimi veya arsa kiralama hakkı için kredi veya hedefli kredi sağlayan bir banka veya diğer kredi kuruluşu veya diğer tüzel kişiliktir.

Arsanın değerlendirilmesi, Rusya Federasyonu'ndaki değerlendirme faaliyetlerini düzenleyen mevzuata uygun olarak yapılır.

Bir ipotek sözleşmesi kapsamında rehin verilen bir arsanın teminat değeri, rehin veren ile rehin alan arasındaki anlaşma ile belirlenir.

İpotek sözleşmesi akdedilmiş sayılır ve devlet kaydının yapıldığı andan itibaren yürürlüğe girer. Kayıt, münhasıran, şehir veya ilçenin belirli sınırları dahilinde arsanın bulunduğu yerde gerçekleştirilir.

22. Yaşam alanları olan operasyonlar

Konut sektöründe gayrimenkul, mülkiyet sınırları içinde yerleşik mülkiyet, elden çıkarma ve kullanım haklarına sahip gayrimenkulleri içerir ve bunlar arasında şunlar bulunur: konut dışı ve konut binaları, müştemilatlar, yeşil alanlar içeren arsalar ve üzerlerine inşa edilmiş konut binaları ; konut binaları - hepsi daimi veya geçici ikamet için uygun olan bu evlerde ve apartmanın diğer binalarında konut binaları; konut sektörünün mühendislik altyapısının unsurlarına sahip yapılar. Konut sektöründe gayrimenkul, özel, devlet, belediye, toplu ve diğer mülkiyetlerde olabilir.

Konut binaları ile işlem yapma nedeni, bu mülklerin mülkiyeti veya kullanım hakkının elde edilmesidir.

Konut işlemleri şunları içerir:

1) konut binalarının özelleştirilmesi, devlet ve belediye konut stoklarında işgal ettikleri konut binalarının gönüllü olarak Rusya vatandaşlarına ücretsiz mülkiyet devridir;

2) konut alım satımı - gayrimenkul alanında çok yaygın bir işlem türü. Bir konut satın alırken ve satarken, yalnızca bir belge hazırlama yöntemiyle yazılı olarak imzalanan bir anlaşma yapılır. Sözleşme her iki tarafça imzalanır

3) müzayede-satış. Rusya Federasyonu inşaat kompleksinin kuruluşları, bu işletme pahasına ve banka kredisi pahasına inşa edilen dairelerin satışı için açık artırma yapma hakkına sahiptir.

4) konut sertifikaları, toplam konut alanının birimleri cinsinden ifade edilen ve parasal olarak ifade edilen endeksli nominal değere sahip, tüzel kişiler veya vatandaşlar arasında yer alan ve sahiplerine itfalarını talep etme hakkı veren menkul kıymetler veya yükümlülüklerdir. ihraççı, bu menkul kıymetlerin veya yükümlülüklerin dolaşımından elde edilen fonlardan finanse edilen konut veya inşaat satışı için bir sözleşme sonuçlandırmak için değişim yöntemiyle;

5) kiralama - belirli koşullar altında başkasının gayrimenkulünü kullanma hakkı;

6) ipotek;

7) konut kiralama - bir devletin veya başka bir konutun sahibinin, vatandaşa kullanım için rahat bir yaşam alanı (daire) sağladığı ve kiracının bunu yaşamak için kullanmayı ve yaşam için ödeme yapmayı taahhüt ettiği bir anlaşma;

8) takas. Kiracı, işgal edilen binayı bir başkasıyla değiştirebilir;

9) takas. Taraflardan her biri, bir takas anlaşması uyarınca, bir konut binasını bir başkası karşılığında diğer tarafın mülkiyetine devretmeyi taahhüt eder;

10) bağış, herhangi bir mülkün karşılıksız olarak başka bir kişinin mülkiyetine devredilmesidir;

11) miras. Bir vatandaşın ölümü durumunda, kendisine ait olan mülkün mülkiyet hakkı, yapılan bir vasiyet veya kanuna uygun olarak başka bir kişi veya kişilere miras yoluyla geçer;

12) ortak inşaata katılım - şu anda konut edinmenin çok yaygın bir yoludur.

23. Konut binalarının özelleştirilmesi ve kiralanması

Rusya Federasyonu'nda Konut Stokunun Özelleştirilmesi Hakkında Kanuna Göre konut binalarının özelleştirilmesi - devlet ve belediye konut stokunda işgal ettikleri konutların gönüllü olarak Rusya Federasyonu vatandaşlarının mülkiyetine ve işgal edilmiş konutlarda rezervasyon yaptıran Rusya Federasyonu vatandaşları için - konut rezervasyonu yerinde bina

Sosyal istihdam açısından işletmelerin ekonomik yönetimi veya kurumların operasyonel yönetimi altındaki konut stoku da dahil olmak üzere devlet ve belediye konut stokunda konut binalarını işgal eden Rusya Federasyonu vatandaşları, tüm yetişkin aile üyelerinin rızasıyla haklara sahiptir. 14 yaşından küçük 18 yaşından küçüklerin yanı sıra birlikte yaşayanlar, Rusya Federasyonu'ndaki Konut Stokunun Özelleştirilmesi Hakkında Kanun ve Rusya Federasyonu'nun diğer düzenleyici düzenlemeleri ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşları tarafından öngörülen şartlara göre bu binaların mülkiyetini kazanırlar. Rusya Federasyonu. Yaşam alanları, ortak mülkiyete veya küçükler de dahil olmak üzere birlikte yaşayan kişilerden birinin mülkiyetine devredilecektir.

Her vatandaş, bir kez devlet ve belediye konut fonunda bir konutun ücretsiz (özelleştirme sırasına göre) mülkiyetini edinme hakkına sahiptir.

Konut binalarının kiralanması. Rusya Federasyonu'nun 24.12.1992 Aralık 4218 tarihli ve 1-06.05.2003 sayılı (52 Mayıs XNUMX tarihli XNUMX-FZ'de değiştirildiği şekliyle) "Federal Konut Politikasının Temelleri Hakkında" Kanununa göre, konut stokunun sahipleri vatandaşlara, tüzel kişilere kira sözleşmesi kapsamında herhangi bir bölgedeki ev veya daire sağlama hakkı. Bir kira sözleşmesi kapsamında sağlanan devlet ve belediye konut stokunun payları, Rusya Federasyonu Hükümeti ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yürütme makamları tarafından belirlenir.

Kira kontratı - Ev sahibinin, kiracıya ve aile fertlerine, sözleşmeye dayalı bir geçici zilyetlik ve kullanım bedeli karşılığında büyüklük sınırlaması olmaksızın konut sağladığı ve kiracının bunu sözleşmeye uygun olarak kullanmayı ve kirayı uygun bir tarihte ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. faturalar da dahil olmak üzere zamanında.

Kiracı ile ev sahibi arasında düzenlenen kira sözleşmesi, kiralamanın şartlarını, prosedürünü, şartlarını belirtir. Kira sözleşmesi, konut bakım kurumu ve vergi dairesine kayıtlı yazılı olarak yapılır.

Mülk sahibi, mülkü kiralarken, diğer vatandaşların konut ve diğer hak ve özgürlüklerini ve ayrıca kamu çıkarlarını ihlal etmemelidir.

24. Piyasa ekonomisinde gayrimenkul değerlemesi

Şu anda, bağımsız ve profesyonel bir gayrimenkul değerleme, gayrimenkul işlemlerinde gerekli bir unsurdur.

Altında Gayrimenkul değerlendirmesi Bir değerleme uzmanının yüksek niteliklerini, değerleme yöntem ve ilkelerinin anlaşılmasını, emlak piyasasında serbest yönelimi, devlet bilgisi ve arz eğilimlerini gerektiren emlak piyasasındaki özel profesyonel faaliyet alanını anlamak ve çeşitli pazar segmentlerinde talep.

Gayrimenkul teminatlı kredilerin satışı, alımı, takası, ihracı, işletmelerin dönüştürülmesi ve tasfiyesi, yatırım kararları, bir işletmenin yeniden yapılandırılması veya iflası, mülk sigortası vb.

Rusya'da gayrimenkulün yetkin bir profesyonel değerlendirmesi sorunu çok akut. Özelleştirilen işletmelerin binalarının satış ve rehin değerlemesi, sabit kıymetlerin enflasyonist süreçlerle bağlantılı olarak yeniden değerlendirilmesi ve konut finansmanının geliştirilmesi gibi alanlara daha fazla önem verilmelidir.

1930'larda, gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerleme profesyonel bir faaliyet olarak ortaya çıktı ve 1990'ların başında. Rusya'da, Dünya İmar ve Kalkınma Bankası Ekonomik Kalkınma Enstitüsü'nün yardımıyla ortaya çıktı. Enstitü, Amerikan Değerleme Derneği tarafından geliştirilen eğitim materyallerine dayalı eğitim verdi.

Rusya Federasyonu Çalışma Bakanlığı, 27.11.1996 Kasım 11 tarih ve XNUMX sayılı Karar ile "değerleme uzmanı" pozisyonunun nitelik özelliklerini onayladı. Değerleme uzmanının görevleri arasında medeni hak nesnelerinin piyasa değerini belirlemek, değerleme ihtiyaçlarını araştırmak ve müşterilerle iş bağlantıları kurmak, yazılı bir değerleme raporu hazırlamak, bilinen tüm değerleme yöntemlerini kullanmak, mesleki faaliyetler için gerekli bilgi tabanını oluşturmak yer alır.

Rusya'da değerleme sorunu ilk olarak 3 Temmuz 1991'deki özelleştirmeyle bağlantılı olarak ortaya çıktı.

İşletmelerin mülkün piyasa değerini belirlemek için bağımsız uzman kuruluşları dahil edebildikleri, sabit üretim varlıklarının yeniden değerlemesi sırasında değerleme faaliyeti önemli ölçüde arttı. Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 1 Ocak 1995 tarihi itibariyle "Sabit varlıkların yeniden değerlendirilmesi hakkında" Kararnamesi, işletmelere ve kuruluşlara Devlet İstatistikleri tarafından geliştirilen değerlerindeki değişim endekslerine dayalı olarak sabit varlıkları yeniden değerleme hakkı verdi. Rusya Komitesi.

Rusya'da şu anda profesyonel değerleme uzmanlarından oluşan kamu kuruluşları bulunmaktadır. 1993 yılında, Rusya Değerleme Uzmanları Derneği (ROA), 1996'da Ulusal Değerleme Uzmanları Koleji (NCO) kuruldu. 1999 baharında ilgili tarafların görüş ve önerilerini paylaştığı Sanal Değerleme Uzmanları Kulübü kuruldu. Sanal Değerleme Uzmanları Kulübü'nün ana görevi, ekonomik ve hukuki uzmanlık, hükümet, iş dünyası ve bilimsel ve eğitim yapıları alanlarında uzmanlardan oluşan bir topluluk oluşturmak ve güçlendirmektir.

25. Gayrimenkul değeri türleri

Şu anda, değerin dört bileşeni vardır: talep, fayda, kıtlık, nesnelerin elden çıkarılabilirliği.

Talep etmek - çözücü alıcıların pazarındaki belirli bir mal veya hizmetin miktarı. Konut piyasasında çok büyük bir potansiyel talep var.

kullanışlılık - mülkiyetin insan ihtiyaçlarını karşılama yeteneği.

Fayda, belirli bir şeyi elde etme arzusunu uyarır.

Konutun faydası, yaşamanın rahatlığıdır.

Gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren bir yatırımcı için, geliştirme kısıtlaması olmayan bir arsa en büyük faydaya sahip olacaktır.

kıtlık - sınırlı bir tedariktir. Belirli bir ürünün arzı artarsa, bu ürünün fiyatı düşer ve arz azaldığında yükselmeye başlar.

Nesnelerin yabancılaşma olasılığı - gayrimenkulün satıcıdan alıcıya geçmesine, yani bir meta haline gelmesine izin veren mülkiyet haklarının devri olasılığı.

Daha önce toprak bir meta olarak görülmüyordu, bu nedenle Rusya'da tek bir devlet mülkiyeti vardı.

Maliyet - bu, gayrimenkulün doğasında olan bir özellik değildir: değer, insanların arzusu, satın alma gücünün mevcudiyeti, fayda ve göreli kıtlık ile doğru orantılıdır.

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkul ile teminat altına alınmış bir kredi almak amacıyla yapılıyorsa, değerleme uzmanının bu mülkün olası satış fiyatı hakkında çok doğru bilgi edinmesi gerekir ve bu da borçlunun zarar görmesi durumunda borç verenin zararlarını karşılamalıdır. borcunu ödemez.

Nesnelerin değerlendirilmesi yeniden yapılanma için yapılırsa, bir (belirli) yatırımcı için hesaplanan yatırım değeri seçilir.

En yaygın değer türü piyasa değeridir. Gayrimenkul piyasasında alıcılar, satıcılar ve yatırımcılar arasındaki etkileşimi gösterir.

Değerleme nesnesinin piyasa değeri - İşlemin taraflarının makul bir şekilde hareket etmesi, gerekli tüm bilgilere sahip olması ve olağandışı koşulların işlem değerine yansımamış olması, rekabet ortamında serbest piyasada değerleme konusunun yabancılaştırılabileceği en olası fiyattır. fiyat.

Gayrimenkulün piyasa değeri, bir denge işleminin aşağıdaki koşulları altında belirlenir:

1) piyasa rekabetçidir ve alıcılar ile satıcıların etkileşimi için yeterli bir mülk seçimi sağlar;

2) alıcı ve satıcı özgürdür, sadece geliri artırmak veya ihtiyaçları daha iyi karşılamak için hareket ederler;

3) değerlendirme nesnesinin teşhir süresi, tüm potansiyel alıcılar için kullanılabilirliğini sağlamak için yeterlidir;

4) işlem için ödeme nakit veya nakit eşdeğeri olarak yapılır.

Fiyat - Değerlemesi yapılan mülk için teklif edilen veya ödenen para miktarıdır. Gayrimenkulün piyasa değeri - belirli koşullar altında beklenen fiyattır ve Satış fiyatı - Bu, belirli bir durumda alıcının ödemeyi kabul ettiği ve satıcının da mülk için kabul etmeyi kabul ettiği tutardır. Piyasa değeri objektiftir ve emlak piyasası katılımcılarının isteklerine bağlı değildir.

26. Piyasa dışı değer türleri

Bir nesnenin açık piyasada satışı gerçekçi değilse veya piyasada serbest ticareti yapılan malların satışı için gerekli maliyetlere kıyasla ek maliyetler gerektiriyorsa, bu nesnenin değerine değerlendirme nesnesinin değeri denir. sınırlı bir pazar.

Değerlendirme nesnesinin yeniden üretim maliyeti - bu, aynı malzeme ve teknolojileri kullanarak, değerlendirme nesnesine özdeş bir nesnenin oluşturulması için değerlendirme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatlarındaki maliyetlerin toplamıdır. Değerleme tarihi, gayrimenkulün değerleme tarihidir.

Değerlendirme nesnesini değiştirmenin maliyeti - değerlendirme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatlarında değerlendirme nesnesine benzer bir nesnenin oluşturulması için maliyetlerin toplamı.

Mevcut kullanım kapsamında değerlendirilen nesnenin değeri - Mevcut koşullardan ve kullanım amacından belirlenen değer.

Değerleme nesnesinin yatırım değeri - Belirli bir yatırım hedefi için belirli bir kişinin karlılığına göre belirlenen değer. Bir yatırımcı için gayrimenkul, gelir akışı yaratmaya yönelik bir araçtır. Yatırım değeri, belirli bir yatırımcının yatırım gereksinimleri dikkate alınarak yapılan sermaye yatırımlarının maliyetidir.

Değerleme nesnesinin tasfiye değeri - Değerleme nesnesinin, benzer nesneler için olağan sergileme süresinden daha kısa bir süre içinde elden çıkarılması gerektiği durumda değerleme nesnesinin değeri.

Değerleme nesnesinin kullanım maliyeti - değerlendirme nesnesinin elden çıkarılması maliyetleri dikkate alınarak, içerdiği malzemelerin piyasa değerine eşit bir değer.

Değerleme nesnesinin özel değeri - değerleme sözleşmesinin veya normatif yasal düzenlemenin belirlenmesi için piyasa kavramına dahil olmayan koşulları veya değerleme faaliyet konularının kullanması zorunlu olan değerleme standartlarında belirtilen diğer değeri belirleyen değer. Aşağıdaki değer türleri vardır.

İşletme girişiminin maliyeti - kurulan üretimin işleyişinin sonuçlarına göre belirlenen tek bir mülk kompleksinin maliyeti.

Sigorta değeri - sigortalı bir olay durumunda mülke verilen zarar için tam tazminat maliyeti.

Güvence bedeli - krediyi güvence altına almak için kullanılan gayrimenkulün değeri.

Kiralama hakkının bedeli - bir kira sözleşmesi kapsamında mülkü kullanma ve elden çıkarma hakkı için bir kerelik ödeme.

Gayrimenkul değerindeki değişim bir dizi faktöre bağlıdır. Objektif ve subjektif olarak ikiye ayrılabilirler.

Nesnel faktörler, tipik piyasa durumlarını ve işlem katılımcılarının davranış güdülerini karakterize eder. Nesnel faktörler esas olarak ekonomiktir; mikroekonomik (ekolojik, sismik faktörler) ve makroekonomik (vergiler, enflasyon) olarak ikiye ayrılırlar.

27. Gayrimenkul değerleme esasları

Ekonomik faktörlerin sayısı gayrimenkulün değerini etkiler. Gayrimenkul değerleme ilkeleri, bunların en önemlilerini dikkate almaya yardımcı olur.

Gayrimenkul değerleme ilkeleri birbiriyle ilişkilidir. Bir nesne birkaç ilkeden etkilenebilir.

Gayrimenkul değerlemesinin temel ilkeleri dört kategoriye ayrılır.

En İyi ve En Verimli Kullanım İlkesi (NNEI) nesnenin en iyi ve verimli şekilde kullanılması durumunda gayrimenkulün değerinin belirlenmesi esasına dayanır.

Bir gayrimenkulün değerini belirlerken, bir inşaat ve yeniden inşa seçeneği seçerken ve yatırım projelerini analiz ederken NNEI analizinin sonuçları dikkate alınır.

Gayrimenkulün bileşenlerini yansıtan ilkeler. Katkı ilkesi, nesnenin toplam değerine katkıda bulunduğu her bir unsurun değerinin ölçülmesine dayanır.

Marjinal verimlilik ilkesi. Mesele şu ki, maksimum üretkenlik noktasına ulaşılana kadar, art arda yapılan iyileştirmelere, yaratılma maliyetini aşan, nesnenin değerinde bir artış eşlik edecek, bundan sonra ek iyileştirmeler yaratma maliyetleri, maliyetler tarafından tamamen dengelenmeyecektir. nesnenin maliyetinde artış.

Denge ilkesi, nesnenin unsurları ne kadar uyumlu ve dengeli olursa, nesnenin piyasadaki değeri o kadar yüksek olur.

Nesnenin unsurlarının dengesi, piyasa gereksinimlerine göre belirlenir.

Kullanıcı algılarına dayalı ilkeler. Fayda ilkesi, kullanıcıya daha fazla fayda sağlayan bir mülkün piyasada daha büyük bir değere sahip olmasıdır.

ikame ilkesi. Bilgili bir alıcı, bir mülk için benzer fayda ve kârlılığa sahip bir nesneden daha fazla ödeme yapmayacaktır.

Beklenti ilkesi. Gayrimenkulün değeri, mülk sahibi olmanın beklenen gelecekteki faydalarından etkilenir. Gayrimenkulle ilgili beklentiler, mülkün kullanımından ve gelecekteki yeniden satışından elde edilen gelir akışları yoluyla beklenen yatırım getirisinin elde edilmesinde ifade edilir.

Bu ilke, bir mülke sahip olmanın gelecekteki faydalarının çekiciliğine dayanır: daha olumlu beklentiler, gayrimenkulün değeri artar.

Piyasa ortamına ilişkin ilkeler. Dış etki ilkesi, değişen çevresel faktörlerin etkisiyle gayrimenkulün değerinde meydana gelen değişikliklerin dikkate alınmasına dayanmaktadır.

Değişim ilkesi, hem şehirlerde hem de bir bütün olarak toplumda belirli nesnelerde ve emlak piyasalarında bulunan yaşam döngülerine karşılık gelen değişiklikleri dikkate almaya dayanmaktadır.

Rekabet ilkesi, piyasa fiyatlarının rekabeti dikkate alarak belirli bir düzeyde belirlenmesi esasına dayanmaktadır.

Arz ve talep ilkesi, gayrimenkul piyasasında arz ve talep oranı ile bir nesnenin değerinin belirlenmesine dayanır.

Uygunluk ilkesi, uyumlu bir arazi kullanımı ile uyumlu uyumlu nesneler ortamında mülkün maksimum değerine ulaşmasına dayanmaktadır.

28. Gayrimenkul değerleme süreci

Gayrimenkul değerlemesi toplu ve bireysel olabilir.

Toplu gayrimenkul değerleme - standart yöntemler ve istatistiksel analiz kullanılarak belirli bir tarihte çok sayıda nesnenin değerlendirilmesi

Bireysel mülk değerlemesi - Bu, belirli bir tarihte belirli bir nesnenin değerlendirilmesidir.

Kitle değerlendirmesi yaklaşıktır ve bireysel değerlendirme kesindir.

Gayrimenkul değerleme süreci altı aşamada gerçekleşir:

1) problem tanımı;

2) ön inceleme ve değerlendirme planı. Nesnenin analizi için gerekli verilerin sorunu çözülür, alınma kaynakları belirlenir;

3) verilerin toplanması ve doğrulanması;

4) değerleme yaklaşımlarının uygulanması, bu aşamada nesnenin maliyeti geleneksel yöntemlerle belirlenir;

5) değerlendirme sonucunun koordinasyonu - değerlendirmeye çeşitli yaklaşımların uygulanmasının sonuçlarına dayanarak mülkün nihai değerlendirmesinin elde edilmesi;

6) son aşama, bir değerleme raporunun hazırlanmasıdır - değerleme uzmanının mülkün değeri hakkındaki görüşünün gerekçesini içeren bir belge.

Değerleme uzmanı, ekspertiz raporunu düzenlerken, ekspertiz raporunun güvenilirliğini sağlayan bilgileri ispat değeri taşıyan bilgileri içeren bir belge olarak kullanmakla yükümlüdür.

Müşteri, değerleme uzmanı için her zaman belirli bir hedef belirler: müşterinin kabul etmesi gereken gayrimenkul nesnesinin değerini belirlemek. .. belirli bir çözüm. Değerleme uzmanı, belirli bir değer türünü (yatırım, piyasa ve diğer değer) ve bu nesnenin kullanım alanını (sigorta, satış vb.) belirlemelidir.

Bir gayrimenkul nesnesini değerlendirirken, nesne ile ilgili yasal ve diğer hakların belirlenmesi çok önemlidir, çünkü müşterinin ortaklıkta sadece kiralama hakkı veya belirli bir payı olabilir. Müşteri ve değerleme uzmanı arasındaki anlaşma temelinde, gayrimenkul nesneleri değerlendirilir. Bu sözleşmede, değerlendirme türünü, değerlendirme nesnesinin değerini, iş için ödeme türünü ve miktarını belirtmek gerekir.

Değerleme uzmanı, ancak her iki taraf da bu anlaşmayı imzaladıktan sonra bir çalışma planı geliştirmeye başlar. Değerlendirme planı aşağıdaki görev türlerini içerir:

1) mülkün değerindeki genel faktörlerin bölgesel düzeyde incelenmesi;

2) yerel düzeyde belirli faktörlerin araştırılması;

3) Değerlendirilen sitenin ve bu sitede bulunan mülkün değerini etkileyen belirli faktörlerin incelenmesi.

Ardından, değerleme uzmanı ihtiyaç duyduğu bilgileri toplar ve işler. Bu veriler çok doğru olmalıdır, aksi takdirde değerleme uzmanının gayrimenkul nesnesinin değeri hakkında makul bir fikir vermesi zor olacaktır.

Gayrimenkul değerlendirilirken, değerleme için üç yaklaşım kullanılır: maliyetli, karlı, karşılaştırmalı.

Her yaklaşım, birleştirilmiş bir dizi puanlama ilkesi kullanır.

29. Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım

Gayrimenkul değerlemeye karşılaştırmalı bir yaklaşım, ikame ilkesine dayanır - bu mülkün değeri, alıcı için aynı faydaya sahip piyasada benzer bir mülk edinmenin tüm maliyetlerini aşarsa, alıcı bir mülk satın almaz. Bu yaklaşım esas olarak gayrimenkul piyasasında yeterli bir satış veya kiralama işlemleri veri tabanının bulunduğu durumlarda kullanılır.

Karşılaştırmalı yaklaşım - bir gayrimenkul nesnesinin değerini tahmin etmek için, nesnenin kendisiyle yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgi bulunan analogları ile karşılaştırılmasına dayanan bir dizi yöntem.

Bu yaklaşımda bir gayrimenkul nesnesinin maliyeti, değerlenen mülkten farklılıklarını dikkate alan değişiklikleri dikkate alarak satılan analogların ağırlıklı ortalama fiyatına eşittir:

nerede pk - benzer bir mülkün satış fiyatı;

ΣD- düzenleme miktarı. Gayrimenkul değerlemesine karşılaştırmalı yaklaşım, ikame, talep, arz ve denge ilkelerine dayanmaktadır.

Karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanarak bir mülkü değerlendirirken yapılacak işlemler:

1) pazar araştırması;

2) verilerin toplanması ve doğrulanması, satışa sunulan veya değerleme nesnesinin yakın zamanda satılan analogları hakkındaki bilgilerin güvenilirliği;

3) seçilen analoglar ve gayrimenkul ile ilgili verilerin karşılaştırılması;

4) seçilen analogların satış fiyatlarının nesneden farklılıklarına göre ayarlanması;

5) değerleme nesnesinin değerinin belirlenmesi. Belirlemek için pazar araştırması yapılır.

Bu pazarda veya segmentlerinde mülkün bir benzerinin satılması veya satışa sunulması. Satış veya satış fiyatı verileri gizlenmişse, analiz karşılaştırılabilir mülklerin teklif fiyatına dayalıdır.

Ana bilgi kaynakları, kayıt, bilgi, sigorta hizmetleri ve şirket komisyoncularının verileri olabilir; gayrimenkul ile ilgili süreli yayınlar, işlemlere katılanlar tarafından sağlanan bilgiler, değerleme uzmanının arşivleri.

Doğru bir değerlendirme, analiz için kullanılan bilgilerin kalitesine ve miktarına bağlıdır, bu nedenle, değerlendirme nesnesinin analogları hakkındaki verilerin toplanmasına ve doğrulanmasına büyük önem verilmelidir.

Bir mülkün belirli satış fiyatını çeşitli özel koşullar etkileyebilir, bu nedenle her satışın ayrıntıları bir değerleme uzmanı tarafından doğrulanır, yani alıcı, satıcı veya komisyoncu tarafından verilerin onaylanması gerekir.

Değerleme konusu mülkün nihai değerinin belirlenebilmesi için karşılaştırılabilir satışlarda düzeltme yapılması gerekmektedir. Ayarlamaların hesaplanması, her göstergenin önemi dikkate alınarak önceki hesaplamaların mantıksal analizine dayanarak yapılır. Burada önemli bir nokta düzeltme faktörlerinin belirlenmesidir.

Bir değişikliğin gerekli olduğu bir elemanın maliyetinin hesaplanması, eksi aşınma, esas olarak bu elemanın işlevsel yaşlanması ile yapılır.

30. Maliyet yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, her türlü aşınma ve yıpranma ve işletme karı dikkate alınarak değerlendirilen yapı ve binaların yeniden üretimi için maliyetlerin hesaplanmasına dayanmaktadır. Arsanın piyasa değeri, alınan değere eklenir.

Maliyet yaklaşımı Birikmiş amortismanı dikkate alarak, değerlendirme nesnesini değiştirmek veya eski haline getirmek için gerekli maliyetleri belirlemeye dayanan bir dizi değerleme yöntemidir.

Bu yaklaşım, tipik bir alıcının tamamlanmış bir ürün için benzer şekilde faydalı bir üründen daha fazlasını ödemeyeceği varsayımına dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan nesnenin olası yeni bir inşaatının maliyetleri hesaplanırken sadece yatırımcının maliyetleri dikkate alınır. Değerlendirme sürecinde aşağıdaki veriler kullanılır: maaş seviyesi, genel giderler, ekipman maliyetleri, bu bölgedeki inşaatçıların geri dönüş oranı, inşaat malzemeleri için piyasa fiyatları Ancak bir arsa edinme ve üzerinde benzer bir nesne inşa etmenin toplam maliyeti her zaman piyasa değerine eşdeğer değildir.

Maliyet yaklaşımı, yer değiştirme ilkesine dayanmaktadır. Gayrimenkulün maliyet yöntemiyle değerlemesi aşağıdaki adımları içerir.

1) en verimli kullanım (Cz) dikkate alınarak arsa maliyetinin hesaplanması;

2) değerlendirilmekte olan binaların yeni inşası için maliyetlerin hesaplanması (SNS);

3) birikmiş aşınmanın hesaplanması: fonksiyonel aşınma, fiziksel ve dış aşınma (In);

4) iyileştirme maliyetinin hesaplanması, birikmiş amortisman (Cu) dikkate alınarak formülle belirlenir;

Su = Sns - Ying

5) toplam gayrimenkul değerinin (SZP) hesaplanması aşağıdaki formülle belirlenir:

Szp \uXNUMXd Sz + Su

Maliyet yaklaşımı ile gayrimenkulün değerinin tespiti arsanın değerlemesi ile başlar.

Arsa arsası sadece bu yaklaşımın bir parçası değil, aynı zamanda değerleme sürecinin bağımsız bir aşamasıdır. Daha sonra, değerlendirilen iyileştirmelerin yeni inşaat maliyeti belirlenir ve birikmiş amortisman hesaplanır. Maliyet yaklaşımının son (son) aşamasında, nesnenin nihai maliyetini elde etmek için, arsa maliyeti ve yeni bina ve yapıların inşasıyla ilgili maliyetler, eksi tarafından birikmiş amortisman düşülerek toplanır. binalar.

Bu yöntem dört ana değerlendirme türünü içerir:

1) indeks;

2) tahmini;

3) eleman eleman;

4) karşılaştırmalı birim.

Tarihi değeri olan binaların değerlemesinde, fiziksel aşınması ve yıpranması çok yüksek olan bir yapı değerlendirilirken, arsanın bağımsız bir değerlemesinin yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda maliyet yaklaşımı uygulanmaz.

31. Maliyet yaklaşımı için tahmin yöntemleri

Maliyetler doğrudan ve dolaylı olarak ikiye ayrılır.

Doğrudan maliyetler - emek ve malzeme kaynaklarının maliyetidir. Dolaylı maliyetler inşaat sırasında meydana gelir, ancak yapının kendisinde doğrudan tespit edilemez.

Maliyet yaklaşımını tahmin etmenin dört ana yöntemi vardır: tahmini, karşılaştırmalı birimler, endeks ve madde bazında.

Karşılaştırmalı birim maliyet yöntemi - analoglar oluşturmak için tek düzeltilmiş toplam maliyet göstergelerinin kullanımına dayalı mülk değerlemesi. Yöntemin özü, değerlendirilecek nesne için, hemen hemen tüm özellikler, kullanılan malzemeler ve üretim teknolojisi açısından değerlendirilen nesneye çok benzer olacak bir analog nesnenin seçilmesi gerçeğinde yatmaktadır. Bir analog nesnenin ölçü biriminin maliyeti, değerlenen mülkün birim sayısı ile çarpılır.

Genişletilmiş elemanların maliyeti yöntemi, mülkün ana elemanlarını yaratma maliyetinin değerine göre değerlemesinden oluşur. Yöntem, çeşitli elemanların maliyetine ilişkin verileri, yani bir binanın veya yapının bileşenlerinin - eleman başına maliyetlerine ilişkin verileri kullanır.

Temel maliyetlerin hesaplanması, binanın bileşenlerine ayrılmasını, bu parçalar için ortalama maliyetin oluşturulmasını içerir.

Toplu eleman maliyet yöntemi, değerlemesi yapılan mülkün öğelerinin tipik öğelerle daha iyi karşılaştırılmasına yardımcı olur ve uygulama sonucunda, karşılaştırmalı birim maliyet yöntemini kullanmaktan daha doğru bir değer elde edilmesini sağlar.

Eleman-eleman yöntemi daha az zaman alır. Yapısal elemanların en karakteristik göstergeleri maliyet birimi olarak alınır.

Nicel analiz yöntemi, nesnenin yeniden üretimi için tam maliyet tahmini temelinde değerlendirilmesine dayanır. Örneğin, inşaat maliyeti, bir binanın bileşenlerini kurmanın veya kurmanın tüm maliyetlerinin toplanmasıyla belirlenir, ancak dolaylı ve doğrudan maliyetler dikkate alınmalıdır. Bu yöntemi uygulamak için, tüm malzeme ve ekipmanların bir listesini derlemek, her bir elemanı kurmak için gereken işçilik maliyetlerini hesaplamak, dolaylı, genel giderleri ve geliştiricinin karını hesaba katmak gerekecektir. Değerlendirme nesnesinin türüne karşılık gelmeyen binalarda karşılaştırma birimlerinin maliyetine ilişkin yanlış veri seçimi nedeniyle, nicel analiz yöntemini uygularken hatalar meydana gelebilir. Bu yöntem oldukça zahmetlidir, uygulaması, tüm malzeme ve ekipmanların bir listesinin derlenmesine, nitelikli tahmincilerin katılımını gerektiren her bir elemanın montajı için gereken işçilik maliyetlerinin hesaplanmasına dayanmaktadır.

Endeks yöntemi, defter değeri ile karşılık gelen yeniden değerleme endeksi çarpılarak değerlemesi yapılan mülkün yenileme maliyetinin belirlenmesinden oluşur. Sabit kıymetlerin yeniden değerlenmesine ilişkin endeksler, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanır ve periyodik olarak basında yayınlanır.

32. Giymek

Altında aşınma ve yıpranma Mülkiyet, çeşitli sebeplerin etkisi altında değerinde bir azalma olarak anlaşılmaktadır. Amortisman, istatistiksel veya muhasebe verilerine göre mülkün fiili durumuna göre belirlenir.

Üç tür mülk amortismanı vardır:

1) fiziksel bozulma - doğal fiziksel yaşlanmanın ve dış olumsuz faktörlerin etkisinin bir sonucu olarak bir nesnenin performansındaki düşüşle ilişkili aşınma;

2) fonksiyonel aşınma bu tür nesneler için modern gereksinimlere uyulmaması nedeniyle oluşur;

3) dış aşınma - dış ekonomik faktörlerdeki değişikliklerin bir sonucu olarak amortisman.

Aşınma ikiye ayrılır:

1) çıkarılabilir - mülkün amortismanı, bu durumda katma değerden daha az olan ortadan kaldırma maliyeti;

2) onarılamaz - mülkün amortismanı, bu durumda katma değerden daha büyük olan ortadan kaldırma maliyeti.

Birikmiş amortisman miktarını belirlemenin ana yöntemleri şunlardır: bölünmüş yöntem, ömür yöntemi, karşılaştırılabilir satış yöntemi.

Bölme yöntemi - fiziksel ve fonksiyonel olarak çıkarılabilir ve çıkarılabilir olmayan tiplere bölünerek üç tip aşınmanın ayrı ayrı belirlenmesinden oluşur.

Fiziksel aşınma, cismin fiziksel özelliklerinin zamanla bozulması, yapının elemanları tarafından başlangıçtaki teknik ve operasyonel özelliklerin kaybolması şeklinde kendini gösterir. Fiziksel aşınma ve yıpranma, yanlış kullanım, fiziksel ve kimyasal etkilerden kaynaklanır.

Fiziksel aşınma ve yıpranma değerlendirilirken yapı elemanlarının iki kategoriye ayrıldığı dikkate alınır:

1) uzun vadeli: duvarlar, tavanlar, temeller;

2) aşınma parçaları - hizmet ömrü binanın ekonomik ömründen daha az olan elemanlar: çatılar, borular, boya.

Nesnenin her bir elemanının aşınması ayrı ayrı değerlendirilir. Amortisman yüzdesi, inceleme sonucunda belirlenir ve dolaylı inşaat maliyetleri dikkate alınarak, amortisman yüzdesinin her bir unsurun yeniden üretim maliyeti ile çarpılmasıyla parasal terimlere dönüştürülür. Nesne modern işlevsel gereksinimleri karşılamıyorsa veya yetersiz bina yerleşimi, kötü tasarım nedeniyle işlevsel bozulma meydana gelebilir.

ömür boyu yöntem binaların doğrudan muayenesi sonucu birikmiş aşınma ve yıpranmanın belirlenmesine dayanır. Amortisman bu şekilde belirlenirse, bir dizi temel kavram kullanılır: ekonomik ömür, kronolojik ve etkin yaş.

ekonomik ömür nesnenin kullanılabileceği ve kar elde edilebileceği süre, iyileştirmelerin arsa değerine katkısı sıfırdan büyüktür.

Kronolojik yaş - binanın gerçek yaşı, yani inşa edildiğinden bu yana geçen yıl sayısı. Etkili yaş - binanın yaşı, görünüşüne göre belirlenir.

Karşılaştırılabilir satış yöntemi Mevcut karşılaştırılabilir satışlara ilişkin piyasa verilerinin analizinin bir sonucu olarak amortismanı belirlemektir.

Zamanla, gayrimenkulün değeri düşebilir, daha sonra bir nesneyi maliyet yaklaşımı temelinde değerlendirirken, olası yeni inşaat maliyetleri, binanın birikmiş amortismanı dikkate alınır.

33. Maliyet yaklaşımının uygulanması

Maliyet yaklaşımına dayalı olarak mülk nesnelerinin değerlemesi uygundur ve yalnızca aşağıdaki durumlarda mümkündür:

1) en iyi ve daha verimli arsa belirlenirken. Örneğin evlerin yapımında kat seçimi. Birkaç kat inşa ederseniz, inşaat maliyetleri önemli ölçüde azalır, ancak kira geliri düşük olur; çok katlı binaların inşaatı sırasında işletme maliyetleri yüksektir; gelirin inşaat maliyetlerini karşılayacağı evin kat sayısını belirlemek gerekir;

2) yeni inşaatın teknik ve ekonomik analizi ve belirli bir inşaat veya yeniden yapılanmanın fizibilitesini haklı çıkaracak iyileştirmelerin oluşturulması sırasında;

3) Gelir getirmesi amaçlanmayan kamu ve özel nesneleri değerlendirirken ve tipik satışlar hakkında bilgi bulma olasılığı çok düşüktür.

4) Aktif olmayan pazarlarda nesneleri değerlendirirken, örneğin benzersiz nesneler şu anda hiç satılmamaktadır ve bu nesneleri değerlendirmenin tek yolu maliyetlere dayanmaktadır.

5) vergilendirme ve sigorta amaçlarıyla değerlendirildiğinde. Sigorta, sigortaya tabi olan ve olmayan nesnelerin ayrılmasını gerektirir.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:

1) maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir;

2) daha doğru bir değerlendirme sonucu elde etme girişimlerine, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artış eşlik eder;

3) değerleme aşamasında mülk edinme maliyetleri ile yeni inşaat maliyetleri arasındaki tutarsızlık tamamen aynıdır, çünkü değerleme sürecinde birikmiş amortisman inşaat maliyetinden düşülür;

4) eski binaların yeniden üretim maliyetini hesaplamak sorunludur;

5) bir arsanın binalardan ayrı değerlendirilmesi - böyle bir ayrım pratikte imkansızdır veya önemli maliyetlerle ilişkilidir;

6) Rusya Federasyonu'ndaki arsaları değerlendirmek çok sorunlu;

7) eski binaların ve yapıların birikmiş amortisman miktarını belirlemek çok zordur, çünkü çoğu durumda amortisman derecesi hakkındaki yargı, değerleme uzmanının uzman görüşüne ve değerleme uzmanından alınan sonuçların doğruluğuna dayanmaktadır. büyük ölçüde deneyimine ve niteliklerine bağlıdır.

Kullanılan yöntemlerin özelliklerinden ve özelliklerinden elde edilen sonuçlara dayanarak, gayrimenkul nesnelerinin maliyet yaklaşımı temelinde değerlemesi, yeni inşaat için fizibilite çalışması durumlarında, yeni nesnelerin değerlemesi için en uygun ve uygulanabilir ise , vergi amaçlı veya bireylerin ve tüzel kişilerin mülklerine el konulması için, daha sonra nesneler için sigorta amaçlı özel amaçlı ve nesnelerin değerini değerlendirirken, satışı hakkında pratikte piyasada bulunmayan bilgilerin uygulanması zordur. maliyet yaklaşımı.

34. Gelir yaklaşımının temel hükümleri

Gelir yaklaşımı, sermayenin yatırıldığı mülkün değerinin, bu mülkün getirebileceği gelirin nitelik ve niceliğine ilişkin mevcut değerlendirmeye karşılık gelmesi gerektiği gerçeğine dayanmaktadır. Gayrimenkul değerlemesi için gelir yaklaşımında, yatırımlar ve motivasyonları hakkında bir fikre sahip olmanız, yatırımcıya sunulan finansal mekanizmaları anlamanız gerekir.

Gelir yaklaşımı, ondan beklenen gelirin cari değerini belirlemeye dayalı olarak gayrimenkul nesnelerinin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntemdir.

Gelir yaklaşımına dayalı olarak gayrimenkulün değerini hesaplamanın ön koşulu, kiralanmasıdır. Gelirin kapitalizasyonu, gayrimenkulden gelecekteki geliri cari değere dönüştürmek için gerçekleştirilir.

Gelirin kapitalizasyonu - Bu, gelecekteki gelir ile değerlemesi yapılan mülkün bugünkü değeri arasındaki ilişkiyi belirleyen bir süreçtir. Gelir yaklaşımı için temel formül:

V=G/R,

V, mülkün değeridir

I - değerlemesi yapılan mülkten beklenen gelir;

R, gelir veya kâr oranıdır.

Farklı kapitalizasyon yöntemleri, geliri ölçmenin farklı yolları ve getiri oranları vardır.

Altında gelir Gayrimenkulün bir yılda getirebileceği net işletme gelirini anlayın.

Kar oranı - kapitalizasyon oranı veya oranıdır.

Büyük harf kullanımı oranı - bu, gelir ile değerlendirme nesnesinin değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan getiri oranıdır. Büyük harf kullanımının iki ana alanı vardır:

1) doğrudan büyük harf kullanımı;

2) sermaye getirisi oranına göre gelirin kapitalizasyonu.

Yıllık gelir ve kapitalizasyon oranı, doğrudan kapitalizasyonda dikkate alınan iki değerdir. Gayrimenkulün piyasa değerinin net yıllık gelirine oranı, değerleme nesnesinden gelecek geliri bugünkü değerine dönüştürmek için kullanılır. Bu göstergeye kapitalizasyon oranı denir. Gayrimenkulün mülkiyet süresi boyunca yapılan gelir analizi sonucunda, mülkten beklenen gelir belirlenir ancak gelirde bir azalma veya artış beklenip beklenmediği, gayrimenkule yatırım yapmanın riski nedir? borç ve öz sermaye için.

İskonto oranı, mülkün kullanımı sonucunda ortaya çıkan nakit akışlarının değeri belirli bir zamanda yeniden hesaplanırken uygulanan bileşik faiz oranı olarak anlaşılır.

Gelir yaklaşımını kullanarak mülk değerlemesinin ana aşamaları:

1) değerlendirme nesnesinden olası tüm makbuzların toplamının hesaplanması;

2) gerçek brüt gelirin hesaplanması;

3) değerlendirme nesnesi ile ilgili maliyetlerin hesaplanması - bunlar koşullu olarak sabit, koşullu olarak değişken, yedek maliyetlerdir;

4) net işletme geliri tutarının belirlenmesi;

5) beklenen gelirin cari değere dönüştürülmesi: doğrudan kapitalizasyon; sermaye getirisi oranı ile gelirin kapitalizasyonu: nakit akışlarının iskonto edilmesi, hesaplama modelleriyle kapitalizasyon.

35. Gelir ve giderlerin analizi

Gelir yaklaşımına göre gayrimenkul değerlemesi, potansiyel brüt gelirin belirlenmesi ile başlar.

Altında potansiyel brüt gelir Değerlendirilen mülkün getirebileceği maksimum geliri anlamak, alanın %100 doluluk oranındaki nesneden beklenen gelir miktarının hesaplanmasıyla belirlenir.

Potansiyel brüt gelirin hesaplanması, karşılaştırılabilir mülkler için kiralama piyasasındaki mevcut oran ve tarifelerin ve ücretli hizmetlerin analizine dayanır.

Kiralar vardır: Piyasa - kira sözleşmesinin geçerlilik süresi boyunca uygulanır ve sözleşme - bu süre boyunca sabittir.

Potansiyel brüt gelirin hesaplanması, işletme masrafları hariç, alanın tamamen dolu olması şartıyla, değerleme tarihinden sonraki ilk yıldan başlayarak, değeri belirlenecek mülkün getirebileceği tüm gelir tutarının belirlenmesine indirgenir.

Ardından, gerçek brüt gelir belirlenir.

Potansiyel brüt gelir eksi değerlendirme nesnesinin yetersiz kullanımından kaynaklanan kayıplar, ödeme yapılmaması ve ek gelir türleri olarak adlandırılır. gerçek brüt gelirformülü ile hesaplanan

EGI=PGI-V yükselticisi; L

EGI tesisten elde edilen gerçek brüt gelir olduğunda;

PGI - potansiyel brüt gelir;

V amp; L - boş binaların varlığı ve kötü ödemeler nedeniyle kira kaybı.

Net işletme geliri daha sonra hesaplanır.

Net işletme geliri - işletme maliyetleri hariç, değerleme konusu mülkün fiili brüt geliridir.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

nerede NOI - net işletme geliri;

OE - işletme giderleri.

İşletim giderleri - mülkiyetten elde edilen gelirin yeniden üretimini sürdürmenin maliyetidir.

Mülk sahibinin maliyetleri sabit maliyetler (FE), değişken maliyetler (VE) ve rezervler (RR) olarak ayrılır:

OE = FE + VE + RR

Sabit maliyetler - Bunlar, örneğin mülkün sigortalanması ve emlak vergilerinin ödenmesi gibi, pratik olarak bağımsız veya mülkün işleyiş derecesine biraz bağımlı olan maliyetlerdir.

Değişken fiyatlar - bunlar işletme maliyetleridir, tesisin işlevsel uygunluğunu korumak için gereklidir ve işletme derecesine bağlıdır. Değerlendirilen nesneyi çalıştırma maliyetlerinin hesaplanması, bu pazardaki tipik maliyetleri dikkate alarak, bakımının gerçek maliyetlerinin analizine dayanır. Değişken maliyetler doğrudan inşaat maliyetine, binaların veya yapıların alanı ve teknik özelliklerine ve mühendislik çözümlerinin özelliklerine bağlıdır.

Yedekler - mülkle ilgili maliyetler, birkaç yılda bir defadan fazla yapılmamalıdır. Rezerv maliyetlerinin miktarı zamanla değişir. Örneğin, patikaların iyileştirilmesi, bina girişlerinin rezerv maliyetlerine atfedilebilir.

36. Gayrimenkul Finansmanında Gelir Yaklaşımının Uygulanması

Gelir yaklaşımı, yatırımcının beklenen yatırım gelirini hesaba katmasına yardımcı olur, bu nedenle, yatırımın fizibilitesini analiz ederken, gayrimenkul yatırımlarının finansmanına ilişkin kararları doğrularken kullanılmalıdır.

Gelir yaklaşımı, karşılaştırmalı ve maliyet yaklaşımlarının aksine, yatırımcının gayrimenkulü gerçek bir gelir kaynağı olarak görme biçimini yansıtır. Gelir yaklaşımı bazında elde edilecek sonuçlar, gelir getirici nesnelerin (depo ve ofis alanı, perakende alanı, endüstriyel binalar ve oteller) değerlendirilmesinde önemlidir.

Gayrimenkul alanında yatırım ve finansal kararların analizinde gelir yaklaşımının uygulanması büyük önem taşımaktadır. Ancak, kullanımıyla ilgili sorunlar var:

1) uzun vadeli bir gelir akışını tahmin etme ihtiyacı (Rusya'nın istikrarlı bir ekonomik durumu olduğundan ve uzun vadeli tahminle orantılı olarak yanlış bir tahmin olasılığı arttığından, gelecekteki gelirin en doğru tahminini elde etme süreci zordur. dönem);

2) risk faktörlerinin öngörülen gelir üzerindeki etkisi (cari değeri belirlemek için, gayrimenkul sahibi olmaktan gelecekteki gelir elde etmekle ilişkili olası riski ve Rusça'daki olası risk miktarını dikkate almak gerekir) koşulların önemli olması ve bu faktörler gayrimenkul değerleme sonucunun doğruluğunu etkileyecektir);

3) benzer nesnelerin karlılığı hakkında veri toplama sorunu (karlılık hakkındaki bilgiler her zaman açıklanmamıştır, yani. gizli). Gayrimenkul nesnelerinin karlılığını kontrol etmek zordur, bu nedenle maliyet tahmini yeterince doğru olmayabilir, aktifleştirme sürecinde yanlışlıklar artar;

4) gelirin değerlendirilmesi (olanaklara ve benzersiz nesnelere sahip gayrimenkul değerlemesi durumunda, sık fiyat değişikliklerinden dolayı faydaların değerlemesi önemli ölçüde zordur).

Gelir yaklaşımının uygulanması sadece yatırımcılar için değil, aynı zamanda gayrimenkul finansman sürecindeki diğer katılımcılar için de önemlidir, çünkü beklenen yatırım gelirini dikkate almanızı sağlar. Ancak Rus ekonomisinin istikrarsızlığı, gayrimenkul kazançları için tahminlerin yanlışlığını artırıyor. Önemli bir uzun vadeli ile karakterize edilen ve diğer yatırım alanlarında finansal kaynakların yatırımını teşvik eden gayrimenkul yatırım riski oldukça büyüktür. Gelir yaklaşımının doğru uygulanması, yatırımcının gayrimenkul yatırımlarının finansmanı konusunda yeterince bilgili ve doğru kararlar vermesini sağlayacaktır.

37. Arazi değerlemesi

Gayrimenkul değerlemesinde arsanın bir değeri olduğu kabul edilir, gerisi değer katan iyileştirmelerdir. "Arazi" ve "arazi" terimleri farklıdır.

Arsa - çeşitli amaçlarla teçhiz edilmiş ve kullanıma hazır olan yeryüzünün bir parçasıdır. Siteyi oluşturmak için yapılan iyileştirmeler:

1) dış: sokakların, kaldırımların, drenaj ve mühendislik ağlarının düzenlenmesi;

2) dahili: planlama, çevre düzenlemesi, asfaltlama, mühendislik ağlarını bağlamak için cihaz çıkışları, iletişim iletişimi vb.

Arazi değerlemesi sadece boş ve gelişmemiş araziler için geçerli değildir. Taşınmaz arsa ve binalardan oluşmaktadır. Arsanın değerinin, üzerine yapılan iyileştirmelerden ayrı olarak belirlenmesine ihtiyaç vardır.Bunun nedeni aşağıdakilerden kaynaklanmaktadır:

1) bina ve arazi vergilendirmesindeki fark (emlak vergisi ve arazi vergisi);

2) Gayrimenkulün değerini belirlemek için maliyet yöntemi uygulanırken, arsanın üzerine inşa edilen bina veya yapılardan ayrı bir değerlemesi gerekir;

3) arazinin en iyi ve en verimli şekilde kullanılması için mevcut bina veya yapıların yıkımına ilişkin kararların alınması

Bir arazi parçasını değerlendirirken, onunla ilişkili haklar kümesini dikkate almak gerekir. Değerlendirilecek en yaygın haklar şunlardır:

1) tam mülkiyet - herhangi bir yasal şekilde kiracılardan arınmış bir arsa kullanma yeteneği

2) kiralama hakkı - bir kira sözleşmesi kapsamında bir arsaya sahip olma olasılığı.

Rusya Federasyonu'ndaki arazi kullanımı ödenir. Arazi kullanımı için ödeme şekilleri arazi vergisi ve kiradır.

Rusya'da çoğu arazi satılmak yerine kiralanır, bu nedenle ekspertizciler kira haklarının değerini belirler.

Kira haklarının maliyeti - Potansiyel bir alıcının bu mülkiyetten yararlanmak için bir kira sözleşmesi kapsamında bu siteye sahip olma hakkı için ödemeye razı olduğu tutardır. Kira haklarının değerlemesi, bir arsa kiralama hakkının satış fiyatı belirlenirken, kiralanan arsanın parçası olduğu nesnenin değeri belirlenirken ve bir kira sözleşmesinin sona ermesinden kaynaklanan zararı değerlendirirken kullanılır. .

Arazi Kanunu'nun getirilmesi, arazi piyasasının geliştirilmesini amaçlamaktadır, arazi değerlemesi, arazinin en yüksek kalıntı değerini sağlayacak olan en verimli kullanım dikkate alınarak yapılmalıdır.

Arazi vergisinin hesaplanması ve ödenmesi prosedürü, Rusya Federasyonu'nun vergi ve harçlarla ilgili mevzuatı ile belirlenir.

Bir arsanın piyasa değeri, değerleme faaliyetlerine ilişkin federal yasaya uygun olarak belirlenir.

Arazi parsellerinin kadastro değerini belirlemek için, arazinin devlet kadastro değerlemesi yapılır. Arazinin devlet kadastro değerlemesini yürütme prosedürü, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenir.

Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yürütme makamları, belediye bölgesi için ortalama kadastro değeri seviyesini onaylar.

38. Arazinin en iyi ve verimli kullanımının analizi

Bir arsayı değerlendirirken, bir dizi faktörün etkileşimi ile belirlenen en iyi ve en verimli kullanım (NNEI) seçeneğini belirlemek gerekir.

NNEI analizi, yerin beklentilerini, piyasa talebinin durumunu, geliştirme maliyetini, beklenen gelirin istikrarını vb.

Üzerinde bir arsa ve binalardan oluşan bir nesnenin değerini değerlendirirken, NNEI analizine büyük önem verilir.

1) iddia edilen boş bir arsa; 2) mevcut iyileştirmelere sahip bir arsa.

Sözde boş bir arsanın analizi, değerinin belirlenmesinde önemli bir adımdır. En karlı arazi kullanım seçeneğinin oluşturulmasına dayanmaktadır.

Sitenin en karlı ve olası kullanımı en yüksek değerini sağlar. Kullanım senaryoları uygun maliyetli ve yasal olmalıdır.

Arazinin optimal kullanımını belirleyen faktörler:

1) konum - arazinin maliyeti üzerinde büyük bir etkisi vardır (konumun beklentileri, ulaşım erişilebilirliği dikkate alınarak);

2) piyasa talebi - bu faktör, piyasadaki arz ve talep oranını yansıtır, arsayı kullanmak için seçilen seçeneği doğrulamak için incelenir (önerilen kullanım için piyasa talebi beklentileri, vergi türleri ve diğer koşullar). Pazarın bir segmentini belirlemek ve bu segment üzerinde faaliyetler geliştirmek;

3) finansal fizibilite - projenin arazi kullanımından gelir sağlama yeteneğini ifade eder. Elde edilen gelir, yatırımcıların maliyetlerini karşılamaya ve beklenen kârın elde edilmesini sağlamaya yeterli olmalıdır;

4) sitenin fiziksel uygunluğu, iyileştirmeler yapma olasılığıdır - boyut, iklim, topografya, toprak kalitesi, çevresel parametreler, sitenin mühendislik-jeolojik ve hidrojeolojik özellikleri, mevcut imar vb.;

5) fiziksel fizibilite ve teknolojik fizibilite - bu, projenin kalite, maliyet ve şartlarının, ulaşımın mevcudiyetinin, doğal afet olasılığının, büyüklüğü ve dikkate alınarak kamu tesislerine bağlanma yeteneğinin bir analizidir. sitenin şekli;

6) Mevzuat veya yasal kabul edilebilirlik, arsa kullanım seçeneğinin mevcut mevzuata uygunluğu ile ilgilidir. Bu kabul edilebilirlik, bina analizi, çevre standartları, kat sayısı kısıtlamaları, tarihi kentsel gelişim alanındaki karmaşıklık, düzenlemelerde olası değişiklikler, imar kurallarına uygunluk, yerel nüfusun olumsuz duyguları sonucunda ortaya çıkar. ;

7) Maksimum getiri, alternatif kullanım durumlarının gelecekteki gelirlerinin iskonto edilmesiyle, yatırım riski dikkate alınarak belirlenir.

39. Arazi kategorileri

Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'na göre, arazi yedi kategoriye ayrılmıştır.

Tüm arazi kategorileri yalnızca amaçlanan amaçları için kullanılır.

İlk kategori tarım arazilerini içerir - bunlar yerleşim sınırlarının dışında bulunan, tarımın ihtiyaçları için sağlanan ve sadece bu amaçlara yönelik arazilerdir.

Tarım arazilerinde şunlar vardır: çiftlik yollarının, iletişimin, bitki örtüsünün işgal ettiği araziler; tarım arazileri, binaların işgal ettiği araziler, tarımsal ürünlerin üretimi ve işlenmesi için kullanılan yapılar.

İkinci kategori yerleşim yerleridir. Kırsal veya kentsel yerleşimlerin inşası ve geliştirilmesi için tasarlanmıştır ve diğer kategorilerdeki arazilerden bir çizgi ile ayrılırlar.

Üçüncü kategori, sanayi ve diğer özel amaçlar için arazidir. Görevlerin niteliğine göre şu türlere ayrılırlar: sanayi arazileri, enerji arazileri, ulaşım arazileri, haberleşme, yayıncılık, bilişim ve televizyon arazileri, uzay güvenliğini sağlama arazileri, savunma ve güvenlik arazileri.

Dördüncü kategori, özel olarak korunan bölgelerin topraklarını içerir - bunlar özel bilimsel, çevresel, estetik, sağlık ve diğer değerlere sahip topraklardır. Özel olarak korunan doğal alanların arazileri, devlet doğa rezervleri, doğal anıtlar, milli parklar, botanik bahçeleri arazilerini içerir - tüm bu araziler ulusal mülk olarak sınıflandırılır, federal veya belediye mülkiyetinde veya Rus vatandaşlarının mülkiyetindedir. Federasyon.

Beşinci arazi kategorisi, orman fonunun arazileridir. Orman fonunun arazileri, orman bitki örtüsü ile kaplı veya örtülmemiş, restorasyonu amaçlanan (koruyanlar, yanmış alanlar, açıklıklar) ve orman dışı arazileri (bataklıklar, açıklıklar, yollar) içerir, bunlar ormancılık için tasarlanmıştır. . Orman işletmesinin malzemelerine göre diğer kategorilerdeki arazilerden sınırlandırma yöntemi ile orman fonu arazilerinin sınırları belirlenir, daha sonra orman fonu arazilerinin sınırlarına ilişkin elde edilen veriler orman fonuna kaydedilir. Devlet Arazi Kadastro

Su fonu arazileri altıncı kategori arazidir. Bunlar, su kütlelerinin işgal ettiği arazileri, su kütlelerinin su koruma bölgelerinin arazilerini, geçiş hakkı ve su alma koruma bölgelerinin oluşturulmasına yönelik arazileri, hidrolik yapıları ve diğer nesneleri içerir.

Yedinci kategori rezerv arazileri içerir - bunlar devlet veya belediye mülkiyetinde olan arazilerdir, bu arazi kategorisi vatandaşlara veya tüzel kişilere verilmez, ancak rezerv arazilerin başka bir kategoriye devredilmesinden sonra kullanılmasına izin verilir.

40. Rusya'da arazi mevzuatı ve arazi ilişkileri

Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'na göre (Madde 2-6), Rusya Federasyonu Anayasası uyarınca arazi mevzuatı, Rusya Federasyonu'nun ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının ortak yargı yetkisi altındadır.

Arazi mevzuatı, ilgili bölgede yaşayan halkların yaşam ve faaliyetlerinin temeli olarak Rusya Federasyonu'ndaki arazinin kullanımı ve korunmasına ilişkin ilişkileri düzenler (arazi ilişkileri).

Rusya Federasyonu'nda, toprak altı, sular, ormanlar, yaban hayatı ve çevrenin diğer doğal kaynakları, özel olarak korunan doğal alanlar ve nesneler, atmosferik hava ve Rusya Federasyonu halklarının kültürel miras nesnelerinin kullanımı ve korunması ile ilgili olarak, toprak altı, ormancılık, su mevzuatı, yaban hayatı, diğer doğal kaynakların korunması ve kullanılması, çevrenin korunması, atmosferik havanın korunması, özel olarak korunan doğal alanlar ve nesneler, kültürel miras alanlarının korunması ile ilgili mevzuat Rusya Federasyonu halkları ve diğer özel federal yasalar.

Kara ilişkilerine katılanlar vatandaşlar, tüzel kişiler, Rusya Federasyonu, Rusya Federasyonu'nun konuları, belediyelerdir.

Aşağıdaki kavramlar ve tanımlar kullanılır:

1) arsa sahipleri - arsa sahipleri;

2) arazi kullanıcıları - kalıcı (sınırsız) kullanım hakkı veya ücretsiz sabit süreli kullanım hakkı olan arazilere sahip olan ve bunları kullanan kişiler;

3) arazi sahipleri - ömür boyu miras yoluyla mülkiyet hakkı temelinde arazilere sahip olan ve bunları kullanan kişiler;

4) arsa kiracıları - bir kira sözleşmesi, bir alt kira sözleşmesi kapsamında arsalara sahip olan ve bunları kullanan kişiler;

5) irtifak hakkı sahipleri - başkalarının arazilerini (hizmet) sınırlı kullanma hakkına sahip kişiler.

Arazi ilişkilerinin nesneleri şunlardır:

1) doğal bir nesne ve doğal kaynak olarak arazi;

2) arsalar;

3) arsa parçaları.

Arazi ilişkilerinin bir nesnesi olarak arsa - sınırları belirtilen şekilde tanımlanmış ve sertifikalandırılmış, dünya yüzeyinin (toprak tabakası dahil) bir kısmı.

Arazi bölünebilir veya bölünemez olabilir. Bölünebilir, her biri bölünmeden sonra bağımsız bir arsa oluşturan, izin verilen kullanımı federal yasalarla belirlenen durumlar dışında başka bir arazi kategorisine devredilmeden gerçekleştirilebilen parçalara bölünebilen bir arsadır. .

41. Kentsel arazi kullanımı

Şehir toprakları - bu özel bir kategoridir. Kentsel arazinin değeri, kentin büyüklüğünden, üretim ve ekonomik potansiyelden, sosyal ve mühendislik altyapısının gelişme düzeyinden, bölgesel doğal çevreden ve diğer faktörlerden etkilenir.

Aynı faktörler, belirli bir sitenin değeri üzerinde ters etkiye sahip olabilir:

1) yoğun trafik bir yerleşim alanı için istenmeyen bir durumdur, ancak sitenin ticari amaçlı değerini arttırır

2) eğitim kurumlarına ve alışveriş merkezlerine göre yerleştirme, konut inşaatı için araziyi değerlendirirken dikkate alınan estetik değerler ve kolaylıklar, pratik olarak endüstriyel kalkınmaya yönelik bölgelerin değerini etkilemez; ulaşım altyapısı ve ekonomik imar onlar için önemlidir.

Şu anda arazi kaynaklarının çoğu devlet ve belediye mülkiyetindedir. Piyasa koşullarında kentsel arazi en değerli kaynaktır; yerel bütçe için istikrarlı bir gelir kaynağı olarak hizmet edebilir.

Şehir yetkilileri, arazi vergisi miktarını, arazi kiralama oranını ve bir arsanın itfa üzerine standart fiyatını belirler. Bu bağlamda, arazi kullanımının verimliliğinin artırılması konusu şehir yetkilileri için önemlidir. Arazi mülkiyetinin kullanımından maksimum gelir getirmesi ve genel yatırım ortamının iyileştirilmesine katkıda bulunması için arazi piyasasında piyasa ilişkilerinin geliştirilmesi gerekmektedir.

Market fiyatı - rasyonel ve verimli kullanımı teşvik eden ve şehir ekonomisinin gelişimi için bir araç olarak hizmet eden bir kullanıcı değeri ölçüsüdür.

Kentsel alan değerlendirmesinin sonuçları, aşağıdaki gibi sorunları çözmek için bilgilerdir:

1) kentsel politika ve sosyal planlamanın geliştirilmesi;

2) kalitesi ile birlikte bölgenin işlevsel kullanım türleri için bir teklifin oluşturulması;

3) arazi kullanımı ve yatırım ve inşaat politikası için farklı seçenekleri barındırmak için ekonomik mekanizmaların oluşturulması;

4) kentsel çevrenin geliştirilmesi ve yeniden yapılandırılması için seçeneklerin sonuçlarının analizi;

5) kentsel çevrenin korunması ve geliştirilmesinde belediye yatırımlarının optimizasyonu;

6) kentsel arazi değerinin bir fonksiyonu olarak bölgenin yatırım çekiciliğinin belirlenmesi.

Bir teşebbüs arsa satın alırsa, bu teşebbüsün arsayı banka kredisi için teminat olarak kullanma, şirketin yatırım fırsatlarını genişletme, fazla araziyi satma, arsa kiralamadan gelir elde etme ve arsa artışını artırma fırsatı elde etmesini sağlayacaktır. sabit varlıkların değeri.

Kentsel arazinin değerine ilişkin iki görüş:

1) şehrin ana planının bir bölümü olarak bölgenin işlevsel imar sürecinde tasarımcı-şehir plancısı;

2) arazinin kadastro değerlemesini geliştirme sürecinde bir değerleme uzmanı.

42. Kadastro tescili

Rusya Federasyonu topraklarının kadastro bölümü, gayrimenkul yönetiminin ana alanlarından biridir. Rusya Federasyonu topraklarının kadastro bölümünün birimleri ilçeler, ilçe mahalleleridir. Bir arsanın kadastro numarası, mahalle, ilçe, mahalle ve mahalledeki arsa numaralarından oluşur. Rusya Federasyonu Hükümeti, Rusya Federasyonu topraklarının kadastro bölünmesi ve arsalara uygun sayıların atanması prosedürünü belirler.

Şu anda üç tür kadastro vardır:

1) yasal kadastro, gayrimenkul nesnelerine ilişkin hakların bir kaydıdır;

2) mali kadastro - gayrimenkul nesnelerinin değerinin ve vergilendirme için gerekli bilgilerin kaydı;

3) çok amaçlı - yasal ve mali sistemleri planlama ve arazi kullanımıyla ilgili bilgilerle birleştirmek.

Arazi kadastrosunun tescil alt sistemi, arazi kullanıcılarının haklarını garanti altına almak için oluşturulmuştur, bir gayrimenkul piyasasının oluşturulması ve herhangi bir yatırım için gerekli bir koşuldur.

Arazi kadastrosunun mali alt sistemi, arazi vergileri, kira, arazi ile gerçekleştirilen tüm işlemlerden elde edilen nakit makbuzlardan sorumludur.

Mali kadastro, arazi vergisinden ve kira ödemelerinden elde edilen gelirlerin tahmin kontrolü ve hesaplanması anlamına gelir. Mali kadastronun görevlerinden biri de vergi matrahını belirlemektir.

Aynı zamanda, Rusya'da yasal ve mali kadastrolar oluşturuldu.

Gayrimenkul nesnelerine ilişkin haklar, gayrimenkul piyasasında bir meta olarak hareket eder, bu nedenle, işleyişi için gayrimenkulün yasal olarak kaydedilmesi gerekir; bu, her bir gayrimenkul nesnesi için, daha sonra devlet haklarının tescili ile bir kadastro dosyası oluşturulması gerektiği anlamına gelir. emlak için.

Kadastro işi devlet makamlarının bilgi kaynaklarında, bir arsa üzerindeki ekonomik faaliyet eylemlerinin kayıt kaynaklarında zorunlu olarak görüntülenmesiyle, düzenlemelerini dikkate alarak bölgelerin yönetimi için bir sistemdir.

Devlet arazi kadastrosu - bu, Rusya Federasyonu topraklarının konumu, amacı, yasal durumu ve toprak bölgeleri ve üzerinde bulunan nesnelerin varlığı hakkında devlet kadastro kaydı sonucunda elde edilen sistematik bir belgelenmiş bilgi setidir. arsalar ve bu arsalarla güçlü bir şekilde ilişkilidir.

Arazi parsellerinin devlet kadastro kaydı - Bu, Birleşik Devlet Arazileri Kaydı'ndaki bir tanım ve kişiselleştirmedir, sonuç olarak, site öne çıkmasına izin veren ve diğer arazilerle ilgili olarak niteliksel ve ekonomik değerlendirmeler yapan özellikler alır. Arazi parsellerinin devlet kadastro kaydında, her arsaya bir kadastro numarası atanır.

43. Arazi değerleme yöntemleri

Bir arsanın değerinin belirlenmesi, en iyi ve en verimli ekonomik kullanım için mevcudiyeti açısından değerlendirilir.Rus koşullarında değerlendirmenin amacı, bir arsanın mutlak mülkiyeti değil, yalnızca onu kullanma hakkıdır. kira esası.

Normatif yöntem, arazinin normatif fiyatının belirlenmesine dayanır; arazi alımının mülkiyete devrinde, serbest normu aşan ortak mülkiyetin kurulmasında, miras veya bağış yoluyla devir yapılmasında, teminatlı kredi alınmasında kullanılır.

Kentsel araziler, bölgenin prestiji, bina yoğunluğu, çevredeki arazi kullanımının doğası, ekolojik durum, ulaşım altyapısı vb. dikkate alınarak değerlendirilir. Araziler, temel arazi vergi oranları ve standart arazi fiyatı ile farklılaşan bölgelere ayrılır. (Rusya Federasyonu Kanunu "arazi için ödeme hakkında"). Arazinin normatif fiyatı, Arazi Kadastrosunda sabittir.

Satış karşılaştırma yöntemi - boş araziyi değerlendirmek için kullanılan basit ve etkili. Analogların satış fiyatlarına yüzde ayarlamaları yaparak bir arsanın spesifik fiyatını belirlemeye yardımcı olur. Bu yöntemle bir arsanın piyasa değerinin hesaplanmasında ikame esası esas alınmaktadır.

Arazi kirası kapitalizasyon yöntemi. Arsalar için kira oranları hakkında yeterince eksiksiz bilgi mevcutsa, bu arsaların değeri, değerlendirilen arsa için kira şeklinde gelecekteki gelirin bugünkü değeri olarak belirlenir. Arsa kirası tutarı, arsa piyasasında hakim olan koşullar altında bir arsanın kiralanmasından elde edilen gelir olarak hesaplanır. Düzenli bir gelir akışı olarak, arazi kiraları, piyasa analizinden belirlenen arazi için bir kapitalizasyon oranına bölünerek değere dönüştürülebilir.

Dağıtım yöntemi - bu, arsa maliyetinin bilinen oranına ve mülk kompleksindeki iyileştirmelere dayalı olarak arsanın maliyet bileşeninin belirlenmesidir. Yöntem, katkı ilkesine ve her gayrimenkul türü için arsa değeri ile genel olarak gayrimenkul değeri arasında normal bir oran olduğu iddiasına dayanmaktadır.

Seçim yöntemi benzer gayrimenkul nesneleri ile yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgi varsa, yerleşik arsaları değerlendirmek için kullanılır.

Kalan Yöntem fiziksel bileşenler için yatırım grubu tekniğine dayalı olarak, değerleme altındaki arazide gelir getiren yapıcı iyileştirmeler yapma olasılığı varsa, yerleşik ve yerleşik olmayan alanların değerlemesinde uygulanır.

arsa yöntemi Bireysel parsellere bölünmeye uygun arazinin değerlendirilmesinde kullanılır.

44. Gayrimenkul olarak orman

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, emlak arsaları, toprak altı arsaları ve araziyle sıkı bir şekilde bağlantılı olan her şeyi, yani. ormanlar, çok yıllık dikimler, binalar, yapılar dahil olmak üzere amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler , devam eden inşaat nesneleri.

Rusya Federasyonu Orman Kanunu (23 Aralık 2003 tarihli ve 186-FZ sayılı Federal Kanunlarla değiştirildiği şekliyle), ormanların rasyonel kullanımı, korunması, korunması ve çoğaltılması, ekolojik ve kaynak potansiyellerinin arttırılması için yasal temel oluşturur.

Orman fonunun bir arsasının kiralanması. Bir orman fonu arsası için bir kira sözleşmesi uyarınca, ormancılık alanındaki federal yürütme organının ormancılık işletmesi veya ormancılık yapan bir kuruluş (kiralayan), orman kullanıcısına (kiracı) bir orman fonu arsası sağlamayı taahhüt eder. bir veya daha fazla orman yönetimi türünün uygulanması için 1 ila 99 yıllık bir süre.

Bir orman fonu arsası için kira sözleşmesine göre çıkarılan orman kaynakları (ürünleri) kiracıya aittir. Bir orman fonu arsası için kira sözleşmesine uygun olarak çıkarılan orman kaynakları (ürünleri) kiracının mülkiyetindedir.

Bir orman fonu arsası için kira sözleşmesi yazılı olarak yapılır ve medeni kanuna göre devlet kaydına tabidir.

Devlet tescil anından itibaren sözleşme , , bir orman fonu arsasının kiralanması tamamlanmış sayılır.

Bir orman fonu arsası için kira sözleşmesinde aşağıdaki şartlar ve koşullar belirtilir:

1) orman fonu arsasının sınırları;

2) orman yönetimi türleri;

3) orman yönetiminin hacimleri (boyutları);

4) kiralama süresi;

5) kira miktarı ve ödeme prosedürü;

6) orman fonu sahasının korunması, korunması ve yeniden ağaçlandırmaya ilişkin tarafların yükümlülükleri;

7) kendisi tarafından yürütülen ormancılık çalışmaları için orman kullanıcısına ödeme prosedürü;

8) Rusya Federasyonu orman mevzuatının öngördüğü ve tarafların takdirine bağlı olarak belirlenen diğer koşullar.

Orman fonunun arazileri, orman yarışmalarının sonuçlarına göre kiralanır.

Orman fonu arazilerinin kiraya verilmesi, ilgili bölgede yaşayan nüfusun çıkarları dikkate alınarak yapılmalıdır.

Orman yarışmaları, ormancılık alanındaki federal yürütme makamı veya yetkileri dahilinde Rusya Federasyonu'nun bir konusunun yürütme makamı tarafından düzenlenir ve düzenlenir. Orman yarışmasını kazanan kişi ve organizatör, orman fonu arsası için bir kira sözleşmesinin imzalandığı, orman yarışmasının sonuçları hakkında bir protokol imzalar.

Orman yarışmalarının düzenlenmesi ve düzenlenmesi, ormancılık alanında devlet politikası ve yasal düzenleme geliştirme işlevlerini bu Kanun ve medeni mevzuata uygun olarak yürüten federal yürütme organı tarafından belirlenen prosedüre uygun olarak gerçekleştirilir.

45. Gayrimenkul değerleme raporu

Değerlendirme raporu - Mesleki etiğin temel gereksinimlerini karşılayan, açık ve erişilebilir bir şekilde değerlendirme sürecinin gidişatını yansıtan ve değerleme uzmanı tarafından kullanılan ilk verileri, bunların analizini, sonuçlarını ve değerin nihai değerini içeren yazılı bir belge. Gayrimenkul değerleme raporu bir ek içermelidir. Başvuru, bu raporun ana bölümlerinde yer almayan tüm fotoğrafları, eskizleri ve haritaları içermelidir. Uygulama bir terimler sözlüğü içerebilir.

Varsayımlar raporda belirtilebilir - bunlar, değerleme uzmanı tarafından profesyonel görüşüne dayalı olarak değerlendirme sürecinde yapılan açıklamalardır, ancak gerçek verilerle desteklenmezler.

Sanata göre. 11 Temmuz 29.07.1998 tarihli ve 135-FZ sayılı Kanunun XNUMX'i "Rusya Federasyonu'ndaki değerleme faaliyetleri hakkında", değerleme uzmanının sözleşme ile kendisine verilen görevlerin uygun şekilde yerine getirilmesi, zamanında yazılı olarak hazırlanması ve müşteriye devredilmesidir. değerleme nesnesinin değerlemesi hakkında bir raporun

Rapor belirsiz veya yanıltıcı olmamalıdır. Rapor, nesnenin değerlendirme tarihini, kullanılan değerlendirme standartlarını, uygulanmasının amaç ve hedeflerini belirtmelidir.

Bir nesnenin değerlendirilmesi sırasında, diğer değer türlerinin piyasa tarafından değil, diğer değer türleri tarafından belirlenmesi durumunda, rapor nesnenin değerlendirmesini oluşturma kriterlerini ve olasılıktan sapma nedenlerini belirtmelidir. değerlendirme nesnesinin piyasa değerini belirleme.

Rapor şunları içermelidir:

1) raporun derlenme tarihi ve seri numarası;

2) değerleme uzmanı tarafından nesnenin değerlendirilmesinin temeli;

3) değerleme uzmanının yeri ve bu tür mülkler için değerleme faaliyetlerini yürütmek üzere kendisine verilen lisans hakkında bilgi;

4) değerleme nesnesinin doğru bir tanımı ve bir tüzel kişinin sahip olduğu değerleme nesnesi ile ilgili olarak, tüzel kişiliğin ayrıntıları ve bu değerleme nesnesinin defter değeri;

5) değerleme nesnesinin uygun değer türünü belirlemek için değerleme standartları, bu nesnenin değerlemesinde kullanımlarının gerekçesi, nesnenin değerlemesinde kullanılan verilerin listesi, bunların alındığı kaynakların bir göstergesi ile birlikte, değerleme sırasında yapılan varsayımların yanı sıra;

6) değerleme nesnesinin değerini ve nihai değerini belirleme sırası ile elde edilen sonucun uygulanmasının sınırlamaları ve sınırları;

7) değerleme nesnesinin değerini belirleme tarihi;

8) değerleme uzmanı tarafından kullanılan ve değerleme nesnesinin nicel ve nitel özelliklerini belirleyen belgelerin bir listesi.

Belirli nesne türlerinin değerlendirilmesi için, Rusya Federasyonu mevzuatı özel rapor formları sağlayabilir.

Rapor sayfa sayfa numaralandırılmalı, ciltlenmeli, mühürlenmeli ve değerleme uzmanı (bireysel girişimci veya tüzel kişiliğin çalışanı) tarafından imzalanmalıdır.

46. Değerleme Uzmanının hak ve yükümlülükleri. Değerleme Uzmanının Sorumluluğu

Sanata göre. 14 Temmuz 16 tarihli ve 29-FZ sayılı Kanunun 1998-135'sı "Rusya Federasyonu'ndaki değerleme faaliyetleri hakkında", değerleme uzmanının hakkı:

1) değerlendirme standartlarına uygun olarak değerlendirme nesnesini değerlendirme yöntemlerini bağımsız olarak uygulamak;

2) müşteriden, bu değerlendirmenin uygulanması için gerekli belgelere tam erişim sağlama nesnesinin zorunlu bir değerlendirmesini yaparken;

3) bu değerlendirmenin uygulanması için gerekli açıklamaları ve ek bilgileri almak

4) devlet veya ticari sır niteliğindeki bilgiler hariç, nesnenin değerlendirilmesi için gerekli bilgileri üçüncü şahıslardan yazılı veya sözlü olarak talep etmek, bu bilgilerin verilmesinin reddedilmesi nesnenin değerlendirmesinin güvenilirliğini önemli ölçüde etkiliyorsa Değerleme uzmanı bunu raporda belirtecektir.

5) gerektiğinde, sözleşmeye dayalı olarak, nesnenin değerlendirilmesine katılmak üzere diğer değerlendiricileri veya diğer uzmanları dahil etmek;

6) müşterinin sözleşme şartlarını ihlal ettiği, değerlendirme konusu hakkında gerekli bilgileri sağlamadığı veya sözleşmeye karşılık gelen çalışma koşullarını sağlamadığı durumlarda nesnenin değerlendirmesini yapmayı reddetmek;

7) mahkeme, tahkim mahkemesi veya tahkim mahkemesi tarafından belirlenen, nesnenin değerlendirilmesi ile ilgili masrafların geri ödenmesini ve nesnenin değerlendirilmesi için parasal ücret talep etmek.

Değerleme uzmanı şunları yapmalıdır:

1) bu Federal Yasanın gerekliliklerine, ayrıca Rusya Federasyonu'nun düzenleyici yasal düzenlemelerine ve buna dayanarak kabul edilen Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının düzenleyici yasal düzenlemelerine uymak;

2) nesnenin nesnel değerlendirmesini engelleyen koşulların ortaya çıkması nedeniyle nesnenin değerlendirilmesine katılımının imkansızlığı hakkında müşteriyi bilgilendirmek;

3) nesnenin değerlendirilmesi sırasında müşteriden ve üçüncü şahıslardan alınan belgelerin güvenliğini sağlamak;

4) müşteriye, değerleme faaliyetlerine ilişkin Rusya Federasyonu mevzuatının gereklilikleri, ilgili özdenetim kuruluşunun tüzüğü ve etik kuralları, değerleme uzmanının raporunda atıfta bulunduğu üyelik hakkında bilgi sağlamak;

5) müşterinin talebi üzerine, değerleme faaliyetleri yürütmek için bir lisans, bir sigorta poliçesi ve değerleme faaliyetleri alanında mesleki bilgi edinildiğini teyit eden bir eğitim belgesi sağlamak;

6) Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından aksi belirtilmedikçe, değerleme konusunun değerlendirilmesi sırasında müşteriden alınan gizli bilgileri ifşa etmemek;

7) hazırlanan raporların kopyalarını 3 yıl süreyle saklamak;

8) Rusya Federasyonu mevzuatının öngördüğü durumlarda, yasal talepleri üzerine, saklanan raporların veya onlardan alınan bilgilerin kopyalarını kolluk kuvvetlerine, adli, diğer yetkili devlet organlarına veya yerel yönetimlere sağlayın.

47. Gayrimenkul haklarının devlet tescili

Rusya'da kabul edilen gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler sistemi, etkili ve rasyonel gayrimenkul yönetiminin koşullarından biridir. Hakların tescili, kişiye mal sahibi unvanını verir - bu, sahibinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen yasal gayrimenkul hakkıdır. Devlet kayıt prosedürü - devlet (kayıt makamı tarafından temsil edilir) ile bu tescil için başvuran kişi arasındaki ilişkiyi yöneten bir dizi kuraldır.

Devlet kaydına tabi tüm nesneler beş grupta birleştirilebilir: mülkiyet, ayni haklar, gayrimenkul işlemleri, fiziksel nesneler, haklara ilişkin kısıtlamalar.

Her türlü mülkiyet hakkı (belediye, özel, ortak, devlet vb.) zorunlu devlet kaydına tabidir.

Kişilerin ayni hakları, ekonomik mülkiyete sahip olma hakları, bir arsayı sürekli kullanma hakkı, arsayı ömür boyu kullanma hakkı ve diğer haklar olarak anlaşılır.

Hukuki mahiyetleri gereği ayni haklar mutlaktır, yani yukarıdaki hakların öznesi bunları bağımsız olarak, yani üçüncü şahısların yardımı olmaksızın kullanır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından düzenlenen herhangi bir mülkiyet hakkı tescil edilmelidir.

Üçüncü kayıt nesneleri grubu şunları içerir: - gayrimenkul haklarının kısıtlamaları (yükümlülükleri): ipotekler, irtifak hakkı, kiralamalar ve güven yönetimi, yani. farklı bir yasal yapıya sahip olanlar.

irtifak hakkı sınırlı bir ayni haktır ipotek yükümlülükleri güvence altına almanın yolunu anlamak, kira и güven yönetimi - Bunlar sözleşmeden doğan yükümlülüklerdir.

İşlemler (işlemler) - bu dördüncü kayıt grubudur, gayrimenkul haklarının ortaya çıkmasını, değiştirilmesini, feshedilmesini veya devredilmesini gerektirir. Mülkiyet hakkı ve diğer mülkiyet hakları, bir nesnenin inşası sırasında satış, bağış, takas sözleşmelerinden, yeniden inşasından, icra takibinde açık artırmada satıştan doğar.

Devlet kaydına ek olarak, belirli gayrimenkul türlerinin özel kaydı veya muhasebesi ile gayrimenkul kadastro ve teknik kaydı yapılır.

Devlet tescilinin konuları gayrimenkul hakları sahipleridir. Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler, hakların tescili için yerleşik adalet kurumları - Rusya Federasyonu Adalet Bakanlığı tarafından sorumlu ve kontrol edilen tüzel kişiler - tarafından gerçekleştirilir. Devletin hak tescili, adalet kurumunun faaliyet gösterdiği tescil bölgesi içindeki gayrimenkulün bulunduğu yerde gerçekleştirilir.

Tescilin temeli, makamların eylemleri, sözleşmeler ve diğer işlemler, miras hakkı sertifikaları ve ayrıca satın alma reçetesidir.

48. Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlerin yürütülmesi prosedürü

Devlet haklarının tescili, Sanat uyarınca yapılır. 13 Temmuz 21 tarihli Federal Yasanın 1997'ü "Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında" (30.06.2006 Haziran 93 tarihli XNUMX-FZ sayılı Federal Yasalarla değiştirildiği gibi) aşağıdaki sırayla

1) devlet haklarının tescili ve bu Federal Yasanın gerekliliklerinin karşılanması için gerekli belgelerin kabulü, bu tür belgelerin devlet ücretinin ödenmesini onaylayan bir belgenin zorunlu eki ile tescili;

2) belgelerin yasal incelemesi ve işlemin yasallığının doğrulanması

3) bu gayrimenkul nesnesi için talep edilen haklar ile halihazırda kayıtlı haklar arasında çelişki bulunmadığının yanı sıra devletin hak tescilinin reddedilmesi veya askıya alınması için diğer gerekçelerin belirlenmesi

4) Bu çelişkiler ve devlet hak tescilinin reddedilmesi veya askıya alınması için diğer gerekçelerin yokluğunda Birleşik Devlet Emlak Hakları Kaydı'na giriş yapmak

5) tapu belgelerine yazı yazmak ve devlet hak tescili sertifikaları vermek.

Mülkiyet haklarının ve diğer mülkiyet haklarının üçüncü şahısların haklarıyla ilgili kısıtlamalarının (yükümlülüklerinin) devlet tescili, hak sahiplerinin veya bu hakları elde eden kişilerin inisiyatifiyle gerçekleştirilebilir. Sözleşmelerin ve işlemlerin tescili için yukarıdaki Federal Yasanın 16'sı, hak sahibinin (hak sahipleri) kayıtlı kısıtlamanın (yükümlülük) zorunlu bildirimi ile.

Devlet makamları ve yerel yönetimler tarafından kamu yararına kanuna uygun olarak kurulan hakların kısıtlamalarının (yükümlülüklerinin) devlet tescili, mülkün hak sahibinin (hak sahiplerinin) zorunlu bildirimi ile bu organların inisiyatifiyle gerçekleştirilir. Gayrimenkul nesnesinin hak sahibinin (hak sahiplerinin) bildirimi, devlet tescil tarihinden itibaren en fazla beş iş günü içinde, devlet haklarının tescilini yapan organ tarafından gerçekleştirilir.

Bir taşınmaz mal nesnesine hakların devredilmesinin devlet tescili, taşınmaz malın bir nesnesi ile sınırlandırılması veya işlemleri, Birleşik Devlet Haklar Sicilinde bu nesneye daha önce ortaya çıkan hakların devlet kaydına tabi olarak mümkündür.

Devlet haklarının tescili, başvurunun ve devlet tescili için gerekli belgelerin sunulduğu tarihten itibaren en geç bir ay içinde gerçekleştirilir.

Bir gayrimenkul nesnesinin yabancılaştırılmasına ilişkin bir anlaşmanın devlet tescili ve daha sonra bu gayrimenkul nesnesine hakkın devri, söz konusu anlaşmanın devlet tescili ve hakların devri için gerekli başvuru ve belgelerin eşzamanlı olarak doldurulması ile yapılır. Federal yasa veya anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, bu paragrafta belirtilen süre içinde.

49. Emlak piyasasının devlet düzenleme biçimleri

Emlak piyasasının devlet düzenlemesi iki şekilde gerçekleştirilir:

1) doğrudan müdahale yöntemi idari bir yöntemdir;

2) dolaylı etki yöntemi veya ekonomik yönetim yöntemleri.

Doğrudan idari kontrol şunları içerir:

1) yasal (normatif) bir çerçevenin oluşturulması: Bölgelerde ve ülkenin merkezinde emlak piyasasının işleyişini düzenleyecek yasaların, yönetmeliklerin, talimatların çıkarılması;

2) tescil, ruhsatlandırma, yetkili kişilere belediye ve devlet mülkiyetindeki nesnelerle işlem yapma hakkı verilmesi;

3) emlak piyasasındaki çeşitli faaliyet türlerinin içeriği ve kalitesi ve katılımcıları için zorunlu gereksinimlerin belirlenmesi;

4) tüm piyasa katılımcılarının yerleşik norm ve kurallara uygunluğunun kontrolü;

5) gayrimenkul ile işlem yaparken düzenleyici gerekliliklerden sapma için yasaklar ve yaptırımlar getirilmesi;

6) kamu ihtiyaçları için herhangi bir gayrimenkulün devlet mülkiyetine alınması.

Gayrimenkul piyasasını yönetmenin ekonomik yöntemleri aşağıdakiler kullanılarak uygulanır:

1) emlak vergisi sistemleri;

2) konut sertifikalarının verilmesi ve dolaşımı;

3) devlet hedef programlarının uygulanması;

4) Merkez Bankası'nın iskonto politikası;

5) amortisman politikası;

6) dış ekonomik faaliyet vb.

Gayrimenkul nesnelerinin yönetimi, devlet gücünün çeşitli dalları (yasama, yürütme, yargı) tarafından gerçekleştirilir, faaliyetlerinde bağımsızdır.

Federal Meclis emlak piyasasını düzenleyen kanunlar çıkarır. Cumhurbaşkanı mevcut kanunlara aykırı olmayan kararnameler çıkarır. Hükümet, gayrimenkul yönetimine ilişkin özel prosedür ve kuralları belirleyen kararnameler, bakanlıklar ve daireler - yönetmelikler, talimatlar ve emirler çıkarır.

Devlet Duması ve Federasyon Konseyi, Rusya Federasyonu'nun temsili iktidar organlarıdır, gayrimenkul yönetimi ile ilgili konularda yasal düzenlemeler geliştirme ve kabul etme yetkisine sahiptirler. Temsilci makamlar kontrol işlevlerini yerine getirir.

Devlet Mülkiyet Bakanlığı, Rusya Federasyonu topraklarında ve yurtdışında federal mülk nesnelerinin öngörülen şekilde yönetilmesi ve elden çıkarılması, Rusya Federasyonu mevzuatı temelinde devlet özelleştirilen işletmeler altındaki arsalar da dahil olmak üzere devlet ve belediye işletmelerinin özelleştirilmesi politikası vb.

Belediye organları da gayrimenkul yönetiminde yer alır.

50. Gayrimenkul vergilendirmesinin temel ilkeleri

Vergilendirmenin temel ilkeleri, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nda ele alınmaktadır (Madde 3 ve Madde 5).

Vergilendirmenin temel ilkeleri şunlardır:

1) herkes yasal olarak belirlenmiş vergi ve harçları ödemek zorundadır. Vergi ve harçlara ilişkin mevzuat, vergilendirmenin evrenselliği ve eşitliğinin tanınmasına dayanmaktadır. Vergileri belirlerken, vergi mükellefinin vergiyi ödeme yeteneği dikkate alınır - bu evrensellik ilkesidir;

2) vergi ve harçlar ayrımcı olamaz ve sosyal, ırksal, ulusal, dini ve benzeri kriterlere göre farklı şekilde uygulanamaz, eşitlik ilkesi budur;

Farklılaştırılmış vergi ve harç oranları, mülkiyet biçimine, bireylerin vatandaşlığına veya sermayenin menşe yerine bağlı olarak vergi teşvikleri oluşturulmasına izin verilmez;

3) Vergi ve harçlar ekonomik temele sahip olmalı ve keyfi olmamalıdır. Vatandaşların anayasal haklarını kullanmalarını engelleyen vergi ve harçlar kabul edilemez; bu ekonominin ilkesidir;

4) Rusya Federasyonu'nun tek ekonomik alanını ihlal eden ve özellikle malların (işlerin, hizmetlerin) veya Rusya Federasyonu topraklarındaki finansal kaynakların serbest dolaşımını doğrudan veya dolaylı olarak sınırlayan vergi ve ücretlerin belirlenmesine izin verilmez. veya başka şekilde kısıtlamak veya yasa tarafından yasaklanmayan kişi ve kuruluşların ekonomik faaliyetleri için engeller yaratmak;

5) hiç kimse, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu tarafından öngörülmeyen, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu tarafından belirlenen vergi veya harç işaretleri olan vergi ve harçların yanı sıra diğer katkı ve ödemeleri ödemekle yükümlü tutulamaz, bu kod tarafından belirlenenden farklı bir şekilde kurulmuş;

6) Vergileri belirlerken vergilendirmenin tüm unsurları belirlenmelidir. Vergi ve harçlara ilişkin mevzuat düzenlemeleri, herkesin tam olarak hangi vergileri (ücretleri), ne zaman ve hangi sırayla ödemesi gerektiğini bilmesini sağlayacak şekilde formüle edilmelidir - bu kolaylık ve basitlik ilkesidir;

7) vergi ve harçlara ilişkin mevzuat düzenlemelerindeki giderilemez tüm şüpheler, çelişkiler ve belirsizlikler, vergi mükellefinin (ücret mükellefi) lehine yorumlanır - vergi mükellefinin korunması ilkesi.

Vergi, harç ve gümrük alanında devlet politikası ve yasal düzenleme geliştirme işlevlerini yerine getirmeye yetkili federal yürütme makamları, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yürütme makamları, öngörülen durumlarda yerel özyönetim yürütme organları kanunla, vergi ve harçlarla ilgili mevzuatı değiştiremeyen veya tamamlayamayan vergilendirme ile ilgili konularda düzenleyici yasal düzenlemeler yapar.

51. Kişisel emlak vergisi

“Bireylerin Emlak Vergisi Hakkında” Federal Kanunu uyarınca (22.08.2004 Ağustos 122 tarih ve XNUMX-FZ sayılı Rusya Federasyonu Kanunu ile değiştirilen şekliyle), bireylerin mülkleri üzerindeki vergi mükellefleri bireyler - sahipler olarak kabul edilmektedir. vergi nesnesi olarak tanınan mülkün

Aşağıdaki mülk türleri vergilendirme nesnesi olarak kabul edilir: konutlar, apartmanlar, yazlıklar, garajlar ve diğer binalar, binalar ve yapılar.

Binalar, binalar ve yapılar için vergi oranları, toplam envanter değerine bağlı olarak yerel özyönetim temsil organlarının düzenleyici yasal düzenlemeleri ile belirlenir. Yerel özyönetimin temsili organları, toplam envanter değerine, kullanım türüne ve diğer kriterlere bağlı olarak, belirlenen sınırlar dahilinde oranların farklılaşmasını belirleyebilir.

Vergi oranları aşağıdaki sınırlar içinde belirlenir (mülkiyet değeri - vergi oranı):

1) 300 ruble'ye kadar. - %000'e kadar;

2) 300 ruble'ye kadar. - %000 ila %0,1;

3) 500'den fazla ruble. - %000 ila %0,3. Vergiler, vergilendirme nesnesinin bulunduğu yerdeki (kayıttaki) yerel bütçeye yatırılır.

Aşağıdaki vatandaş kategorileri, bireylerin mülkleri üzerinden vergi ödemekten muaftır:

1) Sovyetler Birliği Kahramanları ve Rusya Federasyonu Kahramanları ile üç derecelik Zafer Nişanı verilen kişiler;

2) çocukluktan beri engelli olan grup I ve II'nin engelli insanları;

3) Sivil ve Büyük Vatanseverlik Savaşı'na katılanlar, SSCB'yi askeri birliklerde, karargahlarda ve aktif ordunun bir parçası olan kurumlarda ve eski partizanlarda görev yapan askeri personelden savunmak için diğer savaş operasyonları.

Vergilerin hesaplanması vergi makamları tarafından yapılır.

Binalar, binalar ve yapılar üzerindeki vergi, her yılın XNUMX Ocak itibariyle stok değerlerine ilişkin veriler esas alınarak hesaplanır.

Gayrimenkul ve onunla işlem yapma haklarını kaydeden kuruluşlar ve teknik envanter organları, cari yılın 1 Ocak tarihinden itibaren vergilerin hesaplanması için gerekli bilgileri vergi dairesine her yıl 1 Mart'a kadar sunmakla yükümlüdür.

Vergi ödemelerinin hesaplanması için gerekli veriler vergi makamlarına ücretsiz olarak sunulur.

Yeni binalar, binalar ve yapılar için vergi, bunların inşasını veya satın alınmasını takip eden yılın başından itibaren ödenir.

Miras yoluyla intikal eden bir bina, mülk ve yapı için, mirasın açıldığı andan itibaren mirasçılardan vergi alınır.

Bir binanın, binanın, yapının yıkılması, tamamen tahrip olması hâlinde, bunların yıkıldığı veya tamamen yıkıldığı aydan itibaren vergi tahsilatı durdurulur.

Vergi ödemesine ilişkin ödeme bildirimleri, vergi makamları tarafından yıllık olarak en geç 1 Ağustos'a kadar mükelleflere teslim edilir.

52. Kurumsal emlak vergisi

Kurumsal emlak vergisi, 11.11.2003 Kasım 139 tarihli "Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun İkinci Kısmında Değişiklikler ve Rusya Federasyonu Kanununun 20. Maddesinde Değişiklikler ve İlaveler Hakkında "Temel Esaslara İlişkin XNUMX-FZ sayılı Federal Kanun ile yürürlüğe girmiştir. Rusya Federasyonu'ndaki Vergi Sisteminin "ve ayrıca Rusya Federasyonu mevzuatının vergi ve harçlar açısından geçersiz eylemlerinin ilan edilmesi hakkında", yürürlüğe girdiği andan itibaren, Rusya Federasyonu topraklarında ödeme için zorunludur. Rusya Federasyonu'nun ilgili konusu.

Bir vergi oluştururken, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yasama organları, vergi oranını, vergi ödeme prosedürünü ve şartlarını ve vergi raporlama formunu belirler.

Aşağıdakiler vergi mükellefi olarak kabul edilir:

1) Rus kuruluşları;

2) Rusya Federasyonu'nda daimi temsilcilikler aracılığıyla faaliyet gösteren ve Rusya Federasyonu topraklarında gayrimenkul sahibi olan yabancı kuruluşlar

Rus kuruluşları için vergilendirmenin amacı, bilançoda yerleşik muhasebe prosedürüne göre sabit kıymetler olarak muhasebeleştirilen taşınır ve taşınmaz mallardır (geçici mülkiyet, kullanım, elden çıkarma veya güven yönetimi için devredilen mülkler dahil).

Rusya Federasyonu'nda daimi temsilcilikler aracılığıyla faaliyet gösteren yabancı kuruluşlar için vergilendirmenin amacı, sabit kıymetlerle ilgili taşınır ve taşınmaz mallardır.

Vergi matrahı, vergilendirme nesnesi olarak kabul edilen mülkün ortalama yıllık değeri olarak tanımlanır. Vergi matrahını belirlerken, vergilendirme nesnesi olarak tanınan mülk, kuruluşun muhasebe politikasında onaylanan yerleşik muhasebe prosedürüne uygun olarak oluşturulan kalıntı değerinde dikkate alınır.

Vergi matrahı, kuruluşun bulunduğu yerdeki vergiye tabi mülk için, kuruluşun ayrı bir bilançosu olan her bir ayrı bölümünün mülkü ile ilgili olarak, dışında bulunan her bir taşınmaz mal nesnesi ile ilgili olarak ayrı ayrı belirlenir. kuruluşun yeri, kuruluşun ayrı bir bilançosu olan ayrı bir bölümü veya yabancı bir kuruluşun daimi temsilciliği ile farklı vergi oranlarında vergilendirilen mülklerle ilgili olarak.

Vergi dönemi bir takvim yılıdır. Raporlama dönemleri takvim yılının ilk çeyreği, altı ayı ve 9 ayıdır. Vergi oranları, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yasalarıyla belirlenir ve% 2,2'yi aşamaz.

Vergi mükellefi kategorisine ve vergilendirme nesnesi olarak tanınan mülke bağlı olarak farklılaştırılmış vergi oranlarının belirlenmesine izin verilir. Vergi tutarı, ilgili vergi oranı ile vergi dönemi için belirlenen matrahın çarpımı olarak vergi dönemi sonuçlarına göre hesaplanır. Mükellefler, her raporlama ve vergi döneminin bitiminde, kendi mahallerinde, ayrı bir bilançosu olan ayrı alt bölümlerinin her birinin bulunduğu yerde vergi makamlarına sunmakla yükümlüdür.

53. Arazi vergisi

29.07.2004 Temmuz 95 tarihli ve XNUMX-FZ sayılı Federal Yasa uyarınca "Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun birinci ve ikinci bölümlerinin tanıtılması ve Rusya Federasyonu'nun bazı yasama işlemlerinin (yasama işlemlerinin hükümlerinin) geçersiz kılınması hakkında

0 vergi ve harçlar" (12.10.2005 Ekim XNUMX'te değiştirildiği şekliyle), arazi vergisi, Arazi Kanunu ve belediyelerin temsil organlarının düzenleyici yasal düzenlemeleri uyarınca yürürlüğe girer ve faaliyeti sona erer ve Bu belediyelerin toprakları.

Mükellefler, mülkiyet hakkı, kalıcı (sınırsız) kullanım hakkı veya ömür boyu miras yoluyla mülkiyet hakkı temelinde arsa sahibi olan kurum ve kişilerdir. Vergilendirme nesneleri, belediye sınırları içinde (Moskova ve St. Petersburg federal şehirleri) bulunan ve verginin uygulandığı topraklardır.

Vergi matrahı, Sanat uyarınca vergilendirme konusu olarak kabul edilen arsaların kadastro değeri olarak tanımlanır. Arazi Kanununun 389. Bir arsanın kadastro değeri, Rusya Federasyonu arazi mevzuatına göre belirlenir. Vergi matrahı, her arsa için kadastro değeri olarak belirlenir.

Vergiye tabi yılın 1 Ocak. Müşterek müşterek mülkiyetteki arsaların vergi matrahı, bu arsaya sahip olan mükelleflerin her biri için müşterek müşterek mülkiyetteki payları oranında belirlenir.

Vergi dönemi bir takvim yılıdır. Vergi mükellefleri (bireysel girişimci olan kuruluşlar ve bireyler) için raporlama dönemleri takvim yılının ilk çeyreği, altı ayı ve 9 ayıdır. Vergi oranları, belediyelerin temsili organlarının düzenleyici yasal düzenlemeleri ile belirlenir ve aşağıdakileri aşamaz:

1) Arsalara göre %0,3: Yerleşim yerlerinde tarımsal kullanım alanları içinde yer alan ve tarımsal üretim için kullanılan tarım arazisi veya arazi olarak sınıflandırılan; konut ve ortak kompleksin konut stoku ve mühendislik altyapı tesisleri tarafından işgal edilen veya konut inşaatı için sağlanan; kişisel yan çiftçilik, bahçecilik, bahçecilik veya hayvancılık için sağlanan;

2) Diğer arsalara göre %1,5. Vergi tutarı, vergi bitiminden sonra hesaplanır.

vergi oranına tekabül eden vergi matrahının bir yüzdesi olarak dönem.

Mükellef-kuruluşlar vergi miktarını kendileri hesaplar.

Vergi döneminde, mükellefler geçici vergi ödemeleri öderler.

Mükellefler - bireysel girişimci olan kuruluşlar veya bireyler, vergi döneminin sona ermesinden sonra, arsanın bulunduğu yerdeki vergi dairesine vergi beyannamesi sunar.

Vergi beyannamesi formu, Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı tarafından onaylanmıştır.

54. Gayrimenkul sigortası

Gayrimenkul sigortası, 4015 Kasım 1 tarihli ve 27.11.1992-10 sayılı Rusya Federasyonu Kanunu "Rusya Federasyonu'nda sigorta işinin organizasyonu hakkında" (12 Aralık 2003'te değiştirildiği gibi) ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ile düzenlenmektedir. .

Gayrimenkul sigortası, bir mülk sigortası sözleşmesi temelinde gerçekleştirilir. Sözleşme, bir vatandaş veya tüzel kişi (sigortalı) ile bir sigorta şirketi (sigortacı) arasında yapılır.

Sigortacılar, kanunla belirlenen usule göre sigorta, reasürans yapmak ve ruhsat almak amacıyla kurulmuş tüzel kişilerdir.

Mülkiyet sigortası sözleşmesi - bu, sigorta ettiren ile sigortacı arasında, sözleşmede öngörülen bir olayın (sigortalı olay olarak adlandırılan olay) meydana gelmesi üzerine, sigortacının sözleşmede öngörülen ücreti (sigorta primi) üstlendiği bir anlaşmadır. , sigorta ettiren veya lehine sözleşme akdedilen diğer kişiyi (lehdar), bu zarar olaylarının neden olduğu sigortalı malda sözleşmede belirtilen tutarda (sigorta bedeli) tazmin etmek. Sigorta sözleşmesi, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, sigortalı tarafından sigorta priminin veya ilk taksitinin ödenmesi anında yürürlüğe girer.

Sigorta primi, sigortalının (lehtarın) sigorta sözleşmesi tarafından belirlenen şekilde ve süreler içinde sigortacıya ödemekle yükümlü olduğu ve sigortanın sözleşmenin yürürlüğe girmesinden sonra meydana gelen sigortalı olayları kapsayan bir sigorta ödemesidir. .

Bir sigorta sözleşmesi akdederken, tarafların kendi aralarında anlaşmaları gerekir:

1) sigorta konusu olan belirli mülkler üzerinde;

2) sigortanın yapıldığı olayın niteliği hakkında (sigortalı olay);

3) sigortalanan miktar hakkında;

4) sözleşme süresi hakkında.

Bir gayrimenkul sigortası sözleşmesinin imzalandığı koşullar, genellikle sigortacı veya sigortacılar birliği tarafından kabul edilen, onaylanan veya onaylanan ilgili türdeki sigorta için standart kurallarda belirlenir.

Mülk sigortası sözleşmesi yazılı olarak yapılır, uyulmaması sözleşmenin geçersizliğine yol açar. Bir sigorta sözleşmesi iki şekilde yapılabilir:

1) taraflarca imzalanan bir belge hazırlama yöntemi;

2) Sigortacı tarafından imzalanan sigorta poliçesinin sözlü veya yazılı başvurusu esas alınarak sigortacı tarafından sigortalıya teslim yöntemi ile.

Gayrimenkul, bu mülkün korunmasında yasa veya diğer yasal işlem veya sözleşmeye dayalı bir menfaati olan bir kişi lehine bir sigorta sözleşmesine göre sigortalanır.

55. Mülk Yönetimi

Mülkiyet yönetimi - bu, mülkün belirli bir yaşam döngüsü ile ilişkili olarak, tüketicilerin çıkarları ve pahasına gerçekleşen bir faaliyettir:

1) pazarlama;

2) nesnelerin değerlendirilmesi;

3) bir arsanın en iyi şekilde kullanılması için bir program;

4) yatırım;

5) temyiz, rehin, kiralama, bağış;

6) hizmet;

7) bakım, mevcut ve büyük onarımlar;

8) geri dönüşüm vb.

Gayrimenkul yönetimi, mülkün sahibinin çıkarları doğrultusunda etkin bir şekilde kullanılması için bina ve yapıların işletilmesi için bir dizi operasyonun uygulanmasıdır.

Gayrimenkul yönetimi üç yönde gerçekleştirilir:

Ekonomik yön, mülkün kullanılması sürecinde gelir ve giderlerin yönetimidir.

Yasal yön, gayrimenkul haklarının dağıtımı ve birleşimi ile bağlantılıdır.

Teknik yön, gayrimenkul nesnesini işlevsel amacına uygun olarak sürdürmektir.

Gayrimenkul yönetimi, işlevsel olarak ilişkili bir mülk kompleksi olan yönetim nesnesinin geliştirme yöntemiyle gerçekleştirilir.

Gayrimenkul yönetimi, riski kendisine ait olmak üzere, gayrimenkulün kullanımından ve elden çıkarılmasından kar elde etmeyi amaçlayan bir faaliyettir.

Gayrimenkul yönetimi harici ve dahilidir.

Düzenleyici bir çerçeve oluşturmayı ve emlak piyasası kuruluşlarının belirlenmiş kural ve düzenlemelere uyumunu izlemeyi amaçlayan devlet kurumlarının ve meslek birliklerinin faaliyetleri, dış gayrimenkul yönetimidir.

Bir emlak piyasası kuruluşunun kendi düzenleyici belgelerinin (tüzük, kanun, kurallar, anlaşmalar, düzenlemeler vb.) uygulanmasına dayalı faaliyeti, dahili gayrimenkul yönetimidir.

Piyasa kuruluşları, mülk üzerinde çeşitli etki türleri uygulayabilir.

1. Gayrimenkulün devlet düzenlemesi, doğrudan müdahale (gayrimenkulün işleyişini düzenleyecek kararların, kanunların ve diğer talimatların çıkarılması) ve dolaylı etki (gayrimenkulün vergilendirilmesi ve faydaların sağlanması, hedeflenen devletin uygulanması) yoluyla gerçekleştirilir. programlar).

2. Kamu etkisi (yönetmeliklerin ve hükümlerin temeli, genel nüfusun ve emlak piyasasındaki profesyonel katılımcıların tepkisidir).

3. Belirli gayrimenkul nesnelerinin yönetimi (işletme ve yatırım amaçlı gayrimenkullerin yönetimi).

4. Federasyonun kurucu kuruluşlarının gayrimenkul nesnelerinin sistemlerinin yönetimi: arazi kaynaklarının yönetimi, orman fonu, belediye gayrimenkulleri, konut alanındaki gayrimenkuller ve konut dışı gayrimenkuller.

56. Gayrimenkul piyasası yönetimi

Gayrimenkul yönetimi, mülkün sahibinin çıkarları doğrultusunda etkin bir şekilde kullanılması için yapıların, binaların işletilmesi için belirli bir dizi operasyonun uygulanması olarak anlaşılmaktadır. Gayrimenkul yönetimi, bir arsa, binalar, yapılar vb. dahil olmak üzere teknolojik ve işlevsel olarak ilgili bir mülk kompleksi olan bir yönetim nesnesi oluşturma yöntemiyle uygulanır. Emlak piyasası yönetiminin ana hedefleri şunlardır:

1) vatandaşların anayasal gayrimenkul haklarını ve mülkiyetleriyle ilgili yükümlülükleri gerçeğe dönüştürmek;

2) Gayrimenkul piyasası katılımcılarının piyasada rahat çalışabilmeleri için belirli usul ve şartların oluşturulması gerekmektedir;

3) emlak piyasası katılımcılarını dolandırıcılardan veya suç örgütlerinden korumak;

4) arz ve talebe göre gayrimenkul nesnelerinin ücretsiz fiyatlandırılmasını sağlamak;

5) konut sorunlarını çözmek için bölgede veya bir bütün olarak ülkede iyi (elverişli) koşulların yaratılması gerekir;

6) gayrimenkul ve gayrimenkul piyasası katılımcılarının adil vergilendirilmesini sağlamak;

7) imalat sektöründe girişimcilik faaliyetinin geliştirilmesine yardımcı olacak yatırımlar (yatırımlar) için koşullar yaratmak;

8) ekolojik çevreyi iyileştirmek, eko-.-, ekonomik büyüme, işsizliği azaltma Ulusal bir bütün olarak, konut sorunlarını çözme

Gayrimenkul piyasasını yönetme ilkeleri, başta ekonomik, politik ve ülkedeki diğer olmak üzere birçok koşula bağlıdır, ancak bu zamana kadar zaten oldukça sağlam bir şekilde kurulmuş olan dünya deneyimi dikkate alınmalıdır.

Yukarıdaki hedeflerin gerçeğe dönüştürülmesi için aşağıdaki yönetim ilkeleri dikkate alınmalıdır:

1) prosedürün ayrılması - yani, çeşitli gayrimenkul türlerinin - konut dışı veya konut binaları, ormanlar ve arsalar ve diğer nesneler - ilişkilerini düzenlemek için belirli yaklaşımların uygulanması gerekir;

2) ticari kararlar almak için emlak piyasasının tüm katılımcıları ve nesneleri hakkında bilgilerin açıklığı;

3) kural koymanın tanıtımı - yasa tasarılarının ve diğer normatif eylemlerin kamuoyunda tartışılması;

4) düzenleyici kurumlar arasında yetki dağılımı;

5) gayrimenkul ile ilgili yasal düzenlemelerle oluşturulan prosedür ve kuralların basitliği ve netliği;

6) çeşitli gayrimenkul nesnelerinin mülkiyet haklarının düzenlenmesi konusundaki dünya deneyimini ve yerel koşullara uyarlanmasını dikkate alarak, kendi geleneği ve geçmişi olan Rus emlak piyasası yönetim sisteminin sürekliliğinin gözetilmesi.

Yazar: Burkhanova N.M.

İlginç makaleler öneriyoruz bölüm Ders notları, kopya kağıtları:

▪ Genel elektronik ve elektrik mühendisliği. Beşik

▪ Roma Hukuku. Ders Notları

▪ Sivil yasa. Ortak bir parça. Beşik

Diğer makalelere bakın bölüm Ders notları, kopya kağıtları.

Oku ve yaz yararlı bu makaleye yapılan yorumlar.

<< Geri

En son bilim ve teknoloji haberleri, yeni elektronikler:

Bahçelerdeki çiçekleri inceltmek için makine 02.05.2024

Modern tarımda, bitki bakım süreçlerinin verimliliğini artırmaya yönelik teknolojik ilerleme gelişmektedir. Hasat aşamasını optimize etmek için tasarlanan yenilikçi Florix çiçek seyreltme makinesi İtalya'da tanıtıldı. Bu alet, bahçenin ihtiyaçlarına göre kolayca uyarlanabilmesini sağlayan hareketli kollarla donatılmıştır. Operatör, ince tellerin hızını, traktör kabininden joystick yardımıyla kontrol ederek ayarlayabilmektedir. Bu yaklaşım, çiçek seyreltme işleminin verimliliğini önemli ölçüde artırarak, bahçenin özel koşullarına ve içinde yetişen meyvelerin çeşitliliğine ve türüne göre bireysel ayarlama olanağı sağlar. Florix makinesini çeşitli meyve türleri üzerinde iki yıl boyunca test ettikten sonra sonuçlar çok cesaret vericiydi. Birkaç yıldır Florix makinesini kullanan Filiberto Montanari gibi çiftçiler, çiçeklerin inceltilmesi için gereken zaman ve emekte önemli bir azalma olduğunu bildirdi. ... >>

Gelişmiş Kızılötesi Mikroskop 02.05.2024

Mikroskoplar bilimsel araştırmalarda önemli bir rol oynar ve bilim adamlarının gözle görülmeyen yapıları ve süreçleri derinlemesine incelemesine olanak tanır. Bununla birlikte, çeşitli mikroskopi yöntemlerinin kendi sınırlamaları vardır ve bunların arasında kızılötesi aralığı kullanırken çözünürlüğün sınırlandırılması da vardır. Ancak Tokyo Üniversitesi'ndeki Japon araştırmacıların son başarıları, mikro dünyayı incelemek için yeni ufuklar açıyor. Tokyo Üniversitesi'nden bilim adamları, kızılötesi mikroskopinin yeteneklerinde devrim yaratacak yeni bir mikroskobu tanıttı. Bu gelişmiş cihaz, canlı bakterilerin iç yapılarını nanometre ölçeğinde inanılmaz netlikte görmenizi sağlar. Tipik olarak orta kızılötesi mikroskoplar düşük çözünürlük nedeniyle sınırlıdır, ancak Japon araştırmacıların en son geliştirmeleri bu sınırlamaların üstesinden gelmektedir. Bilim insanlarına göre geliştirilen mikroskop, geleneksel mikroskopların çözünürlüğünden 120 kat daha yüksek olan 30 nanometreye kadar çözünürlükte görüntüler oluşturmaya olanak sağlıyor. ... >>

Böcekler için hava tuzağı 01.05.2024

Tarım ekonominin kilit sektörlerinden biridir ve haşere kontrolü bu sürecin ayrılmaz bir parçasıdır. Hindistan Tarımsal Araştırma Konseyi-Merkezi Patates Araştırma Enstitüsü'nden (ICAR-CPRI) Shimla'dan bir bilim insanı ekibi, bu soruna yenilikçi bir çözüm buldu: rüzgarla çalışan bir böcek hava tuzağı. Bu cihaz, gerçek zamanlı böcek popülasyonu verileri sağlayarak geleneksel haşere kontrol yöntemlerinin eksikliklerini giderir. Tuzak tamamen rüzgar enerjisiyle çalışıyor, bu da onu güç gerektirmeyen çevre dostu bir çözüm haline getiriyor. Eşsiz tasarımı, hem zararlı hem de faydalı böceklerin izlenmesine olanak tanıyarak herhangi bir tarım alanındaki popülasyona ilişkin eksiksiz bir genel bakış sağlar. Kapil, "Hedef zararlıları doğru zamanda değerlendirerek hem zararlıları hem de hastalıkları kontrol altına almak için gerekli önlemleri alabiliyoruz" diyor ... >>

Arşivden rastgele haberler

Elektrikli araba için saniyede 1 km şarj cihazı 30.09.2022

Geely, 600 kilovatlık bir şarj cihazı tanıttı. Seri üretime hazır ancak bu hızda sadece bir elektrikli araba şarj olabiliyor.

Ön hesaplamalara göre, böyle bir şarj 300 dakikada yaklaşık 5 km şarjı doldurabilecek.

Şu anda, bu "süper şarj cihazı" çoğu modern şarj cihazından iki hatta üç kat daha iyi performans gösteriyor.

Doğru, Geely alt markası Zeekr tarafından üretilen yalnızca bir elektrikli otomobil bu tür bir şarjla şarj edilebilir. 001 adlı elektrikli otomobil, Contemporary Amperex Technology Co.'dan bir Qilin piline sahip. Sınırlı.

Daha önce bu piller 2023 yılında seri üretime girecek.

Bilim ve teknolojinin haber akışı, yeni elektronik

Ücretsiz Teknik Kitaplığın ilginç malzemeleri:

▪ Sitenin bölümü İşgücünün korunmasına ilişkin normatif belgeler. Makale seçimi

▪ Madde Rusya Federasyonu Anayasa Hukuku. Ders Notları

▪ makale Anlaşmazlık nedir? ayrıntılı cevap

▪ Booten Prescott'un makalesi. Efsaneler, yetiştirme, uygulama yöntemleri

▪ Makale Elektronik kol saatleri için sinyal yükseltici. Radyo elektroniği ve elektrik mühendisliği ansiklopedisi

▪ makale Cep CB radyo. Radyo elektroniği ve elektrik mühendisliği ansiklopedisi

Bu makaleye yorumunuzu bırakın:

Bu sayfanın tüm dilleri

Ana sayfa | Kütüphane | Makaleler | Site haritası | Site incelemeleri