Ücretsiz teknik kütüphane

Gayrimenkul değerleme ve yönetimi. Ders notları: kısaca, en önemlisi

Rehber / Ders notları, kopya kağıtları

makale yorumları

içindekiler

1. Gayrimenkul (Yatırım nesnesi olarak gayrimenkul. Gayrimenkul türleri. Gayrimenkul piyasası. Gayrimenkul finansman sürecinin katılımcıları ve kaynakları. Gayrimenkule yatırım yapmanın avantajları. İpotek kredisi. Yükümlülükleri güvence altına almanın bir yolu olarak ipotek. İpoteğin özellikleri borç verme)
2. Gayrimenkul değerleme (Gayrimenkulün değerini etkileyen faktörler. Gayrimenkul değerlemenin ana türleri. Gayrimenkul değerlemenin temel ilkeleri. Gayrimenkul değerleme türleri. Gayrimenkul değerleme yaklaşımları. Karşılaştırmalı yaklaşım. Maliyet yaklaşımı. Gelir yaklaşımı. Arsa değerlemesi. Arazinin en iyi ve etkin kullanımının analizi, Kentsel arazi kullanımının değerleme verimliliği, Arazi değerleme yöntemleri, Gayrimenkul değerleme raporu)
3. Gelirin kapitalizasyonuna dayalı olarak yatırılan sermayenin değerinin belirlenmesi (Doğrudan kapitalizasyon. Getiri oranına göre gelirin kapitalizasyonu. Nakit akışlarının iskonto edilmesi. Geriye dönüşten nakit akışlarının tahmin edilmesi. İskonto oranının belirlenmesi. Hesaplama modellerini kullanarak kapitalizasyon. Eşit olarak kapitalizasyon. değişen gelir, ipotek ve yatırım analizi)
4. Gayrimenkul yatırım ve finansman sürecinin yönetilmesi (Yatırım projelerinin etkinliğine ilişkin kriterler. Yatırım projelerinin analiz yöntemleri. Gayrimenkul finansmanındaki riskler. Gayrimenkul finansmanına ilişkin karar verme kriterleri. Kredi danışmanlığı)

1.1. Bir yatırım nesnesi olarak gayrimenkul

Gayrimenkul - arazi ve ona kalıcı olarak eklenen tüm iyileştirmeler (binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat nesneleri).

Rusya'da, "gayrimenkul ve taşınır mallar" terimi ilk kez Peter I döneminde 23 Mart 1714 tarihli "Taşınır ve taşınmaz mallarda miras prosedürü hakkında" Kararnamede mevzuatta ortaya çıktı. Gayrimenkul araziyi, araziyi, evleri, fabrikaları, fabrikaları ve dükkanları içeriyordu. Gayrimenkul aynı zamanda toprakta bulunan mineralleri ve hem yerin üstünde yükselen hem de onun altında inşa edilen çeşitli binaları da içeriyordu; örneğin: madenler, köprüler, barajlar.

Rusya'da mülkiyet haklarını bireylere ve tüzel kişilere tahsis eden ekonomik reformlar, mülkiyeti taşınır ve taşınmaz olarak ayırma ihtiyacını doğurdu (daha fazla ayrıntı için bkz. Shevchuk D.A. Yatırımların organizasyonu ve finansmanı. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılığın temelleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlemleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

1994'ten beri Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, “taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su kütlelerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; orantısız olmadan hareketi imkansız olan nesneler. ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar, yapılar da dahil olmak üzere amaçlarına zarar vermek." Gayrimenkul ayrıca uçak ve deniz taşıtlarını, iç sulardaki navigasyon gemilerini ve devlet tesciline tabi uzay nesnelerini de içermektedir.

Diğer mülkler de gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir. Yani, Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132'si, “ticari faaliyetleri yürütmek için kullanılan bir mülk kompleksi olarak bir bütün olarak işletme gayrimenkul olarak tanınır.” Para ve menkul kıymetler de dahil olmak üzere gayrimenkul olmayan eşyalar taşınır mal olarak kabul edilir.

Gayrimenkulün aşağıdaki özellikleri ayırt edilebilir:

- gayrimenkul, nesneye zarar vermeden taşınamaz;

- Gayrimenkulün yalnızca fiziksel olarak değil aynı zamanda hukuki olarak da araziye sıkı bir şekilde bağlı olması;

- yatırım nesnesinin dayanıklılığı;

- her bir mülk, fiziksel özellikler ve yatırım çekiciliği açısından benzersizdir;

- normal şartlarda gayrimenkul çalınamaz, kırılamaz veya kaybolamaz;

- Gayrimenkulün maliyetinin yüksek olması ve mülk paylarına bölünmesinin zor olması, diğer durumlarda imkânsız olması;

- gayrimenkul işlemlerine ilişkin bilgilere çoğu zaman erişilemiyor;

- üretim süreci sırasında tüketici mülklerinin kaybı veya değer aktarımı, aşınma ve yıpranma meydana geldikçe yavaş yavaş meydana gelir;

- gayrimenkulün kullanışlılığı, konut ve endüstriyel alana yönelik belirli bir insan ihtiyacını karşılama yeteneği ile belirlenir;

- yeni inşaatın bitişik arazi ve binaların değeri üzerinde olumlu veya olumsuz etki olasılığı;

- Gayrimenkul değerinin zaman içinde artma eğiliminin olması;

- bir yatırım nesnesi olarak gayrimenkulün doğasında belirli riskler vardır: doğal ve insan yapımı faktörlerin etkisi altında fiziksel hasar riski, dış ve fonksiyonel aşınma birikimi riski, kira revizyonu koşullarıyla ilişkili finansal risk;

- Gayrimenkul işlemlerine ilişkin katı hükümet düzenlemeleri.

1.2. Mülk türleri

Üç ana gayrimenkul türü vardır: arsa, konut ve konut dışı binalar.

Gayrimenkulün temel nesnesi arsadır.

Gayrimenkul, türlere ayırmanın yanı sıra, gayrimenkul piyasasının daha başarılı araştırılmasına katkıda bulunan ve çeşitli gayrimenkul kategorilerini değerlendirme ve yönetmeye yönelik yöntemlerin geliştirilmesini ve uygulanmasını kolaylaştıran bir dizi kritere göre sınıflandırılmaktadır.

Gayrimenkul yatırımından aşağıdaki gelir türleri vardır:

- Piyasa fiyatlarındaki değişiklikler, yeni edinim ve eski mülklerin geliştirilmesi nedeniyle gayrimenkul değerindeki artış;

- gelecekteki periyodik nakit akışları;

- mülkiyet süresinin sonunda mülkün yeniden satışından elde edilen gelir.

Gayrimenkul yatırımının çekiciliği aşağıdaki faktörlerle açıklanmaktadır:

- gayrimenkul satın alırken yatırımcıya bir haklar paketi verilirken, birçok yatırım nesnesi mülkiyet hakkı gerektirmez;

- genel olarak yatırılan fonların güvenliği (normal koşullar altında gayrimenkul kaybolamaz veya çalınamaz) ve özellikle enflasyon (enflasyon süreçlerine gayrimenkul fiyatlarında ve bundan elde edilen gelirlerde artış eşlik eder);

- gayrimenkulden parasal olarak gelir elde etme fırsatı ve yaşamın diğer faydalı etkileri, belirli bir nesneye sahip olmanın prestiji vb.

Gayrimenkul yatırımları, mülkün uzun yıllar kullanılması ve sermayenin korunması gibi olumlu özelliklere sahiptir.

1.3. Emlak piyasası

Emlak piyasası, gayrimenkulle yapılan işlemler etrafındaki bir dizi ilişkiden oluşur: gayrimenkul alım ve satımı, ipotekler, gayrimenkul kiralama vb.

Emlak piyasasının ana bölümleri: arsa piyasası, konut piyasası ve konut dışı piyasa.

Kârlı gayrimenkuller için nesnelerin işlevsel amacına göre bölümlere ayrılmış ayrı bir pazar vardır:

- ofis binaları pazarı;

- ticari nesneler için pazar;

- endüstriyel ve depo tesisleri pazarı;

- otel hizmetleri pazarı;

- tamamlanmamış inşaat projeleri pazarı.

Alıcı ve satıcı arasında yapılan bir işleme konu olan gayrimenkule ilişkin yasal haklara bağlı olarak emlak piyasası satış ve kiralama piyasalarına ayrılmaktadır.

Alım satım piyasasında, karşılık gelen eşdeğer karşılığında, tasarruf hakkı da dahil olmak üzere tüm mülkiyet hakları devredilirken, kiralama piyasasında işlemin amacı, tasarruf hakkı hariç kısmi bir haklar bütünüdür.

Emlak piyasasının aşağıdaki özellikleri ayırt edilebilir:

- yerellik;

- nesnelerin düşük değiştirilebilirliği;

- mevsimsel dalgalanmalar;

- İşlemlerin devlet tescili ihtiyacı.

Gayrimenkulü finanse ederken üç grup maliyet vardır:

- mülkü işlevsel olarak uygun bir durumda tutmak için yapılan harcamalar;

- gayrimenkul mülkiyetine ilişkin yıllık vergi;

- Gayrimenkul işlemlerinde yüksek işlem maliyetleri.

Emlak piyasasında arz ve talepteki dalgalanmalar yavaş yavaş meydana gelir, çünkü talebin varlığında binanın inşaat süresine göre belirlenen uzun bir süre boyunca gayrimenkul nesnelerinin sayısında bir artış meydana gelir. Gayrimenkul fazlalığı durumunda fiyatlar birkaç yıl boyunca düşük kalır (daha fazla ayrıntı için D.A. Shevchuk, Bir ev ve arazi satın almak: adım adım. - M.: AST: Astrel, 2008 kitabında).

Arz ve talebi etkileyen ana faktörler:

- ekonomik: nüfusun ve işletmenin gelir düzeyi, finansal kaynakların mevcudiyeti, kira oranlarının düzeyi, inşaat ve montaj işlerinin ve inşaat malzemelerinin maliyeti, kamu hizmetleri tarifeleri;

- sosyal: nüfus büyüklüğünde, nüfus yoğunluğunda, eğitim düzeyindeki değişiklikler;

- Yönetim: vergi oranları ve imar kısıtlamaları;

- çevresel: Mülkün bulunduğu bölgenin kuraklığa ve sele maruz kalması, çevre durumunun bozulması veya iyileştirilmesi.

Gayrimenkul, insan emeği ve sermaye yatırımlarıyla yaratıldığı için finansal bir varlıktır. Gayrimenkul edinimi ve geliştirilmesine yüksek maliyetler ve buna bağlı olarak sık sık borçlanma ihtiyacı vb. eşlik etmektedir. Bu nedenle emlak piyasası, finansal piyasanın sektörlerinden biridir.

Finansal piyasa, her türlü finansal belgenin satıcıları ve alıcıları arasındaki etkileşimi amaçlayan bir dizi kurum ve prosedürü içeren karmaşık bir ekonomik sistemdir.

Gayrimenkul piyasası finansal piyasanın en önemli bileşenlerinden biridir.

Finans piyasası ile emlak piyasası arasında yakın bir ilişki vardır: Gayrimenkul yatırımlarındaki artış emlak piyasasını canlandırırken, düşüşler ise onu kısıtlamaktadır. Ekonomik istikrarsızlık hem Rus hem de yabancı kredi verenleri ve yatırımcıları engelliyor. Gayrimenkul yatırımlarının finansmanının artırılması için devlet desteğine ihtiyaç duyulmaktadır.

1.4. Gayrimenkul finansman sürecinin katılımcıları ve kaynakları

Geleneksel olarak, gayrimenkul finansmanı sürecine katılanlar aşağıdaki kategorilere ayrılır:

- federal ve yerel makamlar ve yönetim;

- finansal Kurumlar;

- yatırımcılar vb.

Federal ve yerel makamlar ile yönetim, gayrimenkul finansmanı sürecindeki katılımcılar arasındaki ekonomik ve hukuki ilişkileri sağlar. Devlet, emlak piyasasının işleyişine ilişkin kural ve düzenlemelere uyumu sağlar; imar, kentsel gelişme ve gayrimenkul mülkiyet haklarının tescili konularını düzenler; Gayrimenkul yatırımlarına fayda sağlar veya kısıtlamalar (yasal kısıtlamalar, vergilendirme özellikleri) getirir. Ayrıca devlet birçok gayrimenkulün sahibi konumundadır.

Finansal kuruluşlar yeterli fonu olmayan yatırımcılara sermaye sağlamaktadır.

Yatırımcılar, gayrimenkul satın alan ve onu işlevsel olarak uygun bir durumda tutan bireyler ve tüzel kişilerdir (yerleşik ve yerleşik olmayanlar).

Yatırımcılar iki türe ayrılabilir:

1) aktif - tesisin inşasını, geliştirilmesini veya yönetimini finanse etmek ve bunlarla meşgul olmak;

2) pasif - projeye daha fazla katılmadan yalnızca projeyi finanse ederler.

Şu anda, emlak piyasasında bir gelişme gelişmiştir - gayrimenkul sektöründe bir yatırım projesini yönetmek için özel bir profesyonel faaliyet türü olup, görevlerinden biri gayrimenkul geliştirme ile ilgili riskleri azaltmaktır. Geliştirici, faaliyetleri üç aşamaya ayrılabilen bir organizatördür:

1) projenin uygulanma olasılığının analizi: mevzuattaki durum ve eğilimler, tüketici tercihleri, mali ve ekonomik koşullar ve bölgenin kalkınma beklentileri dikkate alınır;

2) Proje uygulama planının geliştirilmesi: Projenin uygulanması için gerekli olan arsa alanı belirlenir, uygun çevreye ve iletişime sahip bir konum seçilir ve projenin etkinliği değerlendirilir. Daha sonra mali kaynak kaynakları belirlenir, inşaat ruhsatı alınır vb.;

3) bir yatırım projesinin uygulanması: mali kaynakların, tasarım ve inşaat organizasyonlarının çekilmesi, inşaatın ilerleyişinin izlenmesi, nesnenin tamamen veya kısmen kiralanması veya satılması.

Sermaye yatırımlarının finansman kaynakları: devlet fonları, yerel bütçe fonları (belediye), işletmelerin ve bireylerin kendi mali kaynakları, ödünç alınan fonlar, yatırımcı fonları.

1.5. Gayrimenkul yatırımının faydaları

Gelir getirici gayrimenkullere yatırım yapmak en karlı olanıdır. Gelir getiren gayrimenkul satın almanın çekiciliği, işletme giderlerinin karşılanmasının ardından yatırımın geri dönüşünde yatmaktadır. Ancak bu durumda gayrimenkulün likiditesinin düşük olması ve yatırımların geri dönüş süresinin uzun olması nedeniyle risk daha yüksektir.

Gayrimenkul piyasasında yatırım yöntemleri doğrudan ve dolaylı olabilir.

Doğrudan - Özel bir anlaşma uyarınca açık artırma yoluyla gayrimenkul edinimi, geri kiralama yoluyla satın alma.

Dolaylı - gayrimenkul yatırımları konusunda uzmanlaşmış şirketlerin menkul kıymetlerinin satın alınması, gayrimenkulle güvence altına alınan ipotek yatırımları.

Gayrimenkul yatırımları, kurumsal menkul kıymetlere yapılan yatırımlar gibi uzun vadelidir.

Menkul kıymetlere göre gayrimenkule yatırım yapmanın avantajları:

1. Hisse senedi gibi üç ayda bir temettü ödeyen kurumsal menkul kıymetlerin aksine, gayrimenkul sahibi olmak yatırımcıya aylık nakit akışı sağlar çünkü aylık kira ödemeleri yatırımcıya aylık ödeme yapılmasına yol açar.

2. Gayrimenkul sahipliğinden elde edilen gelirin nakit akışı (kiradan elde edilen nakit gelirleri ile mülkün bakım maliyeti artı sermaye yatırımları arasındaki fark), yüksek kaldıraçlı şirketlerden elde edilen gelirin nakit akışından daha az dinamiktir:

- kurumsal gelirin nakit akışı, tüketicilerin günlük kararlarına bağlı olan ürün satış hacmine bağlıdır ve gayrimenkulden elde edilen gelir akışları, kira sözleşmelerine dayandığı için daha istikrarlıdır;

- Kurumsal nakit gelir kaynakları zamanla değişebilir ve binaların taşınmaz olması, varlıkların hem fiziki hem de hukuki olarak sabit olması nedeniyle gayrimenkulden elde edilen gelir kaynakları daha öngörülebilirdir.

3. Şirketlerin getiri oranı genellikle gayrimenkulden daha düşüktür. Bunun nedeni, gayrimenkul varlıklarının yoğunluğunun çoğu işletmeyle karşılaştırılabilir düzeyde olmasıdır. Gayrimenkule yatırılan sabit sermaye maliyetlerinin karşılanması için, yatırımcının elde etmesi beklenen gelirin gayrimenkulün işletme maliyetlerini aşması gerektiğinden, daha yüksek düzeyde bir karlılık gerekmektedir. Getiri oranı, finansal varlıklara yatırım yaparken olduğundan daha yüksek olmalıdır, bu da gayrimenkul yatırımının daha yüksek risklerine karşılık gelmelidir.

4. Gayrimenkul yatırımları, hisse senedi yatırımlarına göre daha fazla emniyet, emniyet ve yatırımcının kontrol etme yeteneği ile karakterize edilir.

Gayrimenkul yatırımının kaynakları ve miktarı aşağıdakilerden etkilenir:

- beklenen yatırım getirisi;

- banka faiz oranı;

- genel olarak ve özel olarak yatırım sektöründeki vergi politikası;

- enflasyon oranı;

- gayrimenkul yatırımı riskinin derecesi.

Enflasyon koşullarında gayrimenkul yatırımlarının cazip olmasının nedenleri:

- kredi kurumlarında güvenliğinin yetersiz güvenilirliği ile paranın hızlı amortismanı;

- banka faiz oranı ile enflasyon oranı arasında sık sık farklılık olması;

- daha karlı yatırım alanlarının sınırlı olması;

- artık karşılanabilirlik ve konuta yatırım kolaylığı;

- Gelir getiren gayrimenkullere yatırım yapmak, bu koşullar altında kirayı artırabilir ve böylece yatırılan fonları koruyabilir.

Öte yandan, enflasyon koşullarında başka alanlara para yatırımını teşvik eden koşullar da vardır: gerçek gelirler düşüyor, yatırımcının maliyetler ile beklenen faydalar arasındaki ilişkiyi tahmin etmesi zor, uzun vadeli bir getiri elde etmek daha zor. Potansiyel alıcılar arasında mali kaynak eksikliğine yol açan, kabul edilebilir bir faiz oranıyla vadeli kredi.

Yüksek enflasyon oranlarına sahip Rusya ekonomisinin mevcut gelişme aşamasında, yatırım faaliyeti önemli risklere tabidir ve bu da emlak piyasasında yatırım faaliyetlerinde azalmaya yol açmaktadır. Sınırlı yatırım kaynakları, ekonominin neredeyse tüm sektörlerinde inşaatların kısıtlanması sürecine yol açtı (daha fazla ayrıntı için D.A. Shevchuk'un Gayrimenkul Değerleme ve Mülk Yönetimi adlı kitabına bakın. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Ancak yine de emlak piyasası aşağıdaki nedenlerden dolayı potansiyel yatırımcılar için caziptir:

- gayrimenkul yatırımları, önemli derecede emniyet, emniyet ve yatırımcı tarafından kontrol edilebilme yeteneği ile karakterize edilir;

- gayrimenkul satın alırken yatırımcı bir haklar paketi alırken, diğer yatırım nesnelerinin çoğu mülkiyet hakkı gerektirmez;

- gayrimenkule yatırım yapmak enflasyondan tasarruf etmenizi sağlar;

- büyük olan emlak piyasası az gelişmiştir;

- Gayrimenkul yatırımlarına bu pazardaki faaliyetlerden kabul edilebilir bir getiri eşlik ediyor.

Bugün Rusya'da emlak piyasasındaki yatırım faaliyetleri azalıyor. Emlak piyasasının en aktif segmenti olan konut piyasasına bile nüfusun etkin talebini destekleyecek ve nüfusun yaşam koşullarının büyük oranda iyileştirilmesini mümkün kılacak uygun kredi ve finansal mekanizmalar sağlanmamıştı. ölçek. Gayrimenkul finansmanı sürecindeki tüm katılımcıların çıkarlarının dengelenmesi, emlak piyasasının normal işleyişinin gerekli bir bileşenidir.

1.6. İpotek kredisi kredisi

"İpotek", yükümlülükleri güvence altına almanın bir yolu olarak gayrimenkul rehni olarak anlaşılmaktadır. Bir ipotek kredisi sisteminin varlığı, gelişmiş herhangi bir özel hukuk sisteminin ayrılmaz bir parçasıdır. İyi düşünülmüş ve etkili bir ipotek sistemi, bir yandan vatandaşların ve işletmelerin geçici olarak serbest fonlarından yararlanarak enflasyonun azaltılmasına yardımcı olduğundan, diğer yandan ekonominin durumu tatmin edici olmadığında ipoteklerin rolü özellikle artar. , sosyal ve ekonomik sorunların çözümüne yardımcı olur.

Bir ipoteğin oluşumu. İpoteğin ilk sözü 6. yüzyıla kadar uzanıyor. M.Ö e. Yunanistan'da ipotek, borçlunun belirli araziler için alacaklıya karşı sorumluluğu anlamına geliyordu. Borç tescili sırasında borçlunun sahip olduğu arazinin sınırına “ipotek” adı verilen bir direk konurdu.

Rusya'da bize ulaşan ilk rehin eylemleri 13.-14. yüzyıllara kadar uzanıyor ve yasal normlar ilk olarak 14. yüzyılın sonunda veya 15. yüzyılın başında ortaya çıktı. Pskov Yargı Şartında, en eski kurtarma yöntemiyle birlikte - kişisel - mülkün kurtarılmasının yer aldığı.

19. yüzyılın sonu - 20. yüzyılın başı. Borçlunun satın alacağı arsalarla güvence altına alınan kredi verme süreci aktif olarak sürüyordu. Bu süreç, Rusya'nın hemen hemen tüm illerinde oluşturulan ve yoksul köylülere toprak tahsisine katkıda bulunan köylü toprak bankalarının yardımıyla gelişti.

1922'den 1961'e Rusya'da RSFSR Medeni Kanunu yürürlükteydi, Sanat. Bunlardan 85'i, rehni, borçlunun yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda alacaklıya, rehin verilen mülkün değeri pahasına (bölünmeden) diğer alacaklılara göre öncelikli tatmin alma olanağı tanıyan bir talep hakkı olarak tanımlamıştır. taşınır ve taşınmaz).

Dolayısıyla ipotek kurumu, çeşitli ekonomik ve hukuki engeller nedeniyle Rusya'da henüz yaygınlaşamadığı için nispeten az sayıda düzenlemeyle düzenlenmektedir.

1992 yılında, yükümlülükleri güvence altına almanın bir yolu olarak ipotek olasılığını belirleyen Rusya Federasyonu “Rehin” Kanunu kabul edildi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Bölüm I) rehinle ilgili bazı hükümleri açıklığa kavuşturmuştur (Madde 334-358). Sanatta. 340, bir bina veya yapının ipoteğine, yalnızca bu binanın veya yapının bulunduğu arsa veya bu arsanın ipotekli nesneyi veya kira sözleşmesini işlevsel olarak sağlayan bir kısmı ile aynı anlaşma uyarınca eşzamanlı ipotek ile izin verilebileceğini öngörmektedir. bu arsanın hakkı veya buna karşılık gelen kısmı ipotek verene aittir. Bir arsanın ipotek edilmesinde ise, sözleşmede başka bir şart öngörülmediği sürece, ipotek verenin bu arsa üzerinde bulunan veya inşa edilmekte olan bina ve yapıları için rehin hakkı geçerli değildir.

Gayrimenkul tescili, sürdürülebilir gayrimenkul cirosunun uygun şekilde yerine getirilmemesi durumunda devletin en önemli işlevidir ve 21.07.1997 Temmuz XNUMX tarihli “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında Federal Kanun” ile düzenlenmiştir. .” Bankanın ipotek kapsamındaki haklarını fiilen kullanması İcra Takibi Kanunu çerçevesinde mümkündür. Bununla birlikte, ipotek sözleşmeleri imzalanırken dikkate alınması gereken bazı özel kurallar, ilgili yasalara dağılmıştır.

1998 yılında, “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanunu kabul edildi; buna göre, gayrimenkul rehni (ipotek sözleşmesi) ile ilgili bir anlaşma uyarınca, bir taraf - yükümlülük altında alacaklı olan ipotek İpotek ile güvence altına alınan, bu yükümlülük kapsamında borçluya olan parasal taleplerinin karşı tarafın - ipotek verenin - kanunla belirlenen istisnalar dışında, tercihen ipotek verenin diğer alacaklılarından önce rehin verilen gayrimenkulün değerinden karşılanmasını alma hakkına sahiptir. . İpotek veren, ipotek ile güvence altına alınan yükümlülük kapsamındaki borçlunun kendisi veya bu yükümlülüğe katılmayan bir kişi (üçüncü taraf) olabilir. Üzerine ipotek tesis edilen mal, ipotek verenin zilyetliğinde ve kullanımında kalır (Madde 1).

Federal yasa tarafından aksi belirtilmedikçe, bir kredi sözleşmesi, bir kredi sözleşmesi veya satın alma ve satışa, kiralamaya, sözleşmeye, diğer sözleşmeye, hasara dayalı bir yükümlülük de dahil olmak üzere başka bir yükümlülüğe ilişkin bir yükümlülüğü güvence altına almak için ipotek de kurulabilir." 2).İpotek sözleşmesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun sözleşmelerin imzalanmasına ilişkin genel kurallarına ve söz konusu Federal Yasa hükümlerine uygun olarak sonuçlandırılır.

Bir ipotek, ipoteğe konu olan mülkün bulunduğu yerdeki Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydı'ndaki adalet kurumları tarafından devlet kaydına tabidir ve ipoteğe borcun ana tutarının bir kredi kapsamında ödenmesini sağlar. ipotek tarafından güvence altına alınan anlaşma veya diğer yükümlülük (daha fazla ayrıntı Shevchuk D.A. Mortgage kitabında: hemen kompleks hakkında - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

“Gayrimenkul Rehni Kanunu”nun yürürlüğe girmesiyle “ipotek” piyasada serbestçe alınıp satılan bir menkul kıymet olarak ortaya çıktı. İpotek, sahibinin ipotek sözleşmesinde belirtilen mülkün ipoteği ile güvence altına alınan parasal bir yükümlülüğün yerine getirilmesini alma hakkını, bu yükümlülüğün varlığına dair başka bir kanıt sunmadan ve rehin hakkını belgeleyen kayıtlı bir menkul kıymettir. ipotek sözleşmesinde belirtilen mülk. Bu tescili yapan kurum tarafından ipoteğin devlet tescili yapıldıktan sonra ipotek asıl ipotek sahibine verilir ve ciro yapılarak devredilir. İpotek, ipotek kapsamındaki hakların banka tarafından devredilmesini kolaylaştırır - sonraki devlet tescili ile bir sonraki ciro yapılarak devredilir. İpoteğin bir diğer olumlu özelliği ise ipoteğin kendisinin teminat konusu olabilmesidir.

1.6.1. Yükümlülükleri güvence altına almanın bir yolu olarak ipotek

Çoğu zaman "ipotek" terimi ipotek kredisini ifade eder, ancak "ipotek"in bağımsız bir anlamı vardır - yükümlülükleri güvence altına almanın bir yolu olarak gayrimenkul teminatı.

Sanat'a göre. “İpotek (Gayrimenkul Rehni) Hakkında Kanunun 5'i, ipotek sözleşmesi kapsamında, Sanatta belirtilen gayrimenkul. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, aşağıdakiler de dahil olmak üzere, gayrimenkul haklarının devlet tescili için belirlenen şekilde kayıtlıdır:

- Sanatta belirtilen arsalar hariç, arsalar. Bu Federal Yasanın 63'ü;

- ticari faaliyetlerde kullanılan işletmeler, binalar, yapılar ve diğer gayrimenkuller;

- bir veya daha fazla izole odadan oluşan konut binaları, apartman daireleri ve konut binaları ve dairelerinin parçaları;

- yazlıklar, bahçe evleri, garajlar ve diğer tüketici binaları;

- uçak ve deniz araçları, iç sulardaki navigasyon gemileri ve uzay nesneleri.

Konut ipoteğinden bahsediyorsak, teminatın aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir: diğer daire veya evlerden ayrı bir mutfak ve banyoya sahip olmak (yani ortak apartman daireleri teminat olarak kabul edilmez); tüm yaşam alanına ısı sağlayan elektrikli, buharlı veya gazlı ısıtma sistemlerine bağlanmalıdır; banyo ve mutfakta sıcak ve soğuk su temini sağlanmalı; Sıhhi tesisat ekipmanları, kapılar, pencereler ve çatı (üst katlardaki daireler için) iyi durumda olmalıdır. Teminatın bulunduğu binanın aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir: bakıma muhtaç olmamalıdır; büyük onarımlar için kayıtlı olmamak; çimento, taş veya tuğla temele sahip olmak; metal veya betonarme zeminlere sahip; binanın kat sayısı üç kattan az olmamalıdır (daha fazla ayrıntı D.A. Shevchuk'un kitabında. Sorunsuz kredili daire. - M.: AST: Astrel, 2008).

İpotek sözleşmesi, ipoteğin konusunu, değerinin değerlendirilmesinin sonuçlarını, ipotek tarafından güvence altına alınan sözleşmenin özünü ve uygulama süresini ve ipoteğe konu olan mülkün hangi haklara sahip olduğunu belirtmelidir. ipotek verene aittir. İpoteğin konusu, adı, yeri ve kimlik tespitine yetecek bir açıklama belirtilerek sözleşmede belirlenir. İpotek konusunun değerlemesi, ipotek veren ile ipotek alan arasındaki anlaşma ile “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında Kanun” uyarınca belirlenir.

İpotek sözleşmesi noter tasdikli olmalı ve yürürlüğe girdiği andan itibaren devlet tesciline tabi olmalıdır. Bir ipotek, Federal Devlet Tescili Kanunu ile belirlenen şekilde, ipoteğe konu olan mülkün bulunduğu yerdeki Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydı'ndaki adalet kurumları tarafından devlet kaydına tabidir. gayrimenkul hakları ve onunla yapılan işlemler. İpotek ile güvence altına alınan bir kredi sözleşmesi, ipotek sözleşmesinin tescil edilmesinden sonra yapılabilir ve rehin hakkı, kredi sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren doğar ve kredi sözleşmesinin yapılmaması durumunda borçlu hiçbir riske girmez. Mevzuatın, halihazırda bir ipotek ile ipotek altına alınmış birden fazla mülk rehnine izin vermesi nedeniyle, her ipotek sözleşmesine uygun bir yasaklayıcı madde dahil edilmelidir (daha fazla ayrıntı için Shevchuk D.A. Bireylere krediler kitabına bakın. - M.: AST: Astrel, 2008).

İpotek, bir kredi sözleşmesi kapsamındaki borcun ana tutarının veya ipotek sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde bir ipotek tarafından güvence altına alınan diğer yükümlülüğün tamamen veya kısmen ipotek alana ödenmesini sağlar. Bir kredi sözleşmesinin faiz ödemek şartıyla akdedilmesini sağlamak amacıyla kurulan ipotek, aynı zamanda alacaklıya, krediyi kullanması karşılığında kendisine ödenmesi gereken faizin ödenmesini ve ipotekli alacaklıya da kendisine ödenmesi gereken tutarların ödenmesini sağlar:

- ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülüğün yerine getirilmemesi, yerine getirilmesinde gecikme veya diğer uygunsuz yerine getirilmesinden kaynaklanan kayıpların telafisi ve/veya ceza (para cezası, ceza) olarak;

- ipotek veya Federal Yasa, Sanat tarafından güvence altına alınan bir yükümlülükle sağlanan, başkasının parasının yasa dışı kullanımına ilişkin faiz şeklinde. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 393'ü (başkasının fonlarının kullanımı için bir kişiden faiz toplamak zordur, çünkü bir duruşmada vatandaşın borcunu geri ödeme fırsatına sahip olduğunu ancak bunu yapmadığını kanıtlamak gerekir. sahip olduğu fonları iade edip farklı şekilde kullandı ve henüz böyle bir pratik gelişme yok);

- rehin verilen mülkün haczedilmesinden kaynaklanan yasal masrafların ve diğer masrafların geri ödenmesi;

- rehin verilen mülkün satışına ilişkin masrafların karşılanması.

Anlaşmada aksi belirtilmedikçe, ipotek, ipotek alanın alacaklarını, rehin verilen mülk pahasına karşılandığı anda mevcut olduğu ölçüde güvence altına alır. Rehin konusu taşınmazın sahibi tarafından yabancılaştırılması ancak bankanın onayı ile mümkündür. Banka, ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmemesi veya uygunsuz bir şekilde yerine getirilmesinden, özellikle de borç tutarının ödenmemesinden veya zamanında ödenmemesinden kaynaklanan taleplerini, bu mülkün pahasına karşılamak için ipotekli mülkü haciz edebilir. tamamen veya kısmen. Örneğin, periyodik ödemelerin yapılması için son tarihler 12 ay içinde üç defadan fazla kaçırılırsa. Tahsilat genellikle mahkeme kararıyla yapılır.

İnşaata tahsis edilen bir arsa üzerinde kanunun öngördüğü şekilde inşa edilmesi halinde, tamamlanmamış taşınmazların rehni konusunda “İpotek (Gayrimenkul Rehni) Kanunu” kuralları uygulanır.

Gayrimenkul teminatlarının “ipotek” olarak adlandırılan ayrı bir kategoriye ayrılması, gayrimenkulün özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Teminat nesnesi olarak gayrimenkulün diğer teminat nesnelerine göre avantajları şunlardır:

- ipotekli mülkün değeri enflasyon düzeyiyle orantılı olarak artabilir;

- gerçek bir mülk kaybı tehlikesi (özellikle konut ipoteği kredisi sırasında konut), borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmesi için iyi bir teşviktir;

- Gayrimenkulün dayanıklı olması ve değerinin yüksek olması nedeniyle, kredinin uzun vadeli ve önemli miktarda olması durumunda teminat olarak kullanma imkanı;

- Gayrimenkul değerindeki artışın yeterli güvenilirlikle tahmin edilebilmesi, örneğin tüketim mallarının teminat olarak kullanılması durumunda bu imkansızdır.

Rehin verilen mülkün rehin sahibine devredilmesiyle teminat olarak uzun vadeli bir kredi sağlanabilir: fiyatı özellikle istikrarlı olan, özellikle güvenilir menkul kıymetlerle güvence altına alınan değerli metaller ve bunlardan yapılan ürünler. Ancak dünya uygulamasında uzun vadeli kredilerin büyük çoğunluğu teminat olarak gayrimenkul karşılığında verilmektedir. Rusya'da yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamanın en öncelikli yolu ipotek olabilir.

1.6.2. Mortgage kredilerinin özellikleri

İpotek kredisi, belirli bir gayrimenkul tarafından güvence altına alınan bir kredidir. İpotek kredisi, gayrimenkul tarafından teminat altına alınan bir kredinin sağlanmasıdır. Etkin bir ipotekli kredi sisteminin oluşturulması, birincil ve ikincil ipotekli sermaye piyasalarının gelişmesiyle mümkündür.

Birincil ipotek sermayesi piyasası, kredi sermayesi sağlayan borç verenlerden ve yatırım veya ticari kullanım için gayrimenkul satın alan yatırımcı borçlulardan oluşur.

İkincil piyasa, birincil piyasada ihraç edilen ipoteklerin alım ve satım sürecini kapsar. İkincil ipotek sermaye piyasasının ana görevi, birincil kredi verenlere birincil ipoteği satma ve gelirleri yerel piyasada başka bir kredi sağlamak için kullanma fırsatını sağlamaktır.

İpotek kredisinin avantajı, borçlunun krediyi geri ödememesi durumunda, borç verenin mülkü kendi takdirine bağlı olarak elden çıkarma hakkına sahip olmasıdır. Gayrimenkulün dayanıklı olması ve fiyatının oldukça istikrarlı olması nedeniyle, borç verenin kredilerin geri ödenmemesine ilişkin korkuları düşüktür ve finansal kaynakların uzun vadeli olarak saptırılması için nedenler vardır.

Bir ipotek kredisi almak, kredi sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerin yerine getirilmesi ihtiyacıyla ilişkilidir. Bu nedenle, böyle bir kredi almadan önce potansiyel bir borçlunun aşağıdakileri analiz etmesi gerekir:

- daire için peşinat ödemek ve bir dairenin alım satım işlemiyle ilgili masrafları karşılamak için yeterli fon var mı (sözleşmenin noter onayı, sözleşmenin Devlet Siciline tescil ücreti), sigorta sözleşmelerinin imzalanması ;

- kredi sözleşmesi kapsamında periyodik ödemeler yapıldıktan sonra gerekli yaşam standardını korumak için yeterli fon kalacak mı;

- kredi süresi boyunca gelirde beklenen bir düşüş var mı, mevcut işin feshedilmesi durumunda, öncekinden daha düşük olmayan bir ödemeyle hızlı bir şekilde başka bir iş bulma ihtimali var mı;

- son 2 yılda sürekli iş deneyimi olup olmadığı ve işten çıkarılma ve işten ayrılma nedenleri nelerdir ve konutla ilgili mevcut yükümlülüklerin zamanında yerine getirilip getirilmediği: kamu hizmetleri, telefon, elektrik ödemeleri (banka tarafından kontrol edilir) );

- Ek teminat olarak kullanılabilecek taşınır veya taşınmaz mal niteliğinde varlıkların (araba, garaj, yazlık, başka bir daire) bulunup bulunmadığı.

Mortgage kredilerinin temel sorunu uzun vadeli finansal kaynakların eksikliğidir. Uzun vadeli fon kaynaklarından biri özel yatırımcıların mevduatlarıdır. Ancak şu anda halkın genel olarak bankalara, özel olarak da ticari bankalara olan güveni zayıfladı. 1998'deki mali ve ekonomik kriz, nüfusun reel gelirinde önemli bir azalmaya, tasarrufların değer kaybetmesine ve özel mevduatların tasarruf bankasına çıkışına yol açtı. Diğer bir sorun, potansiyel bir borçlunun ödeme gücünün gerçek gelirine göre değerlendirilmesidir. Aşırı vergi yükü nedeniyle gölge sektörün ekonomideki payı büyük, dolayısıyla potansiyel borçluların resmi gelirleri yüksek değil, bu da ticari bankaların kredi konusunda karar vermesini zorlaştırıyor. Nüfusa ipotek kredisi verilmesine yönelik iyi düşünülmüş bir devlet vergi politikası, gerçek gelirin "gölgeden" çıkarılmasına olanak sağlayacaktır. Ancak vergi kanunlarının hızlı bir şekilde değişmesi mümkün değildir.

İpotek konusunun değerlemesi, ipotek veren ile ipotek alan arasındaki anlaşma ile “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında Kanun” uyarınca gerçekleştirilir. Bu bölümde gayrimenkulün piyasa değerini değerlendirmenin temelleri kısaca özetlenmektedir.

2. Gayrimenkul değerlemesi

2.1. Gayrimenkul değerini etkileyen faktörler

Gayrimenkulün değerini etkileyen dört faktör vardır.

1. Talep, piyasada solvent alıcıları bulan belirli bir ürün veya hizmetin miktarıdır. En büyük potansiyel talep konut piyasasındadır.

2. Fayda - mülkiyetin bazı insan ihtiyaçlarını karşılama yeteneği. Yararlılık, belirli bir şeyi satın alma arzusunu motive eder. Konutun faydası, yaşama konforudur. Gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren bir yatırımcı için en büyük fayda, kullanım ve geliştirme kısıtlaması olmayan bir arsa olacaktır.

3. Kıtlık – sınırlı arz. Kural olarak, belirli bir ürünün arzı arttığında bu ürünün fiyatları düşmeye başlar, arz azaldığında ise fiyatlar yükselmeye başlar.

4. Nesnelerin yabancılaştırılması olasılığı, gayrimenkulün elden ele (satıcıdan alıcıya) geçmesine, yani bir meta olmasına olanak tanıyan mülkiyet haklarının devredilmesi olasılığıdır. Daha önce Rusya'daki topraklar birleşik devlet mülkiyeti altındaydı, dolayısıyla toprak bir meta olarak görülmüyordu.

Dolayısıyla değer, gayrimenkulün kendisinde bulunan bir özellik değildir: Değerin bulunması insanların arzusuna bağlıdır, satın alma gücünün varlığı, faydalılığı ve göreli kıtlığı gereklidir.

2.2. Başlıca gayrimenkul değeri türleri

Çeşitli değer türleri, gayrimenkul değerlemesinin farklı amaçlarına karşılık gelir.

Değerleme nesnesinin piyasa değeri, değerleme nesnesinin rekabetçi bir ortamda açık piyasada, işlemin taraflarının gerekli tüm bilgilere sahip olarak makul bir şekilde hareket ettiği ve işlem fiyatının belirlenmediği durumlarda elden çıkarılabileceği en olası fiyattır. olağanüstü durumlardan etkilenir.

Piyasa değerini belirlemek için, benzer nesnelerin satış fiyatlarını ek analiz olmadan kabul etmek imkansızdır, çünkü işlem fiyatı, satıcı ve alıcının amaçlarını, herhangi bir dış etkinin yokluğunu veya varlığını karakterize etmez. Gayrimenkulün piyasa değeri ancak aşağıdaki denge işleminin koşullarının yerine getirilmesi durumunda belirlenebilir:

- piyasanın rekabetçi olması ve çok sayıda alıcı ve satıcının etkileşimi için yeterli mülk seçeneği sunması;

- alıcı ve satıcının özgür, birbirlerinden bağımsız, işlemin konusu hakkında iyi bilgi sahibi olmaları ve yalnızca kendi çıkarlarını maksimum düzeyde karşılamak - geliri artırmak veya ihtiyaçları daha iyi karşılamak için hareket etmeleri;

- değerlendirilen nesnenin maruz kalma süresi.

Yatırım değeri, belirli bir yatırım projesinin beklenen getirisi (fayda, kolaylık) dikkate alınarak bir yatırımcının bir mülk için ödeyebileceği en yüksek fiyattır. Yatırım ve piyasa değerleri yalnızca belirli bir yatırımcının beklentilerinin belirli bir pazar için tipik olması durumunda çakışır (daha fazla ayrıntı için bkz. Shevchuk D.A. Yatırımların organizasyonu ve finansmanı. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlerinin temelleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlemleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Değerleme nesnesinin tasfiye değeri, değerleme nesnesinin benzer nesneler için olağan maruz kalma süresinden daha kısa bir süre içinde elden çıkarılmasının gerekli olması durumunda, değerleme nesnesinin değeridir. Genellikle mülkün zorla satışı üzerine hesaplanır. Tüm potansiyel alıcıların piyasaya sürülen mülke alışması için yeterli olmayan sınırlı satış süreleri nedeniyle tasfiye değeri piyasa değerinden önemli ölçüde düşük olabilir. Kural olarak bir işletmenin tasfiyesi sırasında sahibinin veya adli makamların kararı ile belirlenir. Şirket varlıklarının defter değeri ne olursa olsun satışı sonucunda fiilen elde edilebilecek nakit tutarını ifade eder.

Değerleme nesnesinin elden çıkarma değeri, değerlendirme nesnesinin elden çıkarma maliyetleri dikkate alınarak, içerdiği malzemelerin piyasa değerine eşit olan değerleme nesnesinin değeridir.

Vergi amaçlı olarak değerlendirilen bir nesnenin değeri, vergi matrahının hesaplanması için belirlenen ve düzenleyici yasal düzenlemelerin (envanter değeri dahil) hükümlerine uygun olarak hesaplanan, değerlendirilen bir nesnenin değeridir. Piyasa değerine, nesnenin çoğaltılma maliyetlerine dayandırılabilir veya uzman uzmanların katılımı olmadan düzenleyici yöntemlere göre hesaplanabilir.

Değerleme nesnesinin özel değeri, değerleme sözleşmesinin veya düzenleyici yasal düzenlemenin, piyasa kavramına dahil olmayan koşulları veya değerleme faaliyetlerinin konuları tarafından kullanılması zorunlu olan değerleme standartlarında belirtilen diğer değerleri öngördüğünün belirlenmesi için bir değerdir. Aşağıdaki maliyet türleri ayırt edilebilir:

faaliyet gösteren bir işletmenin maliyeti, kurulu üretimin işleyişinin sonuçlarına göre belirlenen tek bir mülk kompleksinin maliyetidir. Aynı zamanda, bireysel kurumsal nesnelerin değerinin değerlendirilmesi, bu nesnelerin faaliyet gösteren bir işletmenin ayrılmaz bileşenleri olarak yaptığı katkının belirlenmesini içerir;

sigorta değeri - sigortalı bir olayın meydana gelmesi durumunda mülke verilen zararın tam tazminatının maliyeti. Sigorta şirketlerinin ve devlet kurumlarının bir objenin tahrip edilebilir unsurlarının sigortalanabileceği tutarı hesaplamak için kullandıkları yöntemlere uygun olarak hesaplanır. Bir nesnenin yok olma veya yok olma riski taşıyan unsurlarının restore edilmesinin maliyetleri dikkate alınır.

2.3. Gayrimenkul değerlemesinin temel ilkeleri

Gayrimenkul değerlemesinin temel ilkeleri 4 kategoriye ayrılabilir.

En iyi ve en verimli kullanım ilkesi (HAU), taşınmazın mevcut kullanımı farklı olsa bile, taşınmazın değerinin en iyi, en verimli şekilde kullanılması durumunda belirlenmesi esasına dayanır.

Değerleme sırasında mülkün en olası ve karlı kullanımı, mülkün en yüksek cari değerini sağlar.

Binanın durumu (işlem tutarı tartışılırken alıcı tarafından büyük onarım ihtiyacı dikkate alınır; kozmetik onarımlar mülkün değerini önemli ölçüde etkilemez).

Dolayısıyla birden fazla değer türü, birçok farklı gayrimenkul işlemine karşılık gelir. Gayrimenkul piyasası katılımcılarının ihtiyaçlarına bağlı olarak, aynı nesnenin farklı maliyet türlerinin değeri önemli ölçüde farklılık gösterebilir. En yaygın değerlendirme gayrimenkulün piyasa değeridir.

Gayrimenkulün değeri önemli sayıda ekonomik faktörden etkilenir. Gayrimenkul değerleme ilkeleri, bunların en önemlilerini dikkate almamızı sağlar.

Değerlendirilen nesnenin NOEI seçeneği için çeşitli kısıtlamalar vardır:

- maksimum verimlilik;

- mali fizibilite;

- fiziksel fizibilite;

- mevzuata uygunluk.

Maksimum verimlilik, yatırımın riski dikkate alınarak alternatif kullanımların gelecekteki getirilerinin indirgenmesiyle belirlenir.

Finansal fizibilite, bir yatırım projesinin finansmanının fizibilitesinin gerekçesi olarak anlaşılmakta olup, bu projenin yatırımcıların masraflarını karşılamaya ve yatırılan sermayeden beklenen getiriyi elde etmeye yeterli gelir sağlama yeteneğini yansıtmaktadır.

NEI seçeneğinin teknolojik ve fiziksel fizibilitesinin gerekçesi, projenin kalitesi, maliyetleri ve zamanlaması, doğal afet olasılığı, ulaşımın erişilebilirliği ve kamu tesislerine bağlanma olasılığı arasındaki ilişkinin analizine dayanmaktadır. Kullanım seçeneğinin mevzuata uygunluğunu belirlemek için inşaat ve çevre standartlarının analizi gereklidir: kat sayısındaki kısıtlamalar, belirli bir yerde inşaat yasağı, imar, şehrin ve bölgenin kalkınma beklentileri, yerel halkın olumsuz duyguları, yangın güvenliği vb.

Bir arazi arsasını analiz ederken NNEI ilkesi önemlidir. Arazinin mevcut kullanımı en iyi ve en verimli olandan farklı ise, boş arsanın değeri, üzerinde yapılabilecek iyileştirmelerin maliyetini aşabilir ve alanın uygun bir şekilde kullanılması amacıyla bunların yıkılmasına karar verilebilir. en uygun yol. Örneğin, bu tür bir gelişme için ticari bir gelişme bölgesinde bireysel bir evin bulunduğu bir arsa tahsis edilmesi tavsiye edilir.

Bir parselin mevcut kullanımı, en iyi kullanımından farklı ise ancak üzerindeki bina ve yapıların değeri, değerini aşıyorsa, o parselin en iyi kullanımdaki değeri, en iyi kullanımdaki değerini aşıncaya kadar mevcut kullanım devam edecektir. taşınmazın mevcut kullanımı.

Gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde, inşaat ve yeniden inşa seçeneklerinin seçiminde, yatırım projelerinin analizinde en iyi ve en etkin kullanım analizinin sonuçları dikkate alınır.

Katkı ilkesi, nesnenin toplam maliyetine katkıda bulunan her bir unsurun değerinin ölçülmesine dayanmaktadır. Hem bir katkının (unsurun) varlığının hem de yokluğunun mülkün değerindeki değişim üzerindeki etkisi dikkate alınır.

Yatırım projelerini analiz ederken ve gayrimenkulün değerini değerlendirirken, gayrimenkulün değerini artıracak iyileştirmeler yapma ihtimalini dikkate almak gerekir. Bu durumda, ek iyileştirmeler sonucunda elde edilen gelirin, bu iyileştirmeleri yaratmaya yönelik yatırılan fon miktarını aşması gerekir.

Marjinal üretkenlik ilkesi, maksimum üretkenlik noktasına ulaşılıncaya kadar, iyileştirmelerin art arda uygulanmasına, nesnenin değerinde, yaratım maliyetini aşan bir artış eşlik edecek, bundan sonra ek iyileştirmeler yaratmanın maliyetleri artacaktır. nesnenin değerindeki artışla tam olarak telafi edilemez.

Örneğin, bir kafenin iç mekanını güncellemek ek ziyaretçiler çekecek ve bu da tesisten elde edilen geliri artıracaktır. İyi durumda olan bu tesisin daha sonra daha yüksek kalitede ve pahalı bir şekilde yenilenmesi, gelir artışını etkilemeyebilir. Bu nedenle ikinci tamir masrafları karşılanmayacaktır.

Dolayısıyla marjinal verimlilik ilkesi, ek iyileştirme maliyetlerinin, nesnenin değerindeki artışla ve alınan önlemler sonucunda ondan elde edilen gelirdeki artışla oranına dayanmaktadır. Üretimin geliştirilmesine yapılan yatırım hacmindeki artışa, yalnızca belirli bir noktaya kadar kâr artışındaki artış eşlik edecek, bundan sonra kâr artış oranı düşmeye başlayacaktır.

Denge ilkesi, bir nesnenin unsurları ne kadar uyumlu ve dengeliyse, piyasadaki değerinin de o kadar yüksek olduğu gerçeğine dayanmaktadır. Örneğin: iyi düşünülmüş bir iletişim sistemine sahip, iyi bir yerleşim planına sahip bir konut binası, unsurları daha az dengeli olan bir nesneden daha yüksek bir değere sahiptir; Geniş bir salona sahip bir restoranın maliyeti, ziyaretçi kabul etmek için dar, uzun bir odanın donatıldığı benzer bir restoranın maliyetinden daha yüksek olacaktır.

Denge ilkesi gereği aynı bölgedeki otel, restoran ve perakende satış işletmelerinin sayısı da dikkate alınmalıdır.

Nesne unsurlarının dengesi piyasa gereksinimlerine göre belirlenir. Yatırımın zamanlaması ve hacmi ile inşaatın zamanlaması arasındaki dengesizlik, fonların "dondurulmasına" veya kıtlık olması durumunda inşaatın "dondurulmasına" yol açabilir. Arazinin yetersiz iyileştirmesi veya aşırı kalabalıklaşması, değerinin düşmesine neden olabilir.

Fayda ilkesi, bir mülkün kullanıcıya daha fazla fayda sağlamasının yanı sıra piyasada daha büyük bir değere sahip olması gerçeğine dayanmaktadır. Dolayısıyla tuğla evlerdeki dairelerin satış fiyatları, ses ve ısı yalıtımının daha yüksek olması ve duvarların “nefes alması” nedeniyle panel evlere göre daha yüksektir.

Gelir yaratmayı amaçlayan gayrimenkulün faydası, gelir akışı olarak ifade edilir. Mülkün mağaza, depo, otopark vb. için kullanılmasıyla gelir elde edilebilir.

İkame ilkesi, açık pazardaki bilgili bir alıcının, bir mülk için, benzer faydaya, karlılığa veya benzer bir mülkün kabul edilebilir bir sürede inşa edilmesinin maliyetine sahip bir mülkten daha fazla ödeme yapmayacağını ifade ediyordu. Piyasada tüketici için aynı faydaya sahip birden fazla gayrimenkul nesnesi varsa, o zaman en düşük fiyata sahip olan nesneler en fazla talep görecektir.

Alıcının seçebileceği seçenekler vardır ve bu nedenle belirli bir nesnenin maliyeti, analogların mevcudiyeti veya bunların kabul edilebilir bir zaman dilimi içinde yaratılmasının maliyetinden etkilenecektir. Yatırımcının tercihi, piyasada sunulan, alternatif bir yatırım fırsatı olan benzer getirili nesnelerin maliyetinden etkilenecektir. Örneğin, seyrek nüfuslu bir bölgedeki üç ucuz otopark yerine, bir girişimci, benzer bir yatırım getirisi elde etmek için şehrin orta kısmındaki pahalı bir otoparkı satın alabilir.

Beklenti ilkesi, gayrimenkulün değerinin, o gayrimenkule sahip olmanın gelecekte beklenen faydalarından etkilendiği gerçeğine dayanmaktadır. Gelir getiren gayrimenkulle ilgili beklentiler, mülkün kullanımından ve gelecekte yeniden satılmasından elde edilen gelir akışları yoluyla beklenen yatırım getirisinin elde edilmesiyle ifade edilir.

Gelecekteki fayda beklentisi parasal biçimde ifade edilir ve nesnenin mevcut değerindeki düzeltme olumlu ya da olumsuz olabilir. Ekonomik gerileme, zayıf polis yönetimi ve olumsuz kamuoyu, potansiyel alıcıları bölgede mülk satın almaktan caydırabilir. Bir metro istasyonunun beklenen inşaatı, bitişikteki konut binalarının değerini, onları fiziksel olarak değiştirmeden artırıyor.

Dolayısıyla bu prensip, gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki faydalarının çekiciliğine dayanmaktadır: beklentiler ne kadar olumlu olursa, gayrimenkulün değeri de o kadar yüksek olur.

Dış etki ilkesi, değişen çevresel faktörlerin etkisiyle gayrimenkulün değerinde meydana gelen değişikliklerin dikkate alınmasına dayanmaktadır.

Gayrimenkul değerini etkileyen ana dış faktörler:

- ekonomik: nüfusun ve işletmenin gelir düzeyi, endüstriyel ve ticari faaliyet merkezlerine yakınlık, finansal kaynakların mevcudiyeti, kira oranlarının düzeyi, inşaat ve tesisat işleri ile inşaat malzemelerinin maliyeti, kamu hizmetleri tarifeleri;

- Siyasi: mevzuattaki durum ve eğilimler;

- sosyal: nüfus büyüklüğündeki, nüfus yoğunluğundaki, eğitim düzeyindeki değişiklikler;

- idari: vergi oranları ve bölgesel kısıtlamalar;

- çevresel: mülkün bulunduğu bölgenin kuraklığa ve sele maruz kalması, çevresel durumun bozulması veya iyileştirilmesi.

Değişim ilkesi, hem belirli nesnelerde hem de emlak piyasalarında ve bir bütün olarak şehirlerde ve toplumda var olan yaşam döngülerine karşılık gelen değişiklikleri dikkate almaya dayanmaktadır. Dört yaşam döngüsü vardır:

1) büyüme - nüfusun gelirinin ve gayrimenkulden elde edilen gelirin arttığı, sanayinin, şehrin hızlı geliştiği bir dönem;

2) istikrar - gelir veya kayıp düzeyinde gözle görülür değişikliklerin olmaması ile karakterize edilen bir denge dönemi;

3) düşüş - bir sosyal istikrarsızlık dönemi ve gayrimenkul talebinin azalması, üretimde düşüş;

4) yenileme - piyasa talebinin yenilenmesi ve canlanması, ilçe oluşumu vb. dönemi.

Değerleme sürecinde, tek bir mülkün, bir mahallenin veya bir bütün olarak toplumun içinde bulunduğu döngü, değerleme uzmanı tarafından dikkate alınmalıdır.

Rekabet ilkesi, piyasa fiyatlarının rekabeti dikkate alarak belirli bir düzeyde belirlenmesi esasına dayanmaktadır.

Arz ve talep ilkesi, gayrimenkul piyasasında arz ve talep oranı ile bir nesnenin değerinin belirlenmesine dayanır.

Arz ve talep, gelir düzeyleri, nüfusun büyüklüğü ve zevklerindeki değişiklikler, vergi miktarı, mali kaynakların mevcudiyeti, kredi faizinin değeri vb. faktörlerden etkilenir.

Uygunluk ilkesi, bir mülkün uyumlu, uyumlu nesnelerle ve uyumlu bir arazi kullanımıyla çevrelendiğinde maksimum değerine ulaşması gerçeğine dayanmaktadır. Arazinin kullanımı, mülkün bulunduğu bölgenin mevcut standartlarını karşılamalıdır. Yeni inşaat hakim tarzda olmalıdır.

Alandaki nesnelerin homojenliği belli bir düzeyde değerini koruyor. Örneğin pahalı konut binalarının yanında eski müstakil evlerin bulunması lüks gayrimenkul fiyatlarının düşmesine yol açacaktır.

Genel olarak, gayrimenkul değerleme ilkelerinin uygulanması, değerini etkileyen en önemli faktörlerin dikkate alınmasına olanak tanır ve sonuçların gerçek ekonomik gerçekliğe mümkün olduğunca yakın hale getirilmesine yardımcı olur.

2.4. Gayrimenkul değerleme türleri

Gayrimenkul değerlemesi toplu veya bireysel olabilir.

Toplu gayrimenkul değerlemesi, çok sayıda gayrimenkulün belirli bir tarihte standart teknikler ve istatistiksel analizler kullanılarak değerlenmesidir. Aynı zamanda, çok sayıda nesneyi değerlendirme prosedürü birleşiktir.

Kütle değerlendirmesi sırasında son aşamada hesaplamalarda kullanılan model kontrol edilir ve elde edilen sonuçların kalitesi izlenir.

Bu durumda, toplu değerleme modeli kullanılarak elde edilen sonuçlar, gerçek satış fiyatlarıyla karşılaştırılarak, her bir benzer nesne grubu için değerleme düzeyindeki sapmalar değerlendirilir.

Bireysel gayrimenkul değerlendirmesi, belirli bir mülkün belirli bir tarih itibarıyla değerlendirilmesidir. Mahkemelerde değerlendirme sonuçlarının korunması, özel amaçlı nesnelerin değerinin belirlenmesi vb. gereklidir.

Bireysel bir değerlendirme, "değerlendirme süreci" kavramıyla birleştirilen birkaç aşamada gerçekleştirilir ve son aşamada, gayrimenkul değerlendirmesine yönelik çeşitli yaklaşımlar kullanılarak elde edilen sonuçlar üzerinde anlaşmaya varılır.

Kütle değerlendirmesi yaklaşıktır ve değerlendirilen nesnenin analoglarına ilişkin gerçek verilerin kapsamlı bir analizi sonucunda elde edilen bireysel değerlendirme doğrudur. Dersin ilerleyen kısımlarında bireysel gayrimenkul değerleme mekanizmaları tartışılacaktır.

Gayrimenkul değerleme süreci, bir değerleme uzmanının değerini belirlemek için sırayla gerçekleştirdiği adımlardan oluşur.

“Problemin Tanımlanması” aşamasında çözülmesi gereken problem belirtilir:

- değerleme nesnesinin, gayrimenkul haklarını onaylayan ilgili yasal belgeler temelinde tanımlanması;

- nesneyle ilgili mülkiyet haklarının tesisi gerçekleştirilir;

- değerlendirme tarihi belirlenir - değerlendirme nesnesinin değerinin belirlendiği takvim tarihi;

- Nesne değerlendirmesinin amaçları belirtilir;

- hedefe uygun olarak belirlenmesi gereken maliyet türü belirlenir;

- sınırlayıcı koşullar formüle edilmiştir - raporda, mülkün değerinin değerlendirilmesini etkileyen engelleri veya koşulları açıklayan ifadeler.

“Ön inceleme ve değerlendirme planı” aşamasında nesnenin analizi için hangi verilerin gerekli ve yeterli olduğu belirlenerek bunların elde edilme kaynakları belirlenir; belirli bir nesne sınıfının değerlendirilmesinde uzmanlaşmış personel seçilir; değerlendirme çalışmasının gerçekleştirilmesine ilişkin bir plan hazırlanır ve değerleme uzmanı ile müşteri arasında yazılı bir anlaşma yapılır.

Sözleşme noter tasdiki gerektirmez ve sözleşmenin sonuçlanma gerekçelerini, değerleme nesnesinin türünü, değerleme nesnesinin belirlenen değerinin türünü (değerlerini), değerleme nesnesinin değerlendirmesini yürütmek için parasal ücreti, değerleme nesnesi hakkında bilgileri içermelidir. değerleme uzmanının hukuki sorumluluk sigortası, değerleme nesnesinin (nesnelerin) kesin bir göstergesi, değerleme uzmanının değerleme faaliyetlerini yürütme lisansına sahip olup olmadığı ve bu lisansın verildiği süre hakkında bilgi.

Bir nesnenin değerlendirilmesi, bir değerleme uzmanı tarafından ancak Rusya Federasyonu'nun değerlendirme faaliyetlerine ilişkin mevzuatında öngörülen değerleme uzmanının bağımsızlığı şartının karşılanması durumunda yapılabilir. Bu şartın yerine getirilmemesi durumunda, değerleme uzmanı müşteriyi bu konuda bilgilendirmek ve değerleme sözleşmesi yapmayı reddetmekle yükümlüdür. Bir anlaşma imzalanırken, değerleme uzmanı müşteriye Rusya Federasyonu'nun değerlendirme faaliyetlerine ilişkin mevzuatının gereklilikleri hakkında bilgi vermekle yükümlüdür: değerleme faaliyetlerinin lisanslanması prosedürü, değerleme uzmanının sorumlulukları, değerlendirme standartları, değerleme sözleşmesinin gereklilikleri . Bu tür bilgilerin sağlanması gerçeği değerlendirme sözleşmesine kaydedilmelidir.

“Verilerin toplanması ve doğrulanması” aşamasında değerleme uzmanı aşağıdaki bilgi ve belgeleri toplar ve işler:

- tapu belgeleri, değerleme nesnesinin diğer kişilerin haklarına ait olduğu hakkında bilgi;

- değerleme nesnesine ilişkin muhasebe ve raporlama verileri;

- değerlendirme nesnesinin teknik ve operasyonel özellikleri hakkında bilgi;

- değerini belirlemek amacıyla değerleme nesnesinin niceliksel ve niteliksel özelliklerini belirlemek için gerekli bilgilerin yanı sıra değerleme nesnesiyle ilgili diğer bilgiler.

Değerleme uzmanı, değerleme nesnesinin ait olduğu pazarı, geçmişini, mevcut koşullarını ve eğilimlerinin yanı sıra değerleme nesnesinin benzerlerini belirler ve analiz eder ve seçimini gerekçelendirir.

Değerleme uzmanının topladığı ve analiz ettiği veriler genel ve özel olarak ayrılabilir. Genel veriler, değerlendirilen mülkün değerini önemli ölçüde etkileyen ekonomik, sosyal, devlet-yasal ve çevresel faktörler hakkındaki bilgileri içerir. Özel veriler, değerlemesi yapılan mülk ve benzerleri hakkında bilgileri içerir: nesnenin haklarına ilişkin bilgiler, kullanım yönteminin mevcut mevzuata uygunluğunun belirlenmesi, yapının özellikleri ve üzerinde bulunduğu arsa.

Değerlendirme sürecindeki bir sonraki adım, hem halihazırda geliştirilmiş hem de potansiyel boş arazinin en iyi ve en verimli kullanımının analiz edilmesidir. Yapılan analizler dikkate alınarak maliyeti belirlenir.

“Değerleme yaklaşımlarının uygulanması” aşaması, bir nesnenin değerinin geleneksel değerleme yaklaşımları kullanılarak belirlenmesini içerir. Bir değerlendirme yaparken, değerleme uzmanı, her değerlendirme yaklaşımı çerçevesinde bağımsız olarak belirli değerlendirme yöntemlerini belirleyerek maliyet, karşılaştırmalı ve gelir değerlendirme yaklaşımlarını kullanmakla yükümlüdür.

Değerleme yöntemi, değerleme yaklaşımlarından biri çerçevesinde değerlemesi yapılan mülkün değerinin hesaplanmasına yönelik bir yöntem olarak anlaşılmaktadır.

Daha sonra elde edilen sonuçlar üzerinde anlaşmaya varılır. “Değerlendirme sonucunun koordinasyonu”, değerlendirmeye yönelik çeşitli yaklaşımların uygulanmasının sonuçlarına dayanarak mülkün nihai değerlendirmesinin elde edilmesidir. Kural olarak, yaklaşımlardan biri temel kabul edilir, diğer ikisi ise elde edilen sonuçları düzeltmek için gereklidir. Bu, her yaklaşımın belirli bir durumda önemini ve uygulanabilirliğini dikkate alır. Pazarın az gelişmiş olması, konunun özgüllüğü veya mevcut bilginin bulunmaması nedeniyle bazı yaklaşımlar belirli bir durumda uygulanamamaktadır.

Daha sonra tüm önemli parametreler dikkate alınarak değerleme uzmanının uzman görüşüne göre nesnenin nihai değeri belirlenir. Bu değer, değerleme sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece tek bir değer olarak ruble cinsinden ifade edilmelidir. Değerleme raporunda belirtilen değerleme nesnesinin değerinin nihai değeri, "Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Federal Yasası, değerleme standartları ve değerlendirme düzenlemeleri tarafından belirlenen şartlara uygun olarak ve bunlara dayanarak hazırlanmıştır. Rusya Federasyonu'nda değerleme faaliyetlerinin uygulanmasını izlemeye yönelik yetkili organın faaliyetleri, değerlendirmenin düzenlendiği tarihten itibaren 6 aydan fazla bir süre geçmemişse, değerlendirme konusu ile işlem yapılması amacıyla tavsiye edilebilir. değerlendirme konusu işlemin tarihine veya halka arzın sunulduğu tarihe rapor verin.

Son aşamada, bir değerleme raporu hazırlanır - değerleme uzmanının mülkün değeri hakkındaki görüşünün gerekçesini içeren bir belge. Değerleme uzmanı, değerlendirme raporu hazırlarken, kanıt değeri taşıyan bilgileri içeren bir belge olarak değerlendirme raporunun güvenilirliğini sağlayan bilgileri kullanmakla yükümlüdür.

Dolayısıyla değerlendirme birkaç aşamayı içerir:

- değerlendirme nesnesinin niceliksel ve niteliksel özelliklerinin oluşturulması;

- değerleme nesnesinin ait olduğu pazarın analizi;

- her bir değerlendirme yaklaşımı kapsamında bir değerlendirme yönteminin veya yöntemlerinin seçilmesi ve gerekli hesaplamaların uygulanması;

- değerleme yaklaşımlarının her birinde elde edilen sonuçların genelleştirilmesi ve değerleme nesnesinin değerinin nihai değerinin belirlenmesi;

- Müşteriye bir değerlendirme raporunun hazırlanması ve teslim edilmesi.

Gayrimenkul yatırımlarının finansmanının fizibilitesine karar verirken en önemli olanı gelir yaklaşımının uygulanmasına dayalı olarak elde edilen sonuçlardır.

2.5. Gayrimenkul değerleme yaklaşımları

2.5.1. Karşılaştırmalı yaklaşım

Değerlemeye karşılaştırmalı yaklaşım, değerleme nesnesinin, onlarla yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgilerin mevcut olduğu analoglarıyla karşılaştırılmasına dayalı olarak değerin değerlendirilmesi için bir dizi yöntemdir.

Karşılaştırmalı yaklaşımın uygulanmasına ilişkin koşullar:

1. Nesne benzersiz olmamalıdır.

2. Bilgiler, işlem şartlarını da içerecek şekilde kapsamlı olmalıdır.

3. Değerlemesi yapılan mülkün karşılaştırılabilir benzerlerinin maliyetini etkileyen faktörler karşılaştırılabilir olmalıdır.

Analog için temel gereksinimler:

- analogun temel ekonomik, maddi, teknik ve diğer özellikler açısından değerlendirme nesnesine benzer olması;

- işlemin benzer şartları.

Karşılaştırmalı yaklaşım şu ilkelere dayanmaktadır:

- oyuncu değişikliği;

- denge;

- arz ve talep.

Karşılaştırmalı yaklaşımın aşamaları:

- Pazar araştırması;

- değerlemesi yapılan, satışa sunulan veya yakın zamanda satılan mülkün benzerleri hakkındaki bilgilerin doğruluğunun toplanması ve doğrulanması;

- seçilen analoglara ve değerlendirme nesnesine ilişkin verilerin karşılaştırılması;

- seçilen analogların satış fiyatlarının, değerlendirme nesnesinden farklılıklara göre ayarlanması;

- değerleme nesnesinin değerinin belirlenmesi.

Değerleme konusu mülkün nihai değerinin belirlenmesi için karşılaştırılabilir satışlarda düzeltme yapılması gerekmektedir. Hesaplama ve ayarlamalar, her göstergenin önemi dikkate alınarak önceki hesaplamaların mantıksal analizine dayanarak yapılır. En önemli şey düzeltme faktörlerinin doğru bir şekilde belirlenmesidir.

Karşılaştırmalı yaklaşımın avantajları:

1. Nihai fiyat, tipik satıcı ve alıcıların görüşlerini yansıtır.

2. Satış fiyatları finansal koşullardaki ve enflasyondaki değişiklikleri yansıtmaktadır.

3. Statik olarak gerekçelendirilmiş.

4. Karşılaştırılan nesneler arasındaki farklara göre ayarlamalar yapılır.

5. Kullanımı oldukça kolaydır ve güvenilir sonuçlar verir.

Karşılaştırmalı yaklaşımın dezavantajları:

1. Satış farklılıkları.

2. Pratik satış fiyatlarına ilişkin bilgi toplamanın zorluğu.

3. İşlemin spesifik şartları hakkında bilgi toplamanın zorluğu.

4. Piyasa faaliyetlerine bağımlılık.

5. Piyasa istikrarına bağımlılık.

6. Önemli ölçüde farklı satışlara ilişkin verileri uzlaştırmanın zorluğu.

2.5.2. Uygun maliyetli yaklaşım

Maliyet yaklaşımı, birikmiş aşınma ve yıpranmayı hesaba katarak, değerlendirilen nesnenin onarılması veya değiştirilmesi için gereken maliyetlerin belirlenmesine dayanan bir dizi değerleme yöntemidir. Alıcının bitmiş bir nesne için benzer faydaya sahip bir nesnenin yaratılmasından daha fazla ödeme yapmayacağı varsayımına dayanmaktadır.

Bu yaklaşımda yüklenicinin değil yatırımcının maliyetleri dikkate alınır.

Bu yaklaşım ikame ilkesine dayanmaktadır.

Maliyet yaklaşımını uygulamak için gerekli bilgiler:

- ücret düzeyi;

- genel giderlerin miktarı;

- ekipman maliyetleri;

- belirli bir bölgedeki inşaatçılar için kar oranları;

- inşaat malzemelerinin piyasa fiyatları.

Maliyet yaklaşımının aşamaları:

- en verimli kullanımı (Sz) dikkate alarak bir arsa maliyetinin hesaplanması;

- değerlendirilen binaların yeni inşaatı için maliyetlerin hesaplanması (Sns);

- birikmiş aşınmanın hesaplanması (In):

- fiziksel aşınma ve yıpranma - doğal fiziksel yaşlanma ve dış olumsuz faktörlerin etkisi sonucu bir nesnenin performansındaki azalmayla ilişkili aşınma;

- fonksiyonel aşınma - bu tür nesneler için modern gerekliliklere uyulmamasından kaynaklanan aşınma;

- dış aşınma - dış ekonomik faktörlerdeki değişikliklerin bir sonucu olarak aşınma;

- birikmiş aşınma ve yıpranma dikkate alınarak iyileştirme maliyetinin hesaplanması: Su=Sns-Si;

- gayrimenkulün nihai maliyetinin belirlenmesi: Сзп= Сз+Су.

Maliyet yaklaşımının avantajları:

1. Yeni nesneleri değerlendirirken maliyet yaklaşımı en güvenilir yöntemdir.

2. Bu yaklaşım aşağıdaki durumlarda uygundur ve/veya tek mümkündür:

- en iyi ve en verimli arazi arsasının analizi;

- yeni inşaat ve iyileştirmelerin teknik ve ekonomik analizi;

- kamu, devlet ve özel tesislerin değerlendirilmesi;

- aktif olmayan pazarlardaki nesnelerin değerlendirilmesi;

- sigorta ve vergi amaçlı değerleme.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:

1. Maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir.

2. Daha doğru değerlendirme sonucuna ulaşma çabaları, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artışı da beraberinde getiriyor.

3. Değerlendirme sürecinde birikmiş amortisman inşaat maliyetinden düşüldüğünden, değerlendirilen mülkün satın alma maliyetleri ile tamamen aynı mülkün yeni inşaat maliyetleri arasındaki tutarsızlık.

4. Eski binaların yeniden üretim maliyetini hesaplamanın zorluğu.

5. Eski binaların ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin zorluğu.

6. Arsanın binalardan ayrı değerlendirilmesi.

7. Rusya'daki arsaların değerlendirilmesinin sorunlu doğası.

2.5.3. Gelir yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, sermayenin yatırıldığı mülkün değerinin, bu mülkün üretebileceği gelirin nitelik ve niceliğine ilişkin mevcut değerlendirmeye karşılık gelmesi gerektiği gerçeğine dayanmaktadır.

Gelir yaklaşımı, gayrimenkulden beklenen gelirin bugünkü değerinin belirlenmesine dayalı olarak gayrimenkulün değerinin değerlendirilmesine yönelik bir dizi yöntemdir.

Bu yaklaşımla maliyet hesaplamanın temel ön koşulu mülkün kiralanmasıdır. Gelirin aktifleştirilmesi, gelecekte gayrimenkulden elde edilecek gelirin bugünkü değere dönüştürülmesi amacıyla gerçekleştirilir.

Gelir kapitalizasyonu, gelecekteki gelir ile bir nesnenin mevcut değeri arasındaki ilişkiyi belirleyen bir süreçtir.

Gelir yaklaşımının temel formülü (IRV - formül):

V=I/R,

burada V mülkün değeridir,

I, değerlendirilen mülkten beklenen gelirdir. Gelir genellikle bir mülkün dönem boyunca elde edebileceği net işletme gelirini ifade eder.

R - getiri oranı veya kâr - katsayı veya kapitalizasyon oranıdır.

Kapitalizasyon oranı, gelir ile değerlendirilen mülkün değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir getiri oranıdır.

İki tür büyük harf kullanımı vardır:

- doğrudan büyük harf kullanımı;

- sermaye getirisi oranında gelirin kapitalizasyonu.

Doğrudan kapitalizasyonda iki değer dikkate alınır: yıllık gelir ve kapitalizasyon oranı.

Kapitalizasyon oranı, mülkün piyasa değerinin, ürettiği net gelire oranıdır.

Beklenen gelir, mülkün mülkiyet süresi boyunca elde edilen gelir analiz edilerek belirlenir.

İskonto oranı, belirli bir zamanda mülkün kullanımından kaynaklanan nakit akışlarının değerinin yeniden hesaplanmasında uygulanan bileşik faiz oranıdır.

Gelir yaklaşımının aşamaları:

1. Değerlendirme nesnesinden olası tüm gelirlerin toplamının hesaplanması.

2. Gerçek brüt gelirin hesaplanması.

3. Değerlendirme konusuna ilişkin maliyetlerin hesaplanması:

- şartlı olarak kalıcı;

- koşullu olarak değişken (operasyonel);

- rezervler.

4. Net faaliyet geliri miktarının belirlenmesi.

5. Beklenen kazançları bugünkü değere dönüştürün.

2.6. Arazi değerlemesi

Arazinin bir değeri olduğuna inanılır, gerisi iyileştirmedir, değer katarlar. Tipik bir mülk arazi ve binalardan oluşur. “Arsa” ve “arazi” terimlerini birbirinden ayırmak gerekir.

Bir arsa, dünya topraklarının çeşitli amaçlarla donatılmış ve kullanıma hazır bir parçası olarak anlaşılmaktadır.

Siteyi oluşturmak için yapılan iyileştirmeler:

- dış: caddelerin, kaldırımların, drenaj ve kamu hizmeti ağlarının inşası;

- dahili: planlama, çevre düzenlemesi, asfaltlama, yardımcı ağları, iletişim hatlarını vb. bağlamak için çıkışların kurulumu.

Bir arsayı değerlendirirken, onunla ilgili hakların dikkate alınması gerekir. Değerlendirme gerektiren ortak haklar:

1) tam mülkiyet hakkı - kiracısız bir arsayı herhangi bir yasal şekilde kullanma yeteneği;

2) kiralama hakkı - bir kira sözleşmesi kapsamında bir arsaya sahip olma olasılığı.

Kira haklarının değeri, potansiyel bir alıcının, bir kira sözleşmesi kapsamında belirli bir arazi parçasına sahip olma hakkı karşılığında, bu mülkiyetten fayda elde etmek amacıyla ödemeye razı olduğu tutardır. Kira haklarının değerlemesi, bir arsayı kiralama hakkının satış fiyatının belirlenmesinde, kiralanan arsanın bir parçası olduğu nesnenin değerinin belirlenmesinde ve kira sözleşmesinin feshinden kaynaklanan hasarın değerlendirilmesinde kullanılır.

2.6.1. Arazinin en iyi ve en verimli kullanımının analizi

Bir arsayı değerlendirirken, bir dizi faktörün etkileşimi ile belirlenen en iyi ve en etkili kullanımının (BNEI) belirlenmesi gerekir.

NEI'nin analizi, bir arsanın kullanımı (geliştirme, geliştirme) ve en uygun olanın seçimi için alternatif seçeneklerin incelenmesini içerir. Bu, konumun beklentilerini, piyasa talebinin durumunu, geliştirme maliyetini, beklenen gelirin istikrarını vb. dikkate alır.

Bir arsa ve binalardan oluşan bir nesnenin değeri değerlendirilirken, öncelikle varsayılan boş arsanın ve ikinci olarak mevcut iyileştirmelerle birlikte arsanın NEI analizine büyük önem verilmektedir.

Boş olduğu varsayılan bir arsanın analizi, değerinin belirlenmesinde gerekli bir adımdır ve araziyi kullanmak için en karlı seçeneğin belirlenmesine dayanır.

Bir arsanın mevcut iyileştirmelerle analizi, mülkün maksimum karlılığını sağlamak için arsadaki mevcut iyileştirmelerin yıkılması, modernizasyonu veya korunması konusunda karar verilmesini içerir.

Sitenin olası ve en karlı kullanımı, sitenin en yüksek değerini sağlar. Kullanım senaryoları yasal, fiziksel olarak uygulanabilir ve uygun maliyetli olmalıdır.

Arazinin optimum kullanımı aşağıdaki faktörlere göre belirlenir:

1) konum - bir arsanın maliyeti üzerinde büyük etkisi olan bir faktör (konum beklentileri, ulaşım erişilebilirliği ve çevrenin doğası dikkate alınır);

2) piyasa talebi - piyasadaki arz ve talep arasındaki ilişkiyi yansıtan bir faktör. Arsanın kullanımı için seçilen seçeneğin (önerilen kullanım için piyasa talebinin durumu ve beklentileri, diğer arazilerden rekabet, vergi türleri ve diğer koşullar) gerekçelendirilmesi için çalışılmaktadır. Faaliyetlerin geliştirilmesi gereken bir pazar segmentinin belirlenmesi gereklidir;

3) finansal fizibilite - projenin, yatırımcıların maliyetlerini karşılamaya ve beklenen karı sağlamaya yetecek arsa kullanımından gelir sağlama yeteneği;

4) sahanın fiziksel uygunluğu - iyileştirme yaratma olasılığı - sahanın büyüklüğü, topografyası, toprak kalitesi, iklimi, mühendislik-jeolojik ve hidrojeolojik özellikleri, mevcut imar, çevresel parametreler vb.;

5) teknolojik fizibilite ve fiziksel fizibilite - projenin kalitesi, maliyetleri ve zamanlaması, doğal afet olasılığı, ulaşımın erişilebilirliği, kamu hizmetlerine bağlanma yeteneği arasındaki ilişkinin, sahanın boyutu ve şekli dikkate alınarak analizi, örneğin, bir endüstriyel tesisin inşası için boyut küçük olabilir;

6) yasal (yasal) kabul edilebilirlik - arsayı kullanma seçeneğinin mevcut mevzuata uygunluğu. İnşaat ve çevre standartlarının analizi sonucunda belirlenen, kat sayısındaki kısıtlamalar, belirli bir yerde geçici inşaat yasaklarının varlığı, tarihi kentsel gelişim alanındaki zorluklar, mevzuattaki olası değişiklikler, mevzuata uyum. imar kuralları, yerel halkın olumsuz duyguları;

7) yatırım riski dikkate alınarak alternatif kullanımlardan gelecekteki gelirlerin indirgenmesiyle belirlenen maksimum karlılık (maksimum mülk geliri ve saha değeri).

2.6.2. Kentsel arazi kullanımının verimliliğinin değerlendirilmesi

Kentsel araziler özel bir kategoriyi temsil etmektedir. Değerleri şehrin büyüklüğünden, üretim ve ekonomik potansiyelinden, mühendislik ve sosyal altyapının gelişmişlik seviyesinden, bölgesel doğal, çevresel ve diğer faktörlerden etkilenir. Ayrıca bu kategorideki araziler için özel mevzuat bulunmaktadır.

Aynı faktörlerin belirli bir sitenin değeri üzerinde zıt etkileri olabilir:

- Bir yerleşim alanı için yoğun trafik istenmez, ancak ticari amaçlarla alanın maliyetini artırır;

- konut inşaatı için arazi değerlendirilirken dikkate alınan eğitim kurumları ve alışveriş merkezlerine göre konum, estetik avantajlar ve olanaklar, endüstriyel gelişmeye yönelik alanların değeri üzerinde neredeyse hiçbir etkiye sahip değildir; Ulaştırma altyapısı ve ekonomik imar onlar için önemlidir.

Arazi parsellerinin karşılaştırılmasında kullanılan ana birimler:

- 1 hektar başına fiyat - geniş tarımsal, endüstriyel veya konut inşaatı alanları için;

- 1 m2 başına fiyat - şehirlerin iş merkezlerinde, ofisler, mağazalar için;

- 1 ön metre başına fiyat - şehirlerdeki arazilerin ticari kullanımı için. Bu durumda, alanın maliyeti, cadde veya otoyol boyunca sınırın uzunluğu ile orantılıdır; alanın standart derinliği, maliyetin küçük bir kısmını oluşturur;

- lot başına fiyat - konut ve yazlık geliştirme alanlarındaki standart parselleri şekil ve boyut olarak karşılaştırmak için kullanılır;

- yoğunluk birimi başına fiyat - inşaat alanının arsa alanına oranı vb.

Arazi kaynaklarının çoğu şu anda devlet ve belediye mülkiyetindedir. Uygulama, piyasa koşullarında kentsel arazinin değerli bir kaynak olduğunu ve istikrarlı bir yerel bütçe geliri kaynağı olarak hizmet edebileceğini göstermektedir. Şehir yetkilileri, arazi vergisi miktarını, arazi kira oranını ve arsanın standart fiyatını satın alma sırasında belirler, bu nedenle arazi kullanımının verimliliğini artırma konusu onlar için geçerlidir. Arazi mülkiyetinin daha verimli kullanılması, yani kullanımdan maksimum gelir elde edilmesi ve genel yatırım ortamının iyileştirilmesine katkıda bulunulması için, arazi piyasasında pazar ilişkilerinin daha da geliştirilmesi, mevcut pazar durumuna ve pazar gereksinimlerine uyum sağlanması gerekmektedir. .

Arazi mülkiyetinin daha verimli kullanılabilmesi, yani kullanımdan maksimum gelir elde edilebilmesi ve genel yatırım ortamının iyileştirilmesine katkıda bulunabilmesi için öncelikle kentsel arazilerin vergilendirilmesi, kiralanması ve satın alınması süreçlerinin kendi pazarına göre hayata geçirilmesi gerekmektedir. değer. Aynı zamanda, vergi yükünün adil bir şekilde dağıtılması, verimli kullanımın teşvik edilmesi ve bölgenin yeniden yapılandırılması sürecinde yeniden yapılanma ve kalkınma yatırımlarının etkinleştirilmesi sağlanır.

Arazi kaynaklarının piyasa değerlerine göre ücretlendirilmesi politikası izlendiğinde aşağıdaki sonuçlara ulaşılır:

- arazi kaynakları için ödeme sisteminde yeterli bir piyasa ilişkileri sisteminin oluşturulması ve geliştirilmesi;

- vergi yükünün adil dağılımı;

- Arazinin rakip arazi kullanım türleri arasında yeniden dağıtılmasının teşvik edilmesi;

- Bölgenin yeniden yapılandırılması sürecinde yeniden yapılanma ve kalkınma yatırımlarının etkin kullanımını ve etkinleştirilmesini teşvik etmek.

Bir işletmenin bir arsa satın alması, arazinin banka kredisi için teminat olarak kullanılmasına, yatırım fırsatlarının genişletilmesine, fazla arazinin satılmasına, arazi kiralamadan gelir elde edilmesine, sabit kıymetlerin değerinin arttırılmasına ve piyasa değerinin arttırılmasına olanak sağlar. paylaşımlar.

Kentsel arazinin değeri konusunda iki görüş vardır:

- Şehir master planının bir bölümü olarak bölgenin işlevsel olarak imar edilmesi sürecinde kentsel tasarımcı;

- Arazinin kadastro değerlemesini geliştirme sürecindeki değerleme uzmanı.

Arazinin kadastro değerlemesinin ve bölgenin işlevsel imarının oluşturulmasının temeli, piyasa değerinin kapsamlı bir kentsel planlama değerlendirmesi olmalıdır.

2.7. Arazi değerleme yöntemleri

Normatif yöntem, arazinin normatif fiyatının belirlenmesidir. Araziyi devretme, mülkiyete satın alma, serbest normu aşan ortak ortak (paylaşılan) mülkiyet kurma, miras veya bağış yoluyla devretme, teminatlı bir kredi alma, devlet veya kamu ihtiyaçları için geri çekilme sırasında kullanılır.

Kentsel araziler, gelişme yoğunluğu, bölgenin prestiji, çevredeki arazi kullanımının niteliği, ekolojik durum, mühendislik ve ulaşım olanakları vb. dikkate alınarak değerlendirilir. Araziler, temel arazi vergisi oranlarına göre farklılaşan bölgelere ayrılır. ve standart arazi fiyatı (Rusya Federasyonu "Arazi Ödemesine İlişkin Kanun") . Arazinin standart fiyatı Tapu Kadastrosunda belirlenir.

Standart arsa fiyatının belirlenmesindeki esas: Arazi vergisi oranları ve artan katsayılar, arazi vergisi avantajları dikkate alınmaz.

Bir bina ve bir arsadan oluşan bir nesnenin, ikincisinin yalnızca kiralama haklarına sahip olduğu durumlarda değerlendirilmesi genellikle gereklidir. Bu durumda arsa maliyeti olarak inşaat için arsa tahsis maliyeti dikkate alınabilir.

Piyasa koşullarında, gerekli bilgilerin mevcut olması durumunda, piyasa verilerinin analizine dayalı yöntemlerin kullanılması tavsiye edilir. Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın 07.03.2002 Mart 568 tarih ve XNUMX-r sayılı Emri, arsaların piyasa değerinin belirlenmesine yönelik Metodolojik Tavsiyeleri onayladı. Arsaların piyasa değeri belirlenirken kural olarak satış karşılaştırma yöntemi, tahsis yöntemi, arazi kirasının kapitalizasyon yöntemi, dağıtım yöntemi, artık yöntemi ve parsellere bölme yöntemi kullanılmaktadır.

Satış karşılaştırma yöntemi en basit ve en etkili değerleme yöntemi olup, hem gerçekte boş hem de boş olduğu varsayılan arazilerin değerlendirilmesinde kullanılabilir; analogların satış fiyatlarında yüzde ayarlamalar yaparak bir arsanın spesifik fiyatını belirlemenizi sağlar. Arsalarla yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgi bulunmaması durumunda arz (talep) fiyatlarının kullanılmasına izin verilmektedir.

Arsalar için genel olarak kabul edilen karşılaştırma unsurları: mülkiyet, finansman koşulları, özel satış koşulları, piyasa koşulları (zamanla değişim), konum (şehre ve yollara uzaklık, çevre özellikleri), imar koşulları, fiziksel özellikler (büyüklük, şekil ve derinlik) arsanın konumu, açısal konumu, toprak tipi, topoğrafya), mevcut olanaklar, ekonomik özellikler, en iyi ve en verimli kullanım. Araziyi değerlendirirken birden fazla karşılaştırma birimi kullanabilir, her birinin fiyatını ayarlayabilir ve bir değer aralığını tanımlayan birden fazla değer elde edebilirsiniz. Kentsel araziler özel bir kategoriyi temsil eder; bunların değeri şehrin büyüklüğünden, üretim ve ekonomik potansiyelinden, mühendislik ve sosyal altyapının gelişmişlik seviyesinden, bölgesel doğal, çevresel ve diğer faktörlerden etkilenir.

Yöntem yalnızca gelişmiş, bilgiye açık rekabetçi bir pazarda oldukça doğru sonuçlar verir. Rusya arazi piyasası bu gereklilikleri karşılamamaktadır; bir arsanın değeri, analog arsaların satış işlemlerine ilişkin bilgilere dayanılarak belirlenememektedir. Bu nedenle değerlendirme, tüm saha değerlendirme yöntemlerini uygulamak için mevcut tüm bilgileri toplamalıdır.

Arazi kira kapitalizasyon yöntemi, arsaların kira oranları hakkında yeterli bilgi olması durumunda, bu arsaların değerinin, arsa için kira şeklinde gelecekteki gelirin bugünkü değeri olarak belirlenmesinin mümkün olduğu gerçeğine dayanmaktadır. değerlendiriliyor. Bu yöntem çerçevesinde arazi kira değeri, arsa piyasasında geçerli koşullar altında bir arsanın kiralanmasından elde edilen gelir olarak hesaplanabilmektedir. Düzenli bir gelir akışı olarak arazi kiraları, piyasa analiziyle belirlenen arazi kapitalizasyon oranına bölünerek değere dönüştürülebilir. Aktifleştirmeye ilişkin ilk veriler, kiralanan arazilerin satışları ile kira değerlerinin karşılaştırılmasından elde edilir.

Alınan kira bedeline göre sitenin piyasa değeri, genellikle doğrudan kapitalizasyon yöntemi kullanılarak gelir yaklaşımı kullanılarak belirlenir. Bir arsanın maliyetini hesaplamak için formül şu şekildedir:

burada VL arsanın maliyetidir,

IL - arazi mülkiyetinden elde edilen gelir,

RL: - arazi için kapitalizasyon oranı.

Kapitalizasyon oranı, benzer arsalar için arsa kira değerinin satış fiyatına bölünmesiyle veya risksiz sermaye getirisi oranının, değerlendirilen arsaya yatırım sermayesi ile ilişkili risk primi miktarına arttırılmasıyla belirlenir.

Bir arsanın kira oranını etkileyen ana faktörler: konum özellikleri, boyut, şekil, çevredeki arazi kullanım türü, ulaşım erişilebilirliği, mühendislik ekipmanı.

Ancak Rusya'da devlet ve belediye arazileri çoğunlukla kiraya veriliyor ve kira, arazinin piyasa değerine eşdeğer olmayan standart fiyatına göre hesaplanıyor. Şu anda araziyi piyasa değerinden kiralamak için girişimlerde bulunuluyor, ancak arazi kira kapitalizasyon yönteminin pratik uygulamasının sonuçlarının objektifliği hakkında konuşmak için henüz çok erken.

Dağıtım yöntemi (oran, korelasyon, tahsis yöntemi) - arsa maliyetinin bilinen oranına ve mülk kompleksindeki iyileştirmelere dayanarak bir arsa maliyeti bileşeninin belirlenmesi. Yöntem, katkı ilkesine ve her mülk türü için arazi ve binaların değeri arasında normal bir ilişki olduğu iddiasına dayanmaktadır. Bu oran yeni binalar için en güvenilir olanıdır; en iyi ve en verimli kullanım seçeneğine yakındır. Binalar ne kadar eski olursa, arazi değerinin toplam mülk değerine oranı da o kadar yüksek olur.

Yöntemi uygulamak için, belirli bir pazardaki arazi değerleri ile belirli bir gayrimenkul türüne ait tüm mülkler arasındaki ilişkiye ilişkin güvenilir istatistiksel verilere ihtiyaç vardır. Ancak yöntemin güvenilirliği düşük olduğundan gelişmiş pazarlarda bile nadiren kullanılmaktadır. Yöntemin kullanımı, arazi satışlarına ilişkin yetersiz bilgi koşullarında haklı çıkar. Ortaya çıkan değerler yaklaşık olarak kabul edilir.

Benzer gayrimenkullere ilişkin işlem fiyatlarına ilişkin bilgi mevcutsa, gelişmiş arsaların değerlendirilmesinde tahsis (çıkarma) yöntemi kullanılır. Arazideki iyileştirmeler onun en verimli kullanımına karşılık gelir. Yöntem aşağıdaki eylem dizisini içerir:

- nesnelerin karşılaştırılması için elemanların tanımı;

- her bir analog ile değerlendirme nesnesi arasındaki farkların belirlenmesi;

- karşılaştırma öğelerinin her biri için hesaplama ve ayarlamaların yapılması;

- analogların düzeltilmiş fiyatlarının makul bir şekilde genelleştirilmesi yoluyla, değerlendirilen arsa da dahil olmak üzere tek bir mülkün piyasa değerinin hesaplanması;

- değerlendirilen arsadaki yenileme maliyetinin veya iyileştirmelerin yeniden üretim maliyetinin hesaplanması;

- değerlendirilen arsanın piyasa değerinin, değerlendirilen arsa, değiştirme maliyeti veya arsadaki iyileştirmelerin yeniden üretim maliyeti de dahil olmak üzere tek bir gayrimenkul nesnesinin piyasa değerinden çıkarılarak hesaplanması.

Tahsis yöntemi, iyileştirmelerin arsanın toplam fiyatına katkısının küçük olduğu durumlarda kullanılır, banliyö alanlarının değerlendirilmesi için önerilir (iyileştirmelerin katkısının küçük olduğu ve oldukça kolay belirlendiği) ve yokluğunda kullanılır. Çevredeki arazi satışlarına ilişkin veriler.

Yöntem, ilk bilgilerin özelliklerini ve istenen değeri elde etmek için modeli dikkate alarak pasif bir pazarda (boş arsaların satışına ilişkin veri yoktur) en etkilidir. Genel olarak bir arsanın maliyeti formülle belirlenir.

burada Сз arsanın maliyetidir,

C nesnenin maliyetidir,

Su - iyileştirmelerin maliyeti.

Kalan yöntemi, fiziksel bileşenler için yatırım grubu tekniğine dayanmaktadır. Değerlendirilen arsanın gelir getirici iyileştirmelerle geliştirilmesi mümkünse, yapılaşmış ve gelişmemiş parsellerin değerlendirilmesinde bu yöntem kullanılır. Arsanın değeri, araziye atfedilebilen gelir kısmının aktifleştirilmesiyle belirlenir.

Bir arsanın değerini belirlemek için binanın maliyetini, tüm mülkün net işletme gelirini, arsa ve binalara ilişkin kapitalizasyon oranlarını bilmek gerekir.

Arazi için artık yönteminin ana adımları:

1) mülkün tamamının net işletme geliri, piyasa kirası ve tahmini işletme giderlerine göre belirlenir;

2) yapıya (binaya) ilişkin net işletme geliri belirlenir;

3) Arsaya atfedilebilen net işletme geliri, arazinin kapitalizasyon oranı aracılığıyla değer göstergesine aktifleştirilir.

Yetersiz ekonomik istikrar koşullarında geliri tahmin etmek zordur.

Parsellere bölünmeye uygun arazilerin değerlendirilmesinde parselleme yöntemi (geliştirme yaklaşımı) kullanılır. Aşağıdaki aşamalardan oluşur:

- bireysel parsellerin büyüklüğünün ve sayısının belirlenmesi;

- karşılaştırılabilir satış karşılaştırma yöntemini kullanarak geliştirilen arsaların maliyetinin hesaplanması;

- maliyetlerin ve geliştirme programının, beklenen satış süresinin ve makul ticari kârın hesaplanması;

- bireysel arsaların geliştirilmesi ve satışının tamamlanmasından sonra gayrimenkul satışından elde edilen net gelirin belirlenmesi için tüm geliştirme maliyetlerinin ve ticari kârların, arsaların tahmini toplam satış fiyatından düşülmesi;

- beklenen geliştirme ve satış dönemiyle ilgili riski yansıtan bir iskonto oranının seçimi.

Arazi geliştirme maliyetleri genellikle şunları içerir:

- sahaların düzenlenmesi, temizlenmesi ve sınıflandırılması ile ilgili masraflar;

- yolların, kaldırımların, kamu hizmeti ağlarının, drenajın inşası için yapılan harcamalar;

- vergiler, sigorta, mühendislik ücretleri;

- Pazarlama giderleri;

- yüklenicinin kar ve genel giderleri vb.

Genel olarak arsaların piyasa değerinin modellenmesi, çeşitli “rasyonel” arazi kullanıcılarının belirli bir arsayı işgal etme hakkı için rekabetinde dinamik dengenin sağlandığı varsayımı çerçevesinde gerçekleştirilmektedir. Simüle edilen arazi piyasasında etkin arz-talep dengesi ve sınırlı arz ile alanın ücretsiz ve mevcut gelişme dikkate alınarak en etkin şekilde kullanılması sorunu çözüme kavuşturulmuştur. Çeşitli arazi kullanım türleri için potansiyel kira gelirinin modellenmesi, konumun ve geçerli fiyatların (satış ve kiralama) kira etkilerinin oluşum modellerine dayanmaktadır. Kentin yol ağı önünde yer alan parseller ile ada içi alanlarda yer alan parsellerin maliyet göstergelerindeki önemli farklılık göz önüne alındığında, bu parseller değerlendirme sırasında zorunlu olarak bölünmeye tabi tutulmaktadır. En etkili kullanım ilkesinin uygulanması, talep hacmindeki gerçek kısıtlamalar ve bölgenin olası çok işlevliliği dikkate alınarak, pazarın çeşitli işlevsel bölümleri arasında gayrimenkul kullanımına yönelik rekabet koşullarında gerçekleşir. Her sitede bir dizi arazi kullanıcısı oluşturulmuştur.

2.8. Gayrimenkul Değerleme Raporu

Değerleme raporu, mesleki etiğin tüm gerekliliklerini karşılayan, değerleme sürecinin ilerleyişini açık ve erişilebilir bir şekilde yansıtan ve değerleme uzmanının kullandığı ilk verileri, bunların analizlerini, sonuçlarını ve nihai değeri içeren yazılı bir belgedir. Değerlendirme raporunun ekinde, raporun ana bölümlerinde yer almayan tüm fotoğraf, kroki ve haritalar yer almaktadır. Bazen ekte bir terimler sözlüğü bulunur.

Rapor, sınırlayıcı koşullara ek olarak, varsayımlar (değerleme uzmanı tarafından değerlendirme süreci sırasında mesleki görüşüne dayanarak yapılan ancak gerçek verilerle desteklenmeyen açıklamalar) içerebilir.

Değerleme raporunun içeriğine ilişkin temel gereklilikleri ve bir gayrimenkulün değerlemesine ilişkin bir örnek çalışmayı ele alalım.

Değerlendirme konusuna ilişkin değerlendirme raporunun yazılı olarak hazırlanıp müşteriye zamanında teslim edilmesi gerekmektedir. Rapor belirsiz veya yanıltıcı olmamalıdır. Belirlenen piyasa değeri değil, diğer değer türleri ise, değerlendirme sonucunu belirleme kriterleri ve değerlendirme konusunun piyasa değerini belirleme olasılığından sapma nedenleri belirtilmelidir.

Sanat'a göre. "Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Kanunun 11'i, değerleme raporu şunu gösteriyor:

- raporun hazırlanma tarihi ve seri numarası;

- değerlendiricinin değerlendirme nesnesini değerlendirmesinin temeli;

- Değerleme uzmanının yasal adresi ve bu tür mülk için değerleme faaliyetlerini yürütmek üzere kendisine verilen lisans hakkında bilgi;

- değerleme nesnesinin doğru bir açıklaması ve tüzel kişinin sahip olduğu değerleme nesnesiyle ilgili olarak - tüzel kişiliğin ayrıntıları ve bu değerleme nesnesinin defter değeri;

- değerleme nesnesinin uygun değer tipini belirlemek için değerleme standartları, bu değerleme nesnesini değerlendirirken kullanımlarının gerekçesi, değerleme nesnesinin değerlendirilmesinde kullanılan, bunların alınma kaynaklarını gösteren bir veri listesi ve kabul edilen varsayımlar değerleme nesnesini değerlendirirken;

- değerleme nesnesinin değerini ve nihai değerini belirleme sırası ile elde edilen sonucun uygulama kısıtlamaları ve sınırları;

- değerleme nesnesinin değerinin belirlenme tarihi;

- Değerleme uzmanı tarafından kullanılan ve değerlendirme nesnesinin niceliksel ve niteliksel özelliklerini belirleyen belgelerin bir listesi.

Rapor ayrıca, değerleme uzmanının görüşüne göre, belirli bir değerleme nesnesinin değerini hesaplamak için kullandığı yöntemin yansımasının eksiksizliği açısından çok önemli olan başka bilgileri de içerebilir.

Rapor, değerleme uzmanı tarafından bizzat imzalanır ve mühür ile tasdik edilir.

Raporda belirlenen değerleme nesnesinin piyasa değerinin veya diğer değerinin güvenilirliği konusunda bir anlaşmazlık varsa, bu anlaşmazlık mahkeme tarafından değerlendirmeye tabi tutulur.

Değerlendirme raporunun yapısı

Kapak mektubu.

1. Genel bilgiler.

1.1. Temel gerçekler ve sonuçlar.

1.2. Değerlendirmenin amacı.

1.3. Haklar değerlendirildi.

1.4. Kalite değerlendirme sertifikası.

1.5. Değerleme Uzmanlarının Nitelikleri.

1.6. Varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar yapıldı.

2. Kullanılan terminoloji ve değerlendirme süreci.

3. Değerlendirme nesnesinin ve çevresinin analizi.

3.1. Arsanın açıklaması.

3.2. İyileştirmelerin açıklaması.

3.3. Bölgenin genel özellikleri.

3.4. Şehrin emlak piyasasının analizi.

4. Değerlendirme nesnesinin (NEI) en iyi ve en etkili kullanımının analizi.

4.1. Arsanın NEI'sinin ücretsiz olarak analizi.

4.2. Bir arsanın NEI'sinin mevcut iyileştirmelerle analizi.

5. Değerleme nesnesinin değerinin belirlenmesi.

5.1. Arsa değerinin belirlenmesi.

5.2. İyileştirmelerin maliyetinin belirlenmesi:

- uygun maliyetli yaklaşım

- karşılaştırmalı yaklaşım,

- gelir yaklaşımı.

6. Sonuçların nihai maliyet tahminine göre koordinasyonu.

3. Gelirin kapitalizasyonuna dayalı olarak yatırılan sermaye maliyetinin belirlenmesi

Gayrimenkul yatırımlarının finansmanının fizibilitesini analiz etmek için, finansal matematiğin bazı unsurlarını ve bu bölümde tartışılan gayrimenkul gelirini cari değere dönüştürme modellerini bilmeniz gerekir.

Bu yöntemin kullanımı yatırım geliri akışlarının en ayrıntılı analizini içerdiğinden, getiri oranına göre gelir kapitalizasyonunun analizine daha fazla dikkat edilir: nakit akışlarındaki değişikliklerin niteliği dikkate alınır ve yatırımcı kararları tutarlı bir şekilde alınır. analiz edildi.

3.1. Doğrudan büyük harf kullanımı

Başlıca kapitalizasyon yöntemleri, doğrudan kapitalizasyon yöntemi ve sermaye getiri oranına dayalı gelir kapitalizasyon yöntemidir.

Her özel durumda büyük harf kullanımı yönteminin seçimi aşağıdaki faktörlerden etkilenir:

- malın cinsi;

- nesnenin efektif yaşı ve ekonomik ömrü;

- bilginin güvenilirliği ve genişliği;

- değerleme nesnesinden elde edilen gelirin özellikleri (tutar, alınma süresi, değişim oranı).

En sık kullanılan büyük harf kullanımı yöntemleri şunlardır:

- bir nesnenin değeri net yıllık gelirin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle belirlendiğinde doğrudan kapitalizasyon;

- potansiyel veya fiili gelir değerleri ve brüt kira çarpanı dikkate alınarak mülkün değerlemesine dayanan brüt kira yöntemi;

- nakit akışlarını azaltma yöntemi - mülkün kullanımıyla ilişkili risk derecesi dikkate alınarak, nakit akışları eşit olmayan bir şekilde geldiğinde ve keyfi olarak değiştiğinde bir nesnenin değerlemesi;

- kalıntı yöntemi - bireysel gelir yaratma faktörlerinin etkisi dikkate alınarak mülkün değerlemesi (artık yöntemle birlikte, getiri oranına göre hem doğrudan kapitalizasyon hem de gelirin kapitalizasyon yöntemlerini kullanabilirsiniz);

- ipotek yatırım analizi yöntemi - özsermayenin ve borç alınan sermayenin değeri dikkate alınarak mülk değerlemesi.

Belirli bir kapitalizasyon yönteminin seçimi, beklenen gelirin niteliğine ve kalitesine göre belirlenir.

Rusya'daki mevcut ekonomik ve politik istikrarsızlık koşullarında, güvenilir tahminler oluşturmanın zorluğu nedeniyle, getiri oranına dayalı kapitalizasyonda olduğu gibi nakit akışlarının bu kadar kapsamlı bir analizini gerektirmeyen doğrudan kapitalizasyon yöntemi yaygın olarak kullanılmaktadır.

Doğrudan kapitalizasyon, mülkün, kullanımı için istikrarlı koşulları, sabit miktarda geliri, ilk yatırımların yokluğunu korurken ve aynı zamanda sermayenin getirisini ve sermayeden elde edilen geliri dikkate alarak değerlemesidir.

Kapitalizasyon oranı genellikle, değerleme konusu mülkün benzerleri hakkındaki piyasa bilgilerinin analizine dayalı olarak, net yıllık gelirin, benzerin satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanır.

Önceki bölümde tartışılan gelir yaklaşımının temel formülü

doğrudan büyük harf kullanımıyla genellikle aşağıdaki biçimde kullanılır:

burada PV mülkün mevcut değeridir,

NOI, değerleme tarihinden sonraki ilk yıl için beklenen net işletme geliridir,

R₀ - genel kapitalizasyon oranı.

Birkaç yıla ait gelirin ortalaması alınarak elde edilen 1 yıllık normalleştirilmiş net işletme geliri, NOI olarak kullanılabilir.

Aktifleştirme oranı dd, varlığa yatırılan fonların maruz kaldığı riskleri yansıtır. Kapitalizasyon oranını hesaplama yöntemleri, değerleme nesnesinin faaliyet gösterdiği belirli koşullara bağlı olarak seçilir: karşılaştırılabilir nesnelerin, kaynakların ve finansman işlemlerinin koşullarının bir örneğine dayalı olarak gelir ve işlem fiyatları hakkında bilgi, değere ilişkin doğru bir tahmin olasılığı Tahmin döneminin sonunda nesnenin.

Brüt kira çarpanı (piyasa fiyatının belirli bir mülk türünün potansiyel veya fiili brüt gelirine ortalama istatistiksel oranı) kullanılarak doğrudan kapitalizasyon mümkündür.

Brüt Kira Çarpanı (RM)

Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemini uygulamanın temel koşulları:

- gelirin alındığı dönem sonsuzdur;

- gelir miktarı sabittir;

- tesisin kullanım koşullarının stabil olması;

- ilk yatırımlar dikkate alınmaz;

- Sermaye getirisi ve sermaye getirisi aynı anda dikkate alınır.

Doğrudan kapitalizasyon, değerlemesi yapılan mülkün benzerlerinin gelir ve satış fiyatları arasındaki ilişkinin analizine dayalı olarak elde edilen toplam kapitalizasyon oranına, tipik net işletme gelirini bölerek gayrimenkulün değerini belirlemeye dayalı modelleri kullanır. Aşağıda bazı doğrudan büyük harf kullanımı modellerinin örnekleri verilmiştir.

Doğrudan büyük harf kullanımı yönteminin avantajları:

- hesaplamaların basitliği;

- az sayıda varsayım;

- piyasa durumunun yansıması;

- Düşük riskli, istikrarlı bir işletme mülkü için iyi sonuçlar elde etmek (tek kiracılı ve uzun vadeli kiralamalı bina).

Yöntemin oldukça basit uygulamasının yanı sıra, pazar analizinin karmaşıklığı ve karşılaştırılan nesneler arasındaki farklara yönelik ayarlamalar yapma ihtiyacı da dikkate alınmalıdır. Piyasa işlemlerine ilişkin bilgi yoksa, mülk inşaat veya yeniden inşa aşamasındaysa veya mülk ciddi şekilde hasar görmüşse bu yöntem kullanılmamalıdır.

Kapitalizasyon oranı, bir mülkün gelecekteki gelirini bugünkü değerine dönüştürmek için kullanılır.

Kapitalizasyon oranının hesaplanmasında satış karşılaştırma yöntemi, borç karşılama oranı yöntemi, yatırım grubu yöntemi, fiili brüt gelir oranı yöntemi ve artık yöntemi kullanılmaktadır.

Satış karşılaştırma yöntemi, genel kapitalizasyon oranının belirlenmesinde birincil yöntemdir. Değerleme nesnesi için kapitalizasyon oranını belirlerken, öncelikle satılan analogların her biri için kapitalizasyon oranını aşağıdaki formülü kullanarak hesaplayın:

burada SPi, i-analoğunun satış fiyatıdır.

Daha sonra, matematiksel istatistik yöntemleri dikkate alınarak, her satışın değerleme nesnesine benzerlik derecesini yansıtan ağırlık katsayısı xi, genel kapitalizasyon oranı seçilir.

Ri, benzer risk derecesine sahip alternatif yatırımlar için kapitalizasyon oranı kullanılabildiğinden, x 1. yatırımın ağırlıklandırma katsayısıdır.

Değerleme nesnesinin analiz edilen analogları aşağıdaki özelliklere benzer olmalıdır: kalan ekonomik ömür, işletme giderleri düzeyi, geri dönüş değerleri ve kayıp oranları, riskler, arazi ve bina değerlerinin oranı, satış tarihi, en iyi ve en etkili yöntem kullanım, finansman koşulları, yönetim kalitesi düzeyi. Ayrıca nesnelerin konumu ve dekorasyonu temel olarak farklılık göstermemelidir.

Borç karşılama oranı yöntemi, borcun bir gayrimenkul yatırımını finanse etmek için kullanıldığı durumlarda kullanılır.

DCR borç karşılama oranı şu şekilde hesaplanır:

burada DS yıllık borç servisidir.

Toplam kapitalizasyon oranı formülle belirlenir

burada Rm toplam kapitalizasyon oranıdır; m - ödünç alınan fonların payı:

burada Vm ödünç alınan fonların maliyeti veya kredi tutarıdır;

V nesnenin maliyetidir;

Rm - ödünç alınan fonlar için kapitalizasyon oranı:

Borç karşılama oranı yöntemine ilişkin veriler halihazırda mevcuttur ancak bu yöntem, piyasa verilerinin yeterince güvenilir olmadığı durumlarda kapitalizasyon oranına ilişkin bir tahmin sağlar. Bu nedenle kapsama katsayısı yöntemi yalnızca düzeltme yöntemi olarak kullanılır.

Gayrimenkul satın almak için borç alınan sermayenin artırılması durumunda yatırım grubu yöntemi kullanılır. Bu durumda kapitalizasyon oranı hem finansal hem de fiziki bileşenlere göre hesaplanabilmektedir.

Finansal bileşenler için yatırım grubu yöntemi. Kapitalizasyon oranı, hem özsermaye hem de borç sermayesinin faizlerini dikkate alan ağırlıklı ortalama bir değerdir:

burada Rm, vergi öncesi gelirin değerinin özsermayeye yatırılan sermaye miktarına bölünmesiyle karşılaştırılabilir nesnelere ilişkin verilerden belirlenen özsermaye için kapitalizasyon oranıdır; Re, ödünç alınan fonların kapitalizasyon oranıdır.

Fiziksel bileşenler için yatırım grubu yöntemi. Kapitalizasyon oranı formülle belirlenir

burada L, arazi değerinin toplam gayrimenkul değeri içindeki payıdır; Rl - arazi için kapitalizasyon oranı;

Rh - iyileştirmeler için kapitalizasyon oranı.

Arazi kapitalizasyon oranı, araziye atfedilen gelirin arazi maliyetine oranı olarak hesaplanır. İyileştirmelere ilişkin kapitalizasyon oranı, iyileştirmelere atfedilebilen gelirin, iyileştirmelerin maliyetine oranıyla belirlenir.

İşletme giderleri ve gerçek brüt gelir miktarına ilişkin veriler mevcutsa, gerçek brüt gelir katsayısı yöntemi kullanılır:

burada OER işletme gideri oranıdır; EGIM fiili brüt gelirin katsayısıdır.

Doğrudan kapitalizasyon ile bir nesnenin değerini hesaplamak için brüt gelir oranları ve artık teknikler kullanılabilir.

Brüt gelir oranlarının uygulanması. İşletme giderleri mevcut değilse, brüt gelir kullanılır ve aşağıdaki uygun faktörlerle çarpılır:

- GRM - brüt kira katsayısı, eğer dönem bir aya eşitse;

- GIM - dönem bir yıla eşitse brüt gelir katsayısı.

Bu katsayılar, nesnelerin gelir ve satış fiyatı oranına göre belirlenir ve kapitalizasyon oranlarının karşılığıdır.

Bu durumda mülkün değeri şu şekilde belirlenir:

veya

burada PGI potansiyel brüt gelirdir;

PGIM, değerleme nesnesinin analoglarına ilişkin verilere dayanarak hesaplanan potansiyel brüt gelir katsayısıdır:

EGI - gerçek brüt gelir; EGIM - gerçek brüt gelir katsayısı:

SP, değerleme nesnesinin bir analogunun satış fiyatıdır.

Artık yöntem, değerleme nesnesinin bir bileşeninin maliyetinin bilindiği durumlarda kullanılır. Arazi ve binalar, özsermaye ve borç sermayesi için dengeleme yöntemleri vardır.

Kalan yöntemini uygulama sırası:

- yıllık gelirin maliyeti bilinen bir bileşene düşen kısmının hesaplanması;

- yıllık gelirin maliyeti bilinmeyen bir bileşene düşen kısmının hesaplanması;

- bilinmeyen bir bileşenin maliyetinin hesaplanması;

- Bileşenlerinin değerlerinin eklenmesiyle mülkün değerinin belirlenmesi.

Arsa maliyeti bilindiğinde binalar için artık yöntemini ele alalım. Hesaplamalar aşağıdaki formüller kullanılarak yukarıdaki sıraya göre yapılacaktır:

burada IL araziye atfedilebilen yıllık gelirdir; VL - arazi değeri; RL - arazi için kapitalizasyon oranı.

burada Jh bina başına yıllık gelirdir; J0 mülkün ürettiği toplam yıllık gelirdir.

burada Vn binanın maliyetidir; Rn - binalar için kapitalizasyon oranı.

burada V özelliğin değeridir.

Aşağıdakiler de benzer şekilde geçerlidir:

- arazi için kalan yöntem - binanın maliyeti oldukça doğru bir şekilde belirlenebildiğinde;

- özsermaye için denge yöntemi - ipotek kredisinin vadesini ve yıllık borç servisi ödemesinin tutarını belirlemek mümkünse;

- Ödünç alınan sermaye için denge yöntemi - öz sermayenin maliyeti bilindiğinde.

Genel olarak, doğrudan kapitalizasyon hesaplamaları karşılaştırılabilir satış verilerinin bulunmasını gerektirir. Getiri oranına göre gelirin kapitalizasyonu piyasa verilerine daha az bağımlıdır ancak bu yöntem, bu tür nesnelerin potansiyel alıcılarının gerçek beklenti ve tercihlerini yansıtmalıdır.

3.2. Getiri oranına göre gelirin kapitalizasyonu

3.2.1. Nakit akışı indirimi

Geliri getiri oranına göre kapitalize ederken, gelir akışı doğrudan kapitalizasyona göre daha ayrıntılı olarak ele alınır, nakit akışlarındaki değişikliklerin niteliği dikkate alınır, yatırımcı kararları tutarlı bir şekilde analiz edilir ve daha karmaşık hesaplama modelleri kullanılır.

Getiri oranına göre geliri aktifleştirmenin temel yöntemleri:

- her planlama yılı için gelir akışlarının ayrıntılı bir analizini içeren indirgenmiş nakit akışı yöntemi;

- Değişimdeki eğilimleri dikkate alarak ilk yılın gelirinin aktifleştirilmesini içeren hesaplama modellerine dayalı kapitalizasyon yöntemi.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi, nesnenin kullanımıyla ilişkili risk derecesi dikkate alınarak, keyfi olarak değişen ve eşit olmayan şekilde alınan nakit akışlarıyla mülkün değerlemesidir. Bu durumda mülkün değeri, dönemsel gelir akışlarının her birinin ayrı ayrı iskonto edilmesiyle gelecekteki gelirin bugünkü değerlerinin ve mülkün dönem sonunda satılabileceği öngörülen gelecekteki değerinin toplamı olarak belirlenir. tutma süresi. Bu hesaplamalar bir iskonto oranı - getiri oranı veya getiri oranı olarak adlandırılan, sermayenin karşılık gelen getiri oranı - kullanır.

Nakit akışı, mülkün kullanımı sonucunda ortaya çıkan fonların hareketidir.

Yöntem, keyfi olarak değişebilen ve farklı risk seviyelerine sahip olan nakit akışlarının mevcut değerini hesaba katmanıza olanak tanır. İndirgenmiş nakit akışı yönteminin genel modeli

burada PV mevcut değerdir, n dönem sayısıdır; Jn - n döneminin geliri; Y - indirim oranı.

Kısaca bu model şu şekilde temsil edilebilir:

veya

PV, mülkiyet süresinin (geriye dönme) sonunda nesnenin yeniden satış fiyatıdır; n - tutma süresi; i tahmin döneminin yılıdır; FV (n,Y), Y iskonto oranında n dönem için birimin (bileşik faizin dördüncü fonksiyonu) cari değeridir.

Yani gayrimenkulün indirgenmiş nakit akışı yöntemine göre bugünkü değeri, her mülkiyet ve geri dönüş dönemi için gelirin bugünkü değerlerinin toplamı olarak belirlenir.

Geri alma, mülkiyet süresinin sonunda bir nesnenin satışından elde edilen gelirdir.

İskonto oranına aksi takdirde yatırım getirisi oranı denir. Sermaye yatırımlarının verimliliğini karakterize eder, toplam gelirin tamamını (yatırımlardan elde edilen gelir ve varlığın değerindeki değişikliklerden elde edilen gelir) hesaba katar ve ilk yatırımları ve gerçekleşen ekonomik etkiyi zaman ve risk faktörleriyle uyumlu hale getirir. Net işletme geliri analiz edilirse, gelir oranı ile arsa ve yapılara ilişkin faiz oranı veya oranı dikkate alınarak bir iskonto oranı uygulanır. Bir yatırımcının özsermaye karlılığı analiz ediliyorsa özsermaye getiri oranı uygulanır.

Gelir akışları, emlak piyasasının mevcut durumunun ve eğilimlerinin kapsamlı bir analizine dayanarak tahmin edilmektedir. Bu durumda, tahmini yeniden inşa veya modernizasyon maliyetleri ilgili dönemin gelir akışlarından düşülmelidir.

İskonto oranının seçimi, karşılaştırılabilir risk düzeyine sahip mevcut alternatif yatırım seçeneklerinin analizine dayanır; yani sermayenin fırsat maliyeti analiz edilir. Bu yöntem, tüm yatırım dönemi için gelir ve sermaye göstergelerinin muhasebeleştirilmesini ve analizini gerektirir.

Rus değerleme uzmanları arasında, bir nesnenin sahiplik süresini 3-5 yıl aralığında tahmin etme uygulaması geliştirildi.

İndirgenmiş nakit akışı yönteminin avantajları:

- piyasa dinamiklerini dikkate alır;

- istikrarsız piyasa koşullarında uygulanabilir;

- gelir ve giderlerin eşitsiz yapısını dikkate alır;

- inşaat veya yeniden yapılanma aşamasındaki nesneler için geçerlidir.

Ancak yöntemin kullanımı oldukça zordur ve tahminde hata olasılığı yüksektir; tahmin edilen gelirin bugünkü değere dönüştürülmesi sürecinde yanlışlık artar.

3.2.2. Geriye dönmeden kaynaklanan nakit akışlarının tahmin edilmesi

Planlama ufku dışında elde edilmesi beklenen gelir, planlama döneminin son yılında nesnenin yeniden satışından (geriye döndürme) elde edilen gelir olarak dikkate alınır.

Geriye dönmeden kaynaklanan nakit akışını tahmin etmenin ana yolları:

- mülkiyet süresi boyunca nesnenin değerindeki değişikliklere, bu süre zarfında genel olarak emlak piyasasının durumundaki değişikliklere ve özellikle benzer nesnelere yönelik pazara ilişkin varsayımlara dayalı olarak gelecekteki bir satış fiyatının belirlenmesi, yeniden satış - aktifleştirme Yatırım projesinin tamamlandığı yılı takip eden yılın geliri:

burada Vn, nesnenin n yılında yeniden satışından elde edilen gelirdir; DATSFn - n yılındaki vergi sonrası indirgenmiş nakit akışı; Ro - genel kapitalizasyon oranı.

Gayrimenkulün değerinin azalması durumunda sermayenin getirisi dikkate alınmalıdır. Mülkün gelir akışları düzenli olarak değişiyorsa kapitalizasyon oranına bir düzeltme faktörü uygulanmalıdır.

3.2.3. İndirim oranının belirlenmesi

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi, gelecekte rastgele değişen gayrimenkul sahipliğinden elde edilecek gelirin, piyasa koşulları ve beklentileri yansıtan iskonto oranları kullanılarak bugünkü değere dönüştürülmesine dayanmaktadır.

İskonto oranı, belirli bir andaki nakit akışlarının değeri yeniden hesaplanırken uygulanan bileşik faiz oranıdır. İskonto oranının seçimi, karşılaştırılabilir düzeyde riske (sermayenin fırsat maliyeti) sahip mevcut alternatif yatırım seçeneklerinin analizine dayanmaktadır.

İndirim oranını belirlemek için bazı yöntemlere bakalım.

Toplama yöntemi. Yöntem, mevcut alternatif yatırımların getiri ve risklerinin karşılaştırılmasına dayanmaktadır. İskonto oranı, diğer yatırım araçlarıyla karşılaştırıldığında risksiz kabul edilen yatırımların getiri oranına, yatırım projesinin doğasında bulunan ek riskleri yansıtan faiz bileşenlerinin (primlerin) eklenmesiyle hesaplanır.

Yöntem, gayrimenkul yatırımlarıyla en alakalı ana risklerin dikkate alınmasını içerir:

- yatırım nesnesinin likidite riski;

- yatırım yönetimi riski - yatırım yönetimi seviyesinin düşme olasılığı ve bu da mülk değerinde bir düşüşe yol açacaktır;

- emlak piyasası riski - arz ve talep oranındaki bir değişikliğin mülkten elde edilen gelir düzeyini etkileme olasılığı;

- sermaye piyasası riski - kâr oranındaki ve faiz oranındaki bir değişikliğin gayrimenkul değerinde bir değişikliğe yol açma olasılığı;

- enflasyon riski - gerçek gelirde beklenmedik bir değişiklik riski, gayrimenkul yatırımları için bu riskin derecesi küçüktür, çünkü enflasyonla birlikte gayrimenkul maliyeti ve kira oranları artma eğilimindedir;

- finansal risk - borç finansmanı kullanılması durumunda dikkate alınır, finansal kaldıraçta olumsuz bir değişiklik olasılığını yansıtır;

- mevzuat riski - mevzuattaki olası değişiklikler nedeniyle gayrimenkul değerinde azalma olasılığı;

- çevresel risk - olumsuz çevresel faktörlerin ortaya çıkması nedeniyle gayrimenkul gelirinde azalma olasılığını yansıtır.

Pazar analizi yöntemi. Yöntem, piyasa verilerinin analizine dayanmaktadır; eğer yeterli bilgi mevcutsa, tipik satıcı ve alıcıların görüşlerini, riskleri, konum özelliklerini daha doğru bir şekilde dikkate almayı sağladığı için iskonto oranının belirlenmesinde en doğru yöntem olarak kabul edilir. ve gelir özellikleri.

Yatırımcıların görüşleri ve tercihleri, anketler veya fiili işlemlerin analizi yoluyla dikkate alınır. İndirim oranı, karşılaştırılabilir nesneler için nihai getiri oranı olarak belirlenir. Nihai getiri oranını belirlemek için, iç getiri oranı IRR kavramı kullanılır - yatırım projesinin geliştirilmesi sırasında tüm nakit girişlerinin cari değerinin, yatırımın cari değerine eşit olduğu iskonto oranı.

Alternatif yatırımları karşılaştırmak için bir yöntem. Bu durumda benzer risk düzeyine sahip yatırım projelerinin benzer iskonto oranlarına sahip olması gerektiği varsayılmaktadır. Benzer risk derecesine sahip bir proje için iskonto oranına sermayenin fırsat maliyeti denir. Yatırımcı benzer risk taşıyan bir projeye yatırım yapmayarak bu karı kaybeder.

Gayrimenkul yatırımlarında karşılaştırma amacıyla teminatlı ticari kredi faiz oranı ve bazı menkul kıymetlerin getiri oranı seçilmiştir. Borç veren için risk seviyesi öz sermaye yatırımcısından daha düşüktür, dolayısıyla gayrimenkul yatırımının getirisi kredinin faiz oranından daha yüksek olmalıdır.

Yatırım grubu yöntemi (yatırım havuzu). Yöntem, borcun ve özsermayenin toplam yatırım içindeki payının ve bu bileşenlerin her biri için gerekli getiri oranlarının belirlenmesine dayanmaktadır.

Faiz oranı ve getiri oranı, yatırım projesinin finansmanı sürecinde borç alınan ve yatırılan özsermaye fonlarının payı ile ilişkilidir; genel iskonto oranı, finansal bileşenler ağırlıklı ortalama olarak dikkate alınarak belirlenir:

burada Y0 genel iskonto oranıdır; Ym - ödünç alınan fonlar için iskonto oranı; Ye - kendi fonları için.

Yöntem, borç alınan sermayenin gayrimenkul yatırımı için çekiciliğinin tipik olduğu, kredi oranlarının ortalama piyasa koşullarının ve yatırımcıların kendi fonlarının getiri oranlarının ortalama piyasa değerlerinin bilindiği durumlarda uygulanabilir.

3.2.4. Hesaplama modellerine göre büyük harf kullanımı

Model kapitalizasyon yöntemi, genel kapitalizasyon oranı kullanılarak değişen gelir akışlarının analizine dayanmaktadır.

Genel kapitalizasyon oranı, getiri oranının piyasa değeri, seçilen yeniden sermayelendirme modeli, finansman koşulları, gelirdeki değişim oranları ve nesnenin değeri dikkate alınarak hesaplanır. Kapitalizasyon oranının ana bileşenleri iskonto oranı ve getiri oranıdır. Batılı yöntemlere göre vergi amaçlı gayrimenkul değerlemesinde efektif vergi oranının dikkate alınması gerekmektedir.

İskonto oranı, her dönem için elde edilen gelirin bugünkü değerinin sermaye maliyetine oranı olan, yatırılan sermayenin gerekli getiri oranıdır. Gayrimenkulün maliyeti yüksektir ve yatırım projelerinin satın alınması ve uygulanması için borç alınan sermayenin çekilmesi gerekmektedir. Bu duruma göre iskonto oranı aşağıdaki bileşenleri içerir:

a) faiz oranı - borç alınan sermayenin gerekli getiri oranı;

b) getiri oranı – özsermayenin gerekli getiri oranı.

Geri kazanım oranı, mülkün ömrü boyunca yatırılan sermayenin getirisini yansıtır. Geri ödeme oranına genellikle yatırım getirisi oranı denir. Yatırımın sadece yatırım döneminde harcanacak kısmı için geçerlidir. Arazinin tüketilmemesi nedeniyle arazi mülkiyeti için yenileme oranı dikkate alınmamaktadır.

Efektif vergi oranı, mülkün piyasa değerinin yüzdesi olarak ifade edilen emlak vergisi oranıdır. Sadece vergi amaçlı gayrimenkul değerlemesi durumlarında kapitalizasyon oranına dahil edilmelidir. Bu durumda emlak vergisi işletme giderlerine dahil edilmediği için tutarı henüz bilinmiyor.

Çoğu durumda kapitalizasyon oranının tüm bileşenlerinin en büyüğü iskonto oranıdır. Bu nedenle kapitalizasyon oranı, yatırım yönetimi için büyük maliyetler gerektirmeyen risksiz, likit sermaye yatırımlarının (örneğin bir banka hesabındaki mevduat) getiri oranının belirlenmesiyle belirlenmeye başlanır. Bu, paranın zaman içinde değer kaybetmesini telafi eden minimum orandır. Daha sonra risk, likidite ve yatırım yönetimi için ayarlamalar eklerler. Bu bileşenler iskonto oranını (gelir oranı ve faiz oranı) oluşturur.

Herhangi bir yatırımcı, sermaye gelirine ek olarak, yatırılan sermayenin getirisini de dikkate alır. Bu nedenle geri ödeme oranı indirim oranına eklenir.

Sermaye Getirisi - Gelir veya yeniden satış yoluyla ilk yatırımın getirisi. Sermayenin getirisini hesaba katmak için geri kazanım oranı uygulanır.

Geri ödeme, yatırım dönemi boyunca yatırımın geri dönmesi için gerekli olan periyodik gelir miktarıdır. Yıllık geri ödeme oranı, mülkten elde edilen gelirdeki değişim oranına, bu gelirin ne kadar süredir kazanıldığına ve mülkiyetin sürekli olmaması durumunda mülkün gelecekte yeniden satışından elde edilecek gelire bağlıdır.

Sürekli mülkiyet altında eşit bir gelir akışı bekleniyorsa ve gelir üreten mülkün sabit sermayesinin değeri sabit kalıyorsa, yatırım geri kazanım faktörünün dikkate alınmasına gerek yoktur ve kapitalizasyon oranı şuna eşit olacaktır: indirim oranı.

Paranın değer kaybetmesinin yanı sıra, mülkün değerinde de iki ana nedenden dolayı bir azalma meydana gelebilir:

1) Bir yandan risk oranını artıran, diğer yandan piyasadaki arz-talep oranındaki değişiklikler nedeniyle, gayrimenkulün değerinin artması bekleniyorsa risk oranının düşürülmesi gerekir;

2) mülkün biriktirdiği amortisman nedeniyle, bunun sonucunda kapitalizasyon oranında tazminatın dikkate alınması gerekir.

İncelenen dönemde nesnenin değerinde bir değişiklik olursa, kapitalizasyon oranı iki katsayının toplamı olarak belirlenir: getiri oranı ve anapara tutarının geri kazanım oranı. Mülke yatırılan sermayenin değerinde olası bir düşüş varsa, sermayenin bir kısmının veya tamamının mevcut gelir akışından geri kazanılması gerekir.

Geri ödeme oranı veya yatırımın geri dönüş oranı, yatırımın yalnızca yatırım döneminde harcanacak kısmı için geçerlidir (arazi tüketilmediğinden arsalar için dikkate alınmaz). Geri kazanım oranı, elde tutma süresi boyunca yatırımın telafisi için yıllık olarak gereken miktarın belirlenmesi için gereklidir. Enflasyonun etkisi risk oranına (indirim oranının bir bileşeni) yansıtılır ve tazminat oranı, gayrimenkulün amortismanının satış fiyatı üzerindeki etkisini yansıtır.

Geri ödeme yönteminin seçimi gelirin niteliğine bağlıdır. Gelir akışlarının ana biçimleri:

1) nesnenin mülkiyet süresini sınırlamadan tek tip periyodik gelir gelirleri;

2) sınırlı bir süre için düzenli aralıklarla gelir elde edilmesi, ardından nesnenin yeniden satışının planlanması;

3) kiralama süresinin sona ermesiyle veya hizmet ömrünün sona ermesi nedeniyle varlığın tamamen amortismanıyla sınırlı olan bir süre boyunca periyodik gelir gelirlerinin azaltılması;

4) tahmin dönemi boyunca gelir akışlarının arttırılması;

5) nesnenin gelecekteki yeniden satışından elde edilen gelir akışının bir kerelik alınması.

Yukarıdaki gelir akışı biçimlerinin yanı sıra bunların kombinasyonları da olabilir. Örneğin, mülkün gelecekte yeniden satılmasıyla artan veya azalan gelir akışlarının bir kombinasyonu.

Sermaye maliyetini geri ödemenin ana seçenekleri: eşit paylarda sermaye getirisi, sonsuz gelir akışı modeli, Inwood yöntemi, Hoskold yöntemi.

Eşit hisse geri ödeme yöntemi, sermaye yatırımının mülkün ömrü boyunca her yıl eşit taksitlerle geri ödenmesi esasına dayanmaktadır. Geri ödeme oranı kalan hizmet ömrünün tersi olarak hesaplanır. Bu yöntemin kullanımı, önemli miktarda aşınma ve yıpranma olan çok işlevli gayrimenkuller, konut gayrimenkulleri ve ofisler için haklıdır.

Örnek. Binanın kalan hizmet ömrü 25 yıldır. O zaman geri ödeme oranı %4 olacaktır:

Yani mülkün ömrünün geri kalan 25 yılı için yıllık sermaye yenileme tutarının mülk değerinin %4'ü olması gerekir.

Bu yöntem özellikle mülkün artan amortismanı, kısa vadeli kiralar ve kiracının istikrarsız mali durumu nedeniyle net işletme gelirinde istikrarlı bir düşüş bekleniyorsa uygulanabilir.

Sonsuz gelir akışı modeli iki durumda kullanılır:

1) sonsuz bir gelir akışı var;

2) Gelir akışı sınırlıdır ancak nesnenin satış fiyatı ilk yatırıma eşittir. Yani, varlığın değeri değişmez ve gelir, iskonto oranına eşit bir kapitalizasyon oranı üzerinden aktifleştirilebilir:

Yatırım projesi sonunda mülkün değerinin tamamen veya kısmen değer kaybetmesi durumunda, başlangıç ​​sermayesinin geri dönüşü gelir akışı yoluyla yapılabilir.

Inwood yöntemi, yatırımın getirisi oranında geri kazanım fonundan sermayenin geri dönüşünü, yani ana paranın getiri oranının, yatırımın getiri oranına eşit olduğunu varsayar. Kurtarma fonu faktörü, ilk yatırımın tam getirisine karşılık gelen bir nakit akışı oluşturmanıza olanak tanır.

Genel kapitalizasyon oranı, sermaye getiri oranını (R0) ve ilk yatırımın tam getirisine karşılık gelen bir kurtarma fonunun oluşumuna olanak tanıyan kurtarma fonu faktörünü (SFF) içermelidir. Bir varlığın tamamen değersiz hale gelmesi durumunda genel kapitalizasyon oranını hesaplamanın temel formülü şöyledir:

Inwood yönteminin bir özelliği, tazminat fonunun yatırımın geri dönüş oranına göre oluşturulmasıdır.

Hoskold yöntemi, gelir akışlarının eşit şekilde aktığı durumlarda kullanılır; bu durumda tazminat miktarı her yıl alınır ve risksiz faiz oranına eşit bir faizle cari hesaba yatırılır. Yöntem, yatırımcının orijinal yatırım oranına eşit bir oranda yeniden yatırım yapma seçeneğinin bulunmadığını varsaymaktadır. Bu durumda yatırımcı, fonlarının geri dönüşünü güvence altına almak için bir tazminat fonu oluşturur ve mümkün olan en düşük oranda, yani risksiz oranda yeniden yatırım yapar.

Yatırım getirisi oranını kullanan Inwood yönteminin aksine, sermaye geri kazanımının temeli olarak risksiz oranı kullanan Hoskold yöntemi çok daha az kullanılır.

3.2.5. Eşit olarak değişen gelirin kapitalizasyonu

Mülkten elde edilen gelir düzenli olarak değişiyorsa, kapitalizasyon oranının ayarlanması gerekir:

burada R, gelir akışlarındaki değişiklikleri hesaba katmayan kapitalizasyon oranıdır; R* - gelir akışlarındaki değişiklikleri dikkate alacak şekilde ayarlanan kapitalizasyon oranı; Kk - düzeltme faktörü.

Gelir artarsa ​​kapitalizasyon oranı düşer, gelir azalırsa kapitalizasyon oranı artar.

3.3. Mortgage ve yatırım analizi

İpotek yatırımı analizi, mülkün değerinin özsermaye ve borç alınan sermaye maliyetlerinin toplamı olarak belirlenmesinden oluşur. Bu durumda yatırımcının gayrimenkul bedeli için değil, sermaye bedeli için ödeme yaptığı görüşü dikkate alınır. Kredi, işlemi tamamlamak için gerekli yatırılan fonları artırmanın bir yolu olarak görülüyor. Özsermaye maliyeti, yatırımcının özsermayesine düzenli gelirden ve geri dönüşten gelen nakit akışlarının indirgenmesiyle, borç alınan sermayenin maliyeti ise borç hizmeti ödemelerinin indirgenmesiyle hesaplanır.

Gayrimenkulün bugünkü değeri iskonto oranlarına ve nakit akış özelliklerine bağlı olarak belirlenmektedir. Yani şimdiki değer projenin süresine, özsermaye ve borç sermayesi oranına, mülkün ekonomik özelliklerine ve buna karşılık gelen iskonto oranlarına bağlıdır.

Satın alınması borç alınan sermaye ile finanse edilen mülkün değerini hesaplamak için ipotek yatırım analizi için genel bir algoritma düşünelim ve buna göre periyodik gelirin ve geri dönüşün nakit akışları, özsermaye faizleri ile borç alınan sermaye arasında dağıtılacaktır. .

1 Adım. Düzenli gelir akışlarının bugünkü değerinin belirlenmesi:

- tahmin dönemi için gelir ve giderlere ilişkin bir rapor hazırlanırken, borç servisi tutarları kredinin özelliklerine (faiz oranı, tam amortisman süresi ve geri ödeme koşulları, kredinin büyüklüğü ve vade) göre hesaplanır. kredinin geri ödenmesi için ödeme sıklığı;

- özkaynakların nakit akışlarının belirlenmesi;

- yatırılan sermayenin getiri oranı hesaplanır;

- Hesaplanan özsermaye getiri oranına göre, düzenli nakit akışlarının vergi öncesi bugünkü değeri belirlenir.

2 Adım. Geri alma gelirlerinin bugünkü değerinin ödenmemiş kredi bakiyesi çıkarılarak belirlenmesi:

- eskiye döndürmeden elde edilen gelir belirlenir;

- nesnenin mülkiyet süresinin sonunda kalan borç, eskiye dönme gelirinden düşülür;

- 1. aşamada hesaplanan özsermaye getiri oranına göre bu nakit akışının bugünkü değeri belirlenir.

3 Adım. Analiz edilen nakit akışlarının mevcut değerleri toplanarak mülkün değerinin belirlenmesi.

Matematiksel olarak bir varlığın değerinin belirlenmesi bir formülle temsil edilebilir.

burada NOI projenin n'inci yılının net işletme geliridir; DS, projenin n yılındaki borç servisi miktarıdır;

TG - satış maliyetleri hariç geri alma tutarı;

UM, kredinin proje dönemi sonunda ödenmemiş bakiyesidir n; i - özsermaye getirisi; M, orijinal kredi tutarı veya mevcut anapara bakiyesidir.

Bu formül aşağıdaki durumlarda denklem olarak kullanılabilir:

- mülkiyetin eski haline dönme miktarını tahmin etmek zorsa, ancak başlangıç ​​değerine göre değişimindeki eğilimleri belirlemek mümkünse, o zaman hesaplamalarda, ilk değerin bir kesri olarak ifade edilen eski haline dönme miktarını kullanabilirsiniz;

- sorun bildirimi kredinin tutarını değil, yalnızca kredinin payını tanımlıyorsa.

Yatırım projelerinin etkinliğinin ana kriterlerini ele alalım.

Net bugünkü değer, paranın şimdiki değerini dikkate alarak, bir projeden elde edilen faydaların maliyetlerden fazlalığını ölçen bir kriterdir.

NPV, yatırım projesinin net bugünkü değeridir; Ortak başlangıç ​​yatırımı; Сi - t döneminin nakit akışı; i, - t dönemi için iskonto oranı.

Pozitif bir NBD değeri, projeden elde edilen nakit akışlarının, uygulama maliyetlerini aştığı anlamına gelir.

Net bugünkü değer kuralını uygulama adımları:

- bu dönemin sonundaki yeniden satıştan elde edilen gelir de dahil olmak üzere, beklenen kullanım süresi boyunca projeden elde edilen nakit akışlarının tahmin edilmesi;

- finansal piyasadaki alternatif sermaye maliyetinin belirlenmesi;

- projeden kaynaklanan nakit akışlarının bugünkü değerinin, sermayenin fırsat maliyetine karşılık gelen bir oranda iskonto edilmesi ve ilk yatırım tutarının çıkarılması yoluyla belirlenmesi;

- çeşitli seçenekler arasından maksimum NBD değerine sahip bir projenin seçilmesi.

NPV ne kadar yüksek olursa, yatırımcının yatırım sermayesinden elde ettiği gelir de o kadar fazla olur.

Yatırım kararları vermenin temel kurallarını ele alalım.

1) NPV değeri pozitifse projeye yatırım yapılmalıdır. Dikkate alınan verimlilik kriteri (NPV), yalnızca öngörülen nakit akışına ve sermayenin fırsat maliyetine bağlı olarak zaman içinde paranın değerindeki değişiklikleri hesaba katmamıza olanak tanır. Çeşitli yatırım projelerinin net bugünkü değerleri bugünün parasıyla ifade edilir, bu da onların doğru bir şekilde karşılaştırılmasına ve toplanmasına olanak tanır.

2) NBD'nin hesaplanmasında kullanılan iskonto oranı, sermayenin fırsat maliyetine göre belirlenir, yani eşit riskle para yatırılırken projenin karlılığı dikkate alınır. Uygulamada bir projenin karlılığı, alternatif riskli bir projeden daha yüksek olabilir. Bu nedenle getiri oranı sermayenin fırsat maliyetinden yüksekse projeye yatırım yapılmalıdır.

İkiden fazla dönemde nakit akışının olması durumunda, yatırım kararları alırken dikkate alınan kurallar çatışabilir.

Geri ödeme süresi, projeden sağlanan nakit akışlarının ilk yatırım tutarına eşitlenmesi için gereken süredir. Bu yatırım performansı ölçer, yatırılan sermayenin tam getirisinin ne zaman elde edileceğini bilmek isteyen yatırımcılar tarafından kullanılır.

Dezavantajı: Geri ödeme süresini takip eden ödemeler dikkate alınmaz.

4. Gayrimenkul yatırım ve finansman sürecinin yönetimi

Gayrimenkulün benzersizliği, her yatırım nesnesinin mali, hukuki ve teknik yönlerinin dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Ayrıca yatırımın karlılığının mülk yönetiminin kalitesine bağlı olması da önemlidir.

4.1. Yatırım projelerinin etkinliğine ilişkin kriterler

Yatırım projeleri analiz edilirken gayrimenkulün yatırım değeri, piyasa değeri dikkate alınarak analiz edilir.

Yatırım verimliliği değerlendirmesi aşağıdaki bilgiler dikkate alınarak yapılır:

- analoglarla, ayarlamalarla birlikte belirli göstergelerle, tahmin ve uzman tahminleriyle belirlenen inşaat maliyeti;

- finansman kaynaklarının ve koşullarının açıklığa kavuşturulması;

- tesisten elde edilen gelirin analizi, karlılıktaki değişiklikler;

- ekonomik fizibilite çalışmasının yürütülmesi için yatırım döneminin seçimi (inşaat, geliştirme, işletme dahil);

- gelir ve maliyet bileşenlerinin fiyatlarındaki değişikliklerin tahmin edilmesi;

- yatırım projesinin ekonomik verimliliğini ve güvenilirliğini artırmak için rezervleri belirlemeye yönelik hesaplamalar.

Yatırım projesinin etkinliğini belirlemek için hesaplamaların yapıldığı tahmin süresinin süresi, nesnenin yaratılma, işletilme ve gerekirse tasfiye süresi, belirtilen karlılık özelliklerine ulaşma süresi dikkate alınarak belirlenir. Yatırımcının gereksinimleri ve tercihleri.

Yatırım projelerinin karşılaştırılması, başlıca projenin net bugünkü değeri, projenin geri ödeme süresi, proje karlılık endeksi, projenin iç getiri oranı ve değişiklikleri olan belirli performans kriterleri uygulanarak gerçekleştirilir. , net sermayenin ortalama getirisi.

İpotek yatırım analizinin dikkate alınan genel modeli, özsermaye üzerindeki nakit akışlarının sayısı ve değeri değiştiğinden, bir varlığın mülkiyet süresinin mülkün değeri üzerindeki etkisi hakkında bir sonuç çıkarmamızı sağlar. Yatırım projesinin süresi arttıkça mevcut değerin düşme eğilimi bulunmaktadır. Bu nedenle yatırım tutma süresinin genel ekonomik duruma, yatırımcının mali durumuna ve alternatif yatırımların karlılığına göre tahmin edilmesi gerekmektedir.

Kârlılık endeksi, gelecekteki faydaların bugünkü değerinin ilk yatırıma oranıdır:

Kârlılık endeksinin bir başka tanımı da, bir projedeki tüm pozitif nakit akışlarının bugünkü değerinin, tüm negatif nakit akışlarının bugünkü değerine oranıdır.

Bu değer 1'den büyükse bir yatırım projesi kabul edilmelidir. Temelde karlılık endeksi NBD'ye karşılık gelir. Birbirini dışlayan projeler seçilirken karlılık endeksi kullanılmamalıdır.

İç getiri oranı (IRR), sermaye getirisinin bugünkü değerinin ilk yatırıma eşit olduğu iskonto oranıdır, yani NPV= 0.

Bu kriterin dezavantajları geri ödeme süresine göre daha az belirgindir. IRR'nin belirlenmesi, nakit akışları için uygun bir iskonto oranının seçilmesini içerir. Bunu yapmak için, projenin tüm pozitif ve negatif nakit akışları analiz edilerek cebirsel toplamlarının sıfıra eşit olduğu iskonto oranı belirlenir.

IRR'yi sermayenin fırsat maliyetiyle karşılaştırarak projenin pozitif bir NBD değerine sahip olup olmayacağını belirleyebilirsiniz: sermayenin fırsat maliyeti IRR'den düşükse, NPV sıfırdan büyüktür.

Sermayenin fırsat maliyeti IRR'den düşükse bir projeye yatırım yapılabilir. Yatırım projelerini karşılaştırırken IRR değeri büyük olan projeler daha çok tercih edilir.

Uygulamada, iç getiri oranı sıklıkla yatırım için ana kriter olarak kullanılır, ancak farklı iskonto oranlarının dikkate alınması gerekiyorsa veya başlangıçtaki nakit akışı sıfırdan büyükse bu performans kriteri yanlıştır.

Belirli bir durumda kullanılmak üzere IRR'yi ayarlayan teknikler vardır.

Örneğin, değiştirilmiş iç getiri oranı (MIRR), projenin nakit akışlarının işaretinin birden fazla ters çevrilmesi durumunda IRR'nin uygulanmasına olanak tanır. Bu yaklaşımın inşaatı aşamalı olarak finanse ederken kullanılması uygundur. MIRR şu şekilde hesaplanır:

- iskonto, projenin başlangıcındaki tüm negatif nakit akışlarının değerini belirler, iskonto oranı, kısa vadeli likit menkul kıymet yatırımlarının karlılığına göre hesaplanır;

- değiştirilmiş bir getiri oranı olan projenin iç getiri oranı hesaplanır.

Net değerin ortalama getirisi. Bazı yatırımcılar tarafından muhasebe getiri oranlarına göre yatırım kararları vermek için kullanılır. Muhasebe getiri oranı, bir projenin amortisman ve amortisman sonrası beklenen ortalama kârının, yatırımın ortalama muhasebe maliyetine oranıdır. Ortaya çıkan oran firma veya sektör ortalaması ile karşılaştırılır.

Yatırım projelerinin etkinliğine ilişkin bu kriterin ciddi sakıncaları vardır:

- zaman içinde paranın değerindeki değişiklikler dikkate alınmaz;

- belirli bir yatırımcının kullandığı muhasebe sistemine bağımlılık.

Bir karar vermek için yatırımcının çeşitli performans kriterlerini analiz etmesi önerilir, çünkü bunların hiçbiri her bir özel durumun tüm özelliklerinin dikkate alınmasına izin vermez.

4.2. Yatırım projelerini analiz etme yöntemleri

Yatırım analizinde, mümkün olan tek parametre değil, en olası parametreler değerlendirilir. Kullanılan terimler:

Risk, fiili sonuçların beklenen planlanmış sonuçlardan sapma olasılığıdır. Gelecekteki olaylar hakkında mutlak bir kesinlik varsa risk sıfırdır.

Olasılık, belirli olayların meydana gelmesinin göreceli olasılığıdır. Gayrimenkul yatırımlarını değerlendirirken bir olayın gerçekleşme olasılığı, yatırım projesinin riskiyle doğrudan ilişkilidir.

Olasılık derecesinin belirlenmesi birkaç yolla gerçekleştirilir:

- geçmiş olayların analizine ve araştırmasına dayanarak;

- bilimsel araştırma ve deneyler sonucunda;

- faktörler arasındaki ilişkinin analiz edilmesinin bir sonucu olarak:

sermaye piyasasında getiri oranı düştüğünde belirli bir gayrimenkul türü için getiri oranının düşmesi beklenebilir;

- Bir uzman tarafından tüm önkoşulların kontrol edilmesine dayalı olarak öznel yargıların geliştirilmesi.

Bir yatırım projesinin riskini ölçmemize ve olasılık derecesi zaten belirlenmişse uygun davranış stratejisini belirlememize olanak tanıyan bazı yöntemlerin özünü kısaca ele alalım.

Bir yatırım projesinin riskini ölçmenize ve davranışsal bir strateji belirlemenize olanak tanıyan yöntemler: borç karşılama oranı yöntemi; geri ödeme süresi analizi; riske göre düzeltilmiş getiri oranlarıyla iskonto; duyarlılık analizi; Monte Carlo yöntemi; başabaş analizi.

Borç karşılama oranı yöntemi, borçla finanse edilen bir projenin fizibilitesini analiz etmek için kullanılır. Borç karşılama oranı - net faaliyet gelirinin yıllık borç servisi tutarına oranı:

Bir risk ölçüsü olarak, ipotek kredisinin şartlarına bağlı olarak göreceli güvenlik derecesini belirlemek için ipotek kredilerinde borç hizmeti karşılama oranı yaygın olarak kullanılır. DCR'ye dayanarak, borç finansmanlı bir yatırım projesinin fizibilitesi analiz edilmektedir. DCR'nin spesifik değeri, farklı borç verenler için farklıdır ve riski ölçmenize olanak tanır, ancak belirli bir borçluyla ilgili riski hesaba katmaz (Shevchuk D.A. Yatırımların organizasyonu ve finansmanı. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlerinin temelleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlemleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Geri ödeme süresi analizi, paranın riskli bir yatırımda kaldığı sürenin uzunluğunu yansıtır. Yatırımcıya izin verilen geri ödeme süresi mevcut ekonomik duruma bağlıdır.

Bir yatırım portföyünü yönetirken geri ödeme süresi, bir projeye ne zaman girileceğini ve projeden ne zaman çıkılacağını belirlemeye yardımcı olabilir.

Riske göre düzeltilmiş getiri oranlarıyla iskonto. Tüm risk derecelerini dikkate alan iskonto oranları, yatırımcının ilave risk almasını telafi edecek şekilde ayarlanabilir.

Duyarlılık analizi, analitik bir yatırım modelinin bir parametredeki değişikliklere duyarlılığının analiz edilmesine dayanmaktadır. Daha büyük riskin, değişiklikleri sonucu en önemli şekilde etkileyen faktörlerden kaynaklandığına inanılmaktadır.

Duyarlılık analizi değişme eğilimi olan her elemente uygulanabilir.

Monte Carlo yöntemi. Duyarlılık analizi yalnızca bir değişkendeki değişiklikleri dikkate almanıza olanak tanır; bu Monte Carlo yöntemi, değişkenlerdeki olası tüm değişikliklerin bir kombinasyonudur. Bu yöntem karmaşık bilgisayar modelleri gerektirir.

Başabaş analizi, proje zarar yaratmaya başlamadan önce gerçek brüt gelirin düşebileceği miktarın belirlenmesini içerir. Yani, sermayenin fırsat maliyeti dikkate alınarak, gayrimenkulün işleyiş düzeyi NPV = 0 olarak belirlenir.

4.3. Gayrimenkul finansmanındaki riskler

Risk, fiili sonuçların beklenen planlı sonuçlardan farklı olma olasılığını yansıtır. Riskler, yatırım projesinin özelliklerine, karlılığa ve belirli bir pazardaki istikrara bağlıdır.

Gayrimenkul finansmanıyla ilgili ana risklere bakalım:

- kredi riski - borçlunun ödeme yapmaması durumunda ortaya çıkan kayıplar;

- faiz oranı riski - artan faiz oranları koşullarında kredi oranının borç alınan fonlara göre daha az sıklıkta ayarlanması olasılığı;

- erken geri ödeme riski - sabit faiz oranlı bir kredinin erken geri ödenmesinden kaynaklanan kayıplar;

- ön taahhüt riski - finansmanın başlamasından önce sabit bir faiz oranının belirlendiği kredilerin finansmanı riski;

- likidite riski - borç verenin, verilen kredilere ilişkin borcun geri ödemesi olarak yükümlülüklerini yerine getirmek için alınan yeterli fona sahip olmaması olasılığı;

- fonları harekete geçirme koşullarındaki değişiklik riski - sabit bir primle (taban oranına göre) borç verme sırasında fonların değerinde (taban oran) bir azalma olması durumunda kayıplar.

Kredi riski, borçlunun krediyi ödeyememesi veya rehin verilen mülkün değerinin borçlunun borç verene olan yükümlülüklerini geri ödemeye yetmemesi durumunda ortaya çıkan kayıplarla ilişkilidir. Borçlunun ödeme gücü, borçlunun gelirinin kredinin faiz oranına oranıyla belirlenir. Ödeme yapılmaması durumunda alacaklının zararları çeşitli şekillerde ortaya çıkar. Borç veren, kendisine devredilen gayrimenkulün satışından elde edilen tutarın, kredinin ödenen kısmından az olması durumunda zarara uğrar. Mülkün işletme, onarım ve satış maliyetlerinin yanı sıra, ödenmemiş kredilerin ve geri alınan mülklerin yönetimine ilişkin idari maliyetler de vardır.

Kredi riski yönetimi, teminatın kapsamlı bir analizi, borçlunun ödeme gücü ve kabul edilebilir bir kredi tutarına ilişkin tavsiyelerin geliştirilmesi yoluyla gerçekleştirilir. Kredinin geri ödenme olasılığı belirlenirken, borçlunun gelir miktarının belirlenmesine ve teminat olarak verilen mülkün değerinin değerlendirilmesine esas dikkat edilir. Gayrimenkul geliştirme (inşaat, yeniden inşa, modernizasyon) için kredi verirken, borçlunun daha önce kredinin talep edildiği projeye benzer birkaç projeyi tamamlamış olduğu biliniyorsa kredi riski önemli ölçüde azalır.

Faiz oranı riski, faiz oranları seviyesindeki beklenmeyen olumsuz bir değişiklik nedeniyle bir kredi kuruluşunun kârının azalmasıdır. Yani bunlar, krediler ve ödünç alınan fonlar üzerindeki faiz oranlarının periyodik olarak gözden geçirilmesindeki dengesizlik nedeniyle finansmandan kaynaklanan potansiyel kayıplardır.

Bu riski yönetmenin yolları: aynı vadeye sahip menkul kıymetler kullanarak finansman sağlamak ve kredi ödemelerini hesaplarken, enflasyonu ve borçlunun gelirini dikkate alarak borç verenler tarafından farklı endeksleme yöntemleri kullanmak.

Erken ödeme riski, sabit faizli bir ipoteğin erken ödenmesinden kaynaklanan potansiyel yeniden yatırım kaybıdır. Risk, faiz oranları finansmanın başlangıcından önce belirlenen kredilerin finansmanı sırasındaki kayıplarla bağlantılı olarak da ortaya çıkar. Bu riske taahhüt öncesi risk adı verilmektedir.

Borç verirken, borç verene ve borçluya alternatif koşullar sağlanır. Borçlu, kredi sözleşmesinin bitiminden önce krediyi geri ödeme hakkını alır ve borç veren de, değişen bir faiz oranıyla bir kredinin faiz oranını periyodik olarak değiştirme fırsatına sahiptir. Kredi verenler ayrıca kredi finansman sürecine başlamadan önce borçlulara kredinin faiz oranını belirleme fırsatı da sağlar.

Likidite riski, kredi verenin mevcut yükümlülüklerini yerine getirmek için kredi ödemelerinin yetersiz kalmasıyla ilişkilidir ve varlıkları piyasa fiyatları veya buna yakın fiyatlarla satarak nakit sağlamada yaşanan zorluklar nedeniyle ortaya çıkar. Likidite riskinin yönetilmesi bir takım finansal işlemleri gerektirir. Özellikle bankanın nakit ihtiyacının belirlenmesi amacıyla nakit akışı hesaplanıyor ve kaynak ve maliyetlerin belirlenerek nakit mobilizasyon stratejisi geliştiriliyor. Likidite riskinin azaltılması, ikincil konut kredisi piyasasının gelişmesi, uzun vadeli kaynakların bu alana çekilmesi için koşulların yaratılması, ihraç edilen konut kredilerinin yeniden finansmanının sağlanması,

Fonları harekete geçirme koşullarındaki değişiklik riski, değişken faiz oranıyla uzun vadeli borç vermelerde ortaya çıkar. Bu durumda kredinin faiz primi sabit, ödünç alınan fonların faiz primi ise değişkendir.

Fon seferberliği koşullarındaki değişiklik riski, kredilerin uzun vadeli değişken faizli borçlarla finansmanı yoluyla yönetilebilir.

Yukarıdakilerin yanı sıra, konut inşaatına kredi verirken ortaya çıkan belirli riskler de vardır. Örneğin bitmiş dairelerin planlanandan daha yavaş satılması riski var. Bu riski azaltmanın yolları arasında belirli sayıda birimin ön satışını zorunlu kılmak ve büyük projelerle uğraşırken kredi verme sürecini birkaç bağımsız aşamaya bölmek yer alır.

Ayrıca kurulu veya depolanan malzemelerin yangın veya çalınması veya diğer maddi hasar riski de vardır. Bu riskin azaltılması sigorta, güvenlik ve kanunlara aykırı olmayan diğer güvenlik sağlama yöntemleriyle sağlanır.

Borçlu tarafından sağlanan belgelerin tahrif edilmesi ve kredi fonlarının amaçlanan amaçlara saptırılması nedeniyle kredi verilme riski vardır. Öncelikle borçludan aldığınız fonları yatırıma yatırmanız durumunda ve ikinci olarak krediden kalan tutarların inşaatı tamamlamaya yetmediğinin belirlenmesi durumunda borçlunun kendi fonlarıyla ek yatırım yapmanız durumunda azaltılabilir. .

Yatırımları finanse ederken, önemli miktarda sermaye yatırımı gerektiren, uzun vadeli olan ve ekonominin diğer alanlarındaki yatırımlara göre risk faktörlerinin etkisine daha fazla maruz kalan gayrimenkul yatırımlarının doğasında bulunan risklerin dikkate alınması gerekir.

Bir yatırım projesinin karlılığı, mevcut risksiz oran, genel piyasa riski ve gayrimenkulün bir yatırım varlığı olarak özelliklerinden kaynaklanan risk tahminlerine dayalı olarak analiz edilmelidir.

Risksiz yatırımlar, getirisi konusunda kesin bir kesinliğin olduğu yatırımlardır. Kesinlikle risksiz yatırımlar yoktur, ancak getiri güvenirliği en yüksek olanlar arasında getirisi devlet tarafından garanti edilen yatırımlar bulunmaktadır.

Buna göre, gayrimenkul yatırımları analiz edilirken risksiz oran olarak uzun vadeli devlet borçlarının (tahvil gibi) veya benzeri menkul kıymetlerin cari oranı esas alınmaktadır.

Piyasa riski, düzenli gelir ve sermaye maliyetindeki değişiklikler nedeniyle yıllık IRR'nin değişkenliğidir. Gayrimenkul piyasasında, menkul kıymetler piyasasından farklı olarak karlılık, satış fiyatları ve kira değerlerinin basit istatistiksel işlemlerine göre değil, profesyonel değerleme uzmanları tarafından yapılan değerlendirmelere dayanarak belirlenir. Bu tür tahminler, değerlemeyi yapan kişinin niteliğine ve deneyimine bağlıdır ve hatalı olabilir.

Gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili risk, gayrimenkulün benzersiz özelliklerinden dolayı spesifik bir risktir: düşük likidite, yüksek para ve işlem maliyetleri, kalite yönetimi ihtiyacı. Gayrimenkul yatırımı yaparken, bir yatırım projesinin karlılığında öngörülen projeye göre olası bir azalma, fiili harcamaların önceden beklenenlerden fazla olması, öngörülemeyen aşırılık nedeniyle bir yatırım projesinin tamamlanmasının imkansızlığı dikkate alınmalıdır. malzeme fiyatlarında artış, inşa edilmiş bir nesnenin önceden planlanan daha yüksek bir fiyata satılamaması, gayrimenkul unsurlarının yıkım riskine maruz kalması.

Gayrimenkul yatırımlarında aşağıdaki risk kaynakları belirlenmiştir:

- malın cinsi;

- piyasadaki arz ve talep;

- konum;

- kiralama şartlarına uygunluk;

- nesnelerin aşınması ve yıpranması;

- mevzuat düzenlemesi ve vergilendirmedeki değişiklikler;

- şişirme;

- yeniden yatırım.

Bir mülk türünün riski arz ve talebe bağlıdır.

Konum riski daha geniştir çünkü aynı zamanda mülk türü riskini de içerir.

Kira riski, kiracının sözleşmede öngörülen kira bedelinin tamamını ödeyememesiyle ilişkilidir. Bu risk tek kiracılı mülklerde daha belirgindir.

Nesnelerin bozulma riski, fiziksel aşınma ve yıpranma nedeniyle gayrimenkulün karlılığının azalabilmesidir. Bir binanın karlılığını arttırmak için mal sahipleri genellikle önemli malzeme maliyetlerine katlanmayı tercih ederler.

Mevzuat düzenlemeleri ve vergilendirmede değişiklik yapılması riski, vergi oranları arttığında önemli maliyetlerin ortaya çıkmasıyla ilişkilidir.

Enflasyon ve yeniden yatırım risklerinin gayrimenkul yatırımları üzerindeki etkisi yukarıda sayılan diğer risklere göre daha azdır.

Kendi sermayenizle yatırım yaparken sermaye yapısındaki değişiklikler nedeniyle riski dağıtmak mümkün değildir; farklı gayrimenkul türleri ve farklı bölgeler aracılığıyla çeşitlendirme sağlanır.

Bir gayrimenkul yatırımını finanse etmek için borç kullanmak, ipotek borcunu kullanmak anlamına gelir.

Gayrimenkule yatırılan borç sermayesi, özsermayeyle aynı türde risklere sahiptir. Ancak, borç yükümlülüklerinin zamanında yerine getirilmesi ve kredinin anapara tutarının ödenmemesi riskleri ile ilişkili ek riskler nedeniyle toplam değerleri daha yüksektir. Gayrimenkule yatırılan borç sermayesinin iki ek riski daha vardır:

1) borç servisi açığı riski;

2) tek seferlik büyük bir yeniden finansman riski.

İlk risk, mülk sahibinin gerekli borç servisi ödemelerini zamanında yapamamasıdır. Bu durumda büyük ihtimalle mala alacaklı lehine el konulacaktır. Bu nedenle piyasa koşullarındaki veya konumdaki değişiklikler kaldıraçlı mülkün kaybına neden olabilir.

İkinci risk, ipotek borcunu ödemek için tek seferlik büyük bir ödemeyi yeniden finanse edememe riskidir. Aynı zamanda mal kaybına da neden olabilir.

İpotekli gayrimenkul yatırımcıları özsermaye yatırımlarına göre önemli ölçüde daha az kontrole sahiptir çünkü bu kontrolün bazı hakları borç verene devredilmiştir. Borç verenler, mülk sahibinin çektiği sermayenin yapısını belirler ve sahibinin borç yükümlülüklerini geri ödeme haklarını sınırlar.

Gayrimenkul yatırımının olumlu tarafı, artan enflasyonun bir sonucu olarak tahvil getirilerinde bir artış meydana gelirse, enflasyondaki aynı artışın yatırımcıların artan kira beklentilerine de yansıması ve gayrimenkul yatırımlarının getirisinin daha fazla kalma eğiliminde olmasıdır. uzun vadeli tahvil getirilerine göre daha istikrarlı.

Sonuçta riskler planlanan geliri ya artırır ya da azaltır. Risk yönetimi süreciyle bunların bir kısmı azaltılabilir. Bunu yapmak için olası riskleri belirlemek, bunları ve ilgili maliyetleri azaltmanın olası yollarını belirlemek, riskleri azaltmaya yönelik tedbirlerin geliştirilmesi ve uygulanmasının izlenmesi gerekir.

4.4. Gayrimenkul Finansmanı Kararlarına İlişkin Kriterler

Yüksek maliyet nedeniyle, gayrimenkul sektöründe gayrimenkul alımı ve yatırım projelerinin uygulanması borç finansmanının katılımıyla gerçekleştirilmektedir (daha fazla ayrıntı Shevchuk D.A. Bireylere krediler kitabında. - M .: AST: Astrel , 2008).

Gayrimenkul yatırımlarının finansmanının nedenleri:

- örneğin hisse senetlerinden farklı olarak gayrimenkulün bölünmesi zor olduğundan ve işlemin bir kerede tamamlanması için önemli miktarda para gerekli olduğundan, yatırımcının kendi sermayesinin bir kerelik gayrimenkul ödemesi için yetersizliği;

- kalitesini artırabilecek daha yüksek yönetim ücretleri ihtiyacı; gayrimenkulün ve gayrimenkul yatırım portföyünün yüksek kalitede yönetimi, yatırım getirisindeki artışı doğrudan etkiler;

- çeşitlendirme - yatırım nesnelerinin çeşitliliği nedeniyle riski dağıtmak için birkaç gayrimenkul nesnesini yönetme arzusu, rekabeti azaltır, ancak sınırlı öz sermayeye sahip birçok yatırım nesnesi daha fazla kredi gerektirir, bu da ek risk yaratır;

- amortisman vergi matrahından düşülmeye tabidir;

- pozitif finansal kaldıraç - ödünç alınan fonlarla satın alınan mülk, kredinin faiz oranını aşan bir oranda finansal gelir sağladığında.

Gayrimenkul fiyatı ve yatırımcıların kararları finansman koşullarından etkilenir: faiz oranı, borç finansmanı düzeyi, amortisman süresi vb.

Faiz oranı kredi kullanmanın ücretidir. Faiz oranı ne kadar düşük olursa yatırımcı için o kadar cazip olur.

Borç finansmanının düzeyi kredinin büyüklüğü ile karakterize edilir. Kredi ne kadar büyük olursa, borç finansmanı da o kadar etkili olur.

Maksimum kredi tutarını seçme kriterleri:

- düşük faiz oranlarında kriter, ödünç alınan fonların gayrimenkule yapılan toplam sermaye yatırımları içindeki payıdır, temkinli yatırımcılar için bu pay genellikle% 70'tir;

- yüksek faiz oranlarında kriter borç karşılama oranıdır.

Amortisman süresi kredinin geri ödenme süresidir. Bu süre ne kadar uzun olursa, periyodik ödemeler o kadar düşük olur. Ancak, daha uzun bir süre boyunca ödeme yapıldığında toplam ödemeler daha yüksek olacaktır.

Diğer finansman koşulları:

- kredinin erken geri ödenmesinin faydaları:

- yaptırım olmaksızın veya kredi sözleşmesinin süresi kısaldıkça azalan para cezası uygulanarak erken geri ödeme hakkı;

- sınırlı sorumluluk: borçlu yalnızca ipotekli gayrimenkulden sorumludur; kredinin geri ödenmemesi durumunda borç verenin hakları taşınır mallar için geçerli değildir (sınırsız sorumlulukla borç veren ayrıca taşınır mal hakkına da sahiptir) iflas eden borçlunun).

Borç verme kararlarını verme kriterlerini ele alalım.

Ticari emlak piyasasındaki durum çok sık değişmektedir, bu nedenle her özel durumda kredi vermeye karar verirken piyasa koşullarını yeniden incelemek gerekir. Arz ve talep arasındaki mevcut ve beklenen ilişkiye, borç finansmanı gerektiren nesnelere, risklere, mülkün lokasyon özelliklerine, kredi ve yatırım projesinin karlılığına dikkat etmelisiniz.

Arz ve talep. Nesnelerin mevcut ve öngörülen arz seviyesi talep seviyesinden açıkça yüksekse, bu olumsuz bir faktördür, bir miktar iyileşme beklemelisiniz. Aşağıdaki konularda karar verilmesi gerekmektedir:

- Kredi teminatına sürekli talep olacak mı?

- Kredi geri ödeme süresi bitmeden piyasa bu tür nesnelere aşırı doymuş hale gelecek mi?

- Kredi vadesinin kısaltılmasına ihtiyaç var mı?

Riskler, borç verenin daha yüksek riskleri kabul etmesinin borçlu tarafından ödenmesi gerektiği bakış açısıyla analiz edilir.

Konum. Kredi nesnesinin konumunun tüm kredi süresi boyunca karlı olup olmayacağı analiz edilir.

Kârlılık. Finansman için kabul edilen kredilerin ve yatırım projelerinin de karlı olması gerekir. Kredi koşulları diğer bankalara göre biraz daha iyi olmalıdır. Krediler geri ödenebilir olmalı ve borçluyla ilişkiler iyi olmalıdır. Genel olarak gayrimenkul finansmanına ilişkin kararların alınmasında temel faktör yatırım projesinin analizidir. Kabul edilebilir proje verimliliği, belirlenen koşullara uygun olarak kredi geri ödemesinin garantisidir.

Sonuç: Bir ofis binası satın almak için bir yatırım projesinin finansmanı tavsiye edilir, çünkü NBD değeri negatif değildir, borç finansmanı dikkate alınarak yatırım projesinin karlılığı borç veren için kabul edilebilirdir.

4.5. Kredi danışmanlığı

Danışmanlık yoluyla çözülen sorunların yelpazesi oldukça geniştir. Ve danışmanlık hizmetleri sunan şirketlerin uzmanlığı farklı olabilir: dar, herhangi bir danışmanlık hizmetleri alanıyla (örneğin denetim) sınırlı, bu alandaki tüm hizmetleri kapsayan en geniş. Buna göre, bu alanda çalışan her uzman (veya her şirket), danışmanlık kavramını kendi anlamında koyar ve belirli bir şirketin yönlendirmesiyle belirlenen kendi gölgesini verir.

Kredi danışmanlığı - tüzel kişiler ve bireyler için kredi ve yatırım finansmanı çekme alanında danışmanlık hizmetlerinin sağlanması.

INTERFINANCE uzmanlarına göre kredi danışmanlığı, günümüzde aktif olarak yaygınlaşan yeni bir iş türüdür. Müşterilerimizin iş geliştirme amacıyla dışarıdan sağlanan fonlara artan ilgisi göz önüne alındığında, kredi danışmanlığı olarak bu tür bir hizmetin geliştirilmesine yönelik objektif bir ihtiyaç ortaya çıkmıştır.

Bununla birlikte bankaların sunduğu çeşitli kredi programları da artıyor. Her biri müşteriye yalnızca özel koşullar sunmakla kalmaz, aynı zamanda tamamen özel bir dizi belge ve garanti sunmasını da gerektirir. Potansiyel bir kredi alıcısının bu alanda bağımsız olarak gezinmesi giderek zorlaşıyor ve bu akışta kaybolmak giderek daha kolay hale geliyor (daha fazla ayrıntı için bkz. Shevchuk D.A. Yatırımların organizasyonu ve finansmanı. - Rostov-on-Don: Phoenix , 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlerinin temelleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlemleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Danışmanlık, asıl görevi, müşterinin konu alanını ve sorunlarını dikkate alarak bilimsel, teknik, organizasyonel ve ekonomik yeniliklerin geliştirilmesi ve kullanılması beklentilerini analiz etmek, doğrulamak olan bir tür entelektüel faaliyettir.

Danışmanlık, kuruluşların yönetim, ekonomik, finansal, yatırım faaliyetleri, stratejik planlama, şirketin genel işleyişinin optimizasyonu, iş yapma, satış pazarlarını araştırma ve tahmin etme, fiyat hareketleri vb. konuları çözer. Başka bir deyişle, danışmanlık sağlanan herhangi bir yardımdır. belirli bir problemin çözümünde harici danışmanlar tarafından.

Danışmanlığın temel amacı, yönetim kalitesini iyileştirmek, bir bütün olarak şirketin verimliliğini artırmak ve her çalışanın bireysel verimliliğini artırmaktır.

Müşteriler ne zaman yardım için bir danışmanlık şirketine başvurur?

Yaygın inanışa göre, dış danışmanların hizmetleri esas olarak ve öncelikle kendilerini kritik bir durumda bulan kuruluşlar tarafından kullanılır. Ancak, kritik durumlarda yardım, hiçbir şekilde danışmanlığın ana işlevi değildir. Hangi durumlarda ve kim yardım için bir danışmanlık şirketine başvurur?

Birincisi, güvenilir bir statüye sahip bir işletmenin, genişleme veya mülkiyet biçimindeki bir değişiklik veya işletmenin faaliyet yelpazesinde radikal bir değişiklik ve onu yeniden yönlendirme ile ilişkili olarak tüm sistemi yeniden yapılandırmayı planladığı durumlarda. daha umut verici ve/veya karlı iş alanları.

İkincisi, güvenilir statüye sahip bir işletmenin, pazardaki konumunu korumak ve potansiyel ortakların gözünde gerekli imajı oluşturmak için bir danışman (örneğin, bir denetçi) hizmetine başvurduğu durumlarda, faaliyetlerinin denetlenmesi (örneğin bir denetim) ve ardından sonuçlarını kamuoyuna açıklanması.

Üçüncüsü, işletmenin kritik bir durumda olduğu (hatta çöküşün eşiğinde olduğu) ve bu duruma yeterli ve zamanında müdahale için deneyim ve iç kaynak eksikliği nedeniyle bu durumdan kendi başına çıkamadığı durumlarda. durum. Bu durumda bir danışmanın (danışmanlık firmasının) hizmetleri kriz danışmanlığı niteliğindedir.

Rusya'da on yılı aşkın bir süredir profesyonel danışmanlık hizmetleri verilmektedir. Bu kadar uzun bir süreye rağmen, danışmanların neden davet edilmesi gerektiği ve danışmanlık hizmetlerinin potansiyel tüketicileri arasında davet edilip edilmemesi gerektiği konusunda henüz net bir anlayışa sahip olunamamıştır. Bunun nedeni, büyük ölçüde danışmanların ne yapıp ne yapamayacağı, onları davet etmenin ne zaman mantıklı olduğu ve danışmanlarla başarılı bir işbirliği için gerekli koşulların ne olduğu konusunda yetersiz bir anlayıştır.

INTERFINANCE uzmanlarına göre danışmanların asıl görevi müşterilerin yönetim sorunlarını çözmelerine yardımcı olmaktır.

Bu sorunu birkaç yolla çözebilirler:

- Sorunu bulun ve çözüm önerin. Müşterinin bir sorunu olduğunu fark ettiği ancak sorunun tam olarak ne olduğunu, gerçek nedenlerinin neler olduğunu belirleyemediği bir durumda, danışmanlar durumu analiz ederek sorunu ve ortaya çıkış nedenlerini tanımlayabilir, aynı zamanda çözüm geliştirip sunabilir. Bunu çözmenin müşteri yolları. Bu, danışmanların sorunu tanımlamak ve çözmek için tüm işi kendilerinin yaptığı sözde uzman danışmanlığıdır.

- Müşterinin sorunu kendisinin bulmasına ve çözmenin yollarını belirlemesine yardımcı olun. Danışanın sorunu tanımlamaya ve çözmeye hazır olduğu durumlar vardır, ancak niyetlerinin başarılı bir şekilde uygulanması için bazı metodolojik destekten yoksundur. Daha sonra danışmanlar müşteriye bu metodolojik desteği sağlayabilir ve sorunu keşfetmekten çözmeye kadar onunla birlikte gidebilir.

Bu yaklaşıma süreç danışmanlığı, yani müşterinin yönetim faaliyetleri sırasında danışmanlık denir.

- Müşteriye sorunları nasıl bulacağını ve çözeceğini öğretin. Danışanda pratik bilgi sistemi oluşturmak, bundan böyle onun sorunlarını bulup çözmesini sağlayan bir mekanizma, eğitim danışmanlığı adı verilen üçüncü yaklaşımın özüdür.

Bu yaklaşımla danışman, problem bulma ve çözme sürecine doğrudan katılmaz, sadece müşteriyi eğitir ve "ev ödevinin" doğruluğunu kontrol eder.

Uygulamada, her üç yaklaşım da sıklıkla kesişir ve birbirini tamamlar. Vurgu, müşterinin en çok neye ihtiyaç duyduğuna bağlı olarak değişir: probleme onun için bir çözüm bulmak ya da problemi çözmesine yardım etmek veya nasıl çözeceğinin öğretilmesi.

Bu ihtiyacın kapsamının yanı sıra genel olarak danışmanları dahil etme ihtiyacının belirlenmesi bir dizi faktöre bağlıdır:

- Zaman. Kural olarak, herhangi bir sorun zaman sınırlarını ortaya çıkarır. Belirli bir sorunu çözmek için zaman marjının ne kadar büyük olduğuna bağlı olarak, bir veya başka bir yaklaşım lehine bir seçim yapılır. Davet edilen danışmanın bu tür sorunları çözmek için kanıtlanmış yöntemleri varsa, genellikle uzman tavsiyesi bir sorunu çözmenin en hızlı yoludur.

- İş gücü kaynakları. Her sorun, çözümü için harcanan emek kaynaklarını gerektirir. Sorunun ölçeği yeterince büyük olduğunda, müşterinin tüm personelinin mevcut faaliyetler içinde kendi günlük sorumlulukları olduğu göz önüne alındığında, yalnızca sorunu çözmekle ilgilenecek kişileri seçmek oldukça zor olabilir. Bununla birlikte, bazı şirketlerin bazen yapmayı tercih ettiği gibi, her sorun için özel bir uzman kadrosu kiralamak ve tutmak ekonomik olarak mümkün değildir.

Bu durumda danışmanlar, ihtiyaç duyulduğunda mevcut olan ve ihtiyaç geçtiğinde ortadan kaldırılan ek bir işgücüdür.

- Para. Danışmanları işe almak maliyetlidir. Müşterinin sorunu çözmek için hangi finansal kaynakları ayırabileceğine bağlı olarak, bir veya başka bir danışmanlık yaklaşımı seçilir. Kural olarak, müşterinin onları eğitmek için gerekli insan gücü ve zamanı varsa, eğitim danışmanlığı sorunları çözmenin en ucuz yoludur.

- Bilgi. Uzmanlık düzeyi, zaman veya paradan daha az kritik değildir. Tabii ki, bilgi kendi kendine eğitim yoluyla elde edilebilir.

Bununla birlikte, bu durumda bilginin konsolidasyon derecesi ve pratik uygulama becerileri farklı olacaktır. Tam zamanlı eğitimin etkinliğinin uzaktan eğitimden daha yüksek olması tesadüf değildir. Ek olarak, kendi kendine eğitim, kendi hatalarınızdan ders alırken, danışmanları çekerek başkalarından öğrenebilirsiniz.

- Objektiflik. Danışman, müşterinin sorunlarına dışarıdan bağımsız bir bakış açısı sunar. Bağımsızlığı sayesinde, faaliyet gösterdiği yıllar boyunca müşteriyle birlikte gelişen ve genellikle sorunların kaynağı olan klişelerden ve önyargılardan uzaktır. Danışman, müşterinin kendisinin düşünmediği sorular sorabilir, çünkü yerleşik alışkanlıklar nedeniyle bunları soru olarak kabul etmez. Son olarak, danışman, tek çıkarının müşterinin gerçek sorunlarının en etkili çözümü olduğu ve bu sorunlarla ilgili hiçbir çıkarı olmadığı anlamında ilgisiz bir kişidir.

Ayrıca danışmanın müşteri için neleri yapamayacağı veya yapmaması gerektiği ve neden davet edilmemesi gerektiği de belirtilmelidir:

- Karar vermek. Danışman, kural olarak, müşteri adına karar veremez. Müşteri yaptığı işten, mal sahiplerine, müteahhitlere, personele ve kendisine karşı sorumludur ve nihai kararları kendisi verir. Danışman yalnızca çözümler için seçenekler sunar, en uygun çözüme ilişkin tavsiyelerde bulunur, ancak kararları kendisi almaz.

- Kanunla oyun. Danışman, müşteriye yürürlükteki yasalara aykırı tavsiyelerde bulunamaz ve hiçbir durumda vermemelidir. Uygulanması müvekkilini kanunla ihtilafa sokan herhangi bir tavsiye müvekkilin işi için bir tehdittir ve başlı başına ciddi bir problem yaratır.

Bu nedenle danışman, müşterinin bazı sorunlarını çözerek, onun için başka, bazen daha ciddi sorunlar - hukukla ilgili sorunlar - yaratamaz ve yaratmamalıdır.

- Çatışmalara katılım. Danışman, müşterinin iç çatışmalarına katılamaz ve katılmamalıdır. Müşterinin yönetimindeki bazı kişilerin, diğerlerini "düşmek" için danışmanları davet etmesi son derece etik dışıdır. Danışman her zaman kişisel veya grup çatışmalarının üzerinde olmalı, bağımsız bir arabulucu olarak hareket etmeli, bireyler veya bireyler grupları için değil, bir bütün olarak iş için faydalı olan çözümler aramalıdır.

- Resmi sonuçlar. Danışmanlık yardımının amacı, danışmanlık raporu yazmak değil, müşterinin sorunlarını çözmektir. Bir danışmanın görevi, biçim olarak güzel, içerik olarak boş raporlar, yararlı yönetim faaliyetleri görünümü oluşturmak için kullanılan “şeker sarmalayıcılar” oluşturmak olmamalıdır. Bu nedenle, daha sonra masanın çekmecesinde saklanacak ve zaman zaman sergilenmek üzere çıkarılacak böyle bir rapor yazmaya bir danışmanı davet etmemelisiniz - bu çok pahalıdır ve bir izlenim bırakmanın haksız bir yoludur.

Yukarıdakilere dayanarak, danışmanların davet edilmesi gerektiğinde vakaları formüle etmek mümkündür. Genel olarak konuşursak, müşterinin çözmek istediği bir yönetim sorunu olduğunda danışmanlar çağrılmalıdır. Ancak, bir danışmanın katılımı özellikle aşağıda sıralanan tipik durumlarda etkilidir:

- Sorun karmaşık, sistemik olduğunda. Sorunun ölçeği, onu çözmek için yönetim sisteminde, bir iş kurma ilkelerinde radikal karmaşık değişiklikler yapmak için gerekliyse, yeni fikirler getirecek ve sağlayacak üçüncü taraf uzmanları davet etmek en iyisidir. gerekli işgücü kaynakları. Karmaşık sorunları çözmek genellikle önemli işçilik maliyetleri ve uzmanlık bilgisi gerektirir.

- Sorun tek seferlik, durumsal olduğunda. Müşterinin belirli koşulların birleşiminden kaynaklanan ve tekrarlanmayan, rutin olmayan ve ayrıca hızlı bir çözüm gerektiren bir sorunu varsa, bunu çözmek için dahili kurumsal kapasite oluşturmak değil, danışmanları bir kez davet etmek daha etkilidir. Aynı zamanda, danışmanları rutin, günlük görevleri çözmeye, yani mevcut yönetim faaliyetlerini yürütmeye davet etmek de etkili değildir.

- Müşterinin yönetimi içinde veya yönetim ile mal sahipleri arasında sorun ve sorunun nasıl çözüleceği konusunda fikir ayrılıkları olduğunda. Bu durumda danışmanlar, sorunu nesnel olarak değerlendirebilen ve sorunu çözmek için nesnel olarak haklı yollar önerebilen en iyi bağımsız hakemdir.

- Sorunun çözümünün stratejik, finansal veya sosyal dahil olmak üzere ciddi sonuçları olabileceği zaman. Bu, öncekine benzer bir durumdur, tek fark bu durumda sorunu çözmenin maliyeti ve buna bağlı sorumluluk oldukça yüksektir. Bu nedenle, müşterinin yönetimi, sorunu belirlemek ve çözmek için bağımsız uzman gerekçesine ihtiyaç duyabilir. Bazen bu, müşterinin bir karar verme açısından değil, onu geliştirme açısından sorumluluğu danışmanla paylaşmasının bir yoludur.

Bir danışmanı davet etmenin daha iyi olduğu başka durumlar da olabilir. Hepsi için ortak kriterler:

- Bir problemin varlığı;

- Sorunu çözmek için zaman veya insan kaynağı eksikliği;

- Sorunu çözmek için özel bilgi eksikliği;

- Sorunun yüksek fiyatı.

Davet edilen danışmanın vicdanlı bir profesyonel olması gerektiğini söylemeye gerek yoktur - bu bir ön koşuldur. Ancak, müşterinin danışmanlarla etkileşiminin başarısını belirleyen bir dizi temel faktör vardır:

- Danışmanın doğru seçimi. Hiçbir danışman her şeyi bilemez. Bazı danışmanlar belirli türdeki sorunları çözmek için iyidir, diğerleri ise diğerleri için iyidir.

Bu nedenle, belirli bir sorun için doğru danışmanı seçmek son derece önemlidir. İyi bilinen bir ismin her zaman doğru seçimi garanti etmediği unutulmamalıdır. Müşterinin katılımlarını gerektiren bir sorunla karşılaşana kadar bilmeyebileceği, oldukça uzmanlaşmış ve anlaşılması kolay pek çok danışman vardır. Buradaki ana şey, danışmanın müşterinin sorunlarını çözmek için sunduğu metodolojiyi ve pratik deneyimi değerlendirmektir.

- İletişim. Danışman ve müşteri benzer bir kavramsal araç kullanmalı veya başka bir deyişle aynı dili konuşmalıdır. Aksi takdirde, danışmanın analitik araçlarını kullanarak sorunu tespit edip çözmenin yollarını bulabileceği bir durum ortaya çıkabilir, ancak müşteri danışmanın tavsiyelerini anlamayabilir. Bu nedenle, hem müşterinin hem de danışmanın kullandığı bu kavram ve terimlerin anlamları üzerinde önceden anlaşmak gerekir.

- Eğitim seviyesi. Öneriler yalnızca uygulandığında etkili olur. Ancak danışmanın tavsiyelerini kullanmak için müşterinin bazen uygun bir minimum eğitim seviyesine sahip olması gerekir. En ayrıntılı iş akışının uygulanması bile belirli bir düzeyde teknik uzmanlık gerektirdiği gibi, en ayrıntılı yönetim önerilerinin uygulanması da belirli bir düzeyde yönetsel uzmanlık gerektirir. Böyle bir sorun ortaya çıkarsa, bu tür bir eğitimin sağlanması için ek önlemler alınmalıdır.

- Amaç ve hedefleri anlamak. Müşterinin tam olarak ne istediğini tam olarak anlamadığı, ancak bunu başarmaya kararlı olduğu durumlar vardır. Bu genellikle müşteri ve danışman arasındaki etkileşimde en ciddi sorunlara yol açar. Bu nedenle, amaç ve hedefleri ortaklaşa belirlemek ve ancak bundan sonra çalışmaya başlamak gerekir.

Bu nedenle, bu makalenin başlığında formüle edilen sorunun ikinci kısmı şu şekilde cevaplanabilir: her durumda çalışmanız gerekir - danışmanlar davet edilse bile (biri denilebilir - özellikle de) bilgi asla zarar vermez.

Ancak, edinilen bilginin pratik uygulaması olmadan eğitimin kendisinin pek bir değeri yoktur. İşletmelerin üst düzey yöneticilerinden herhangi biri en son ne zaman ciddi bir eğitim kursuna katılma fırsatı buldu? Ve edindikleri bilginin ne kadarı bugün günlük yönetim uygulamalarında gerçekten kullanılıyor? Danışmanlarla çalışırken - danışma yönteminden bağımsız olarak - bilgi doğrudan pratik faaliyetlerde somutlaşır veya tam tersi, belirli sorunların çözümü sürecinde edinilir.

Her durumda, sorunun ilk kısmı - danışmanları davet etmek veya davet etmemek - konusundaki karar müşteriye aittir. Danışmanlar, her zaman olduğu gibi, yalnızca bu makalede yapılan gerekli önerileri verebilir.

Kredi kuruluşlarından finansman alma hizmeti, maliyeti daha önce uygulanan projelerin maliyetini önemli ölçüde aşan yatırım projelerini uygulayan işletmeler arasında ve ayrıca banka kredileri konusunda kendi deneyimlerinin bulunmadığı durumlarda talep görmektedir (daha fazla ayrıntı için bkz. Shevchuk). D.A. Yatırımların organizasyonu ve finansmanı. - Rostov -on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılığın temelleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlemleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

Bu tür projelerin uygulanması, bir Borçlu olarak işletmenin yatırım çekiciliğini artırmaya yönelik bir çalışma planını içerebilir.

Çeşitlendirilmiş yüksek nitelikli uzmanları (finansçılar, avukatlar, ekonomistler, pazarlamacılar vb.) içeren bir danışman ekibi, müşteriye bir iş planı hazırlamaktan bir finansal kaynağı (banka, yatırım şirketi, yatırım fonu, özel yatırımcılar vb.) işletmelere ve kuruluşlara - potansiyel borçlulara - kredi almak için belgelerin hazırlanmasında, kredi verme şekil ve yöntemlerinin seçilmesinde, yatırımcıların aranmasında ve finansmanın düzenlenmesinde yardımcı olmak için.

Kredi Ajansı (kredi komisyoncusu) tarafından sunulan danışmanlık hizmetleri ve ürünleri, yatırımcıların - bankaların ve diğer kredi kuruluşlarının ve yatırım şirketlerinin gereksinimlerine mümkün olduğunca yakındır.

Çeşitli bankalarla aktif olarak işbirliği yapan Kredi Ajansı, müşterilere finansman düzenleme - yatırım projelerine kredi vermek için banka arama ve seçme, üretim geliştirmeyi finanse etme, yeniden düzenleme ve teknik yeniden ekipman sağlamanın yanı sıra işletme sermayesini yenilemek için kredi alma hizmetleri sunmaktadır.

INTERFINANCE uzmanlarına göre, Kredi Danışmanlığı hizmetinin bir parçası olarak, kredi alma prosedürü için destek sunuyoruz:

- kredi piyasasına genel aşinalık

- bilgi sağlamak ve en uygun kredi programını ve bankayı seçmek

- kredi almak için bir belge paketinin toplanması ve yürütülmesinde yardım

- belge paketinin banka ile koordinasyonu

Bir kredi danışmanlığına başvurarak, yalnızca uygun bir program aramak için harcadığınız değerli zamandan tasarruf etmekle kalmayacak, aynı zamanda banka hakkında en güvenilir bilgileri ve genellikle banka tarafından sağlananlardan önemli ölçüde farklı olan bir kredi alma koşulları hakkında bilgi alacaksınız. reklam amaçlı.

Talimatlar:

- İşletme kredileri (hesap açmadan önce kısa sürede karar verme yeteneği, yönetim muhasebesi (gayri resmi) raporlama, şirket grupları) ve girişimciler

- Nüfusa borç verme

Bireyler için:

- teminatsız veya garantörsüz kredi;

- acil ihtiyaçlar için kredi;

- apartman daireleri, yabancı arabalar tarafından güvence altına alınan kredi;

- arsa ve evler ile güvence altına alınan kredi;

- araba kredisi;

- ipotek.

Bireysel girişimciler için:

- kredi;

- kredi sınırı;

- yatırımları çekmek.

Tüzel kişiler:

- işletme sermayesini yenilemek için kredi;

- iş geliştirme kredisi;

- gayrimenkul alımı için kredi;

- ekipman alımı için kredi;

- nakit açıklarını kapatmak için kredi;

- kredi sınırı;

- kredili mevduat kredisi;

- faktoring;

- kiralama;

- banka garantileri;

- proje finansmanı;

- yatırımların çekilmesi;

- ortak yatırım.

- Mali tabloların ve kredibilitenin hızlı analizi

- Vergi optimizasyonu

- İş planları

- İnternet sitelerinin oluşturulması

- Kredi çekiciliğinin arttırılması

Uygulamanın gösterdiği gibi, çoğu zaman bir kredi, müşterilerin kredibilitesi olmadığı veya bir şeyi gizlediği için değil, müşteri bankanın kendisinden ne istediğini doğru bir şekilde anlayamadığı için verilmez.

Kredi danışmanlığı hizmetinin özü, borçlunun bakış açısından en karlı kredi planını sunmak amacıyla piyasadaki mevcut kredi tekliflerinin bağımsız ve objektif bir değerlendirmesidir (daha fazla ayrıntı için bkz. Shevchuk D.A. Yatırımların organizasyonu ve finansmanı. - Rostov). -on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılığın temelleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bankacılık işlemleri. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Aslında onlarca banka artık kredi sunuyor. Programları koşullar, faiz oranları, şartlar ve diğer parametreler bakımından farklılık gösterir (daha fazla ayrıntı için bkz. http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Kendi pazar araştırmanızı yapabilir, çok zaman harcayabilir veya kredi danışmanlarını (veya kredi komisyoncularını) arayabilirsiniz ve onlar sorunlarınızı çözecektir.

Yatırım, bankacılık, finans ve kredi danışmanlığı şunları içerebilir:

- İşletmenin ve projenin doğasının analizini ifade edin.

- Potansiyel bir yatırımcı veya borç veren arayın.

- Belirli bir yatırımcı veya borç veren için gerekli bir belge paketinin (veya gerekli belgelerin bir listesinin) hazırlanması.

- Kredi (yatırım) başvurusunun değerlendirilmesine eşlik etmek.

Uzmanlar, güvenilir bir ortak seçmek için işletmenizi finanse etmenin en uygun biçimine karar vermenize yardımcı olacaktır.

Kredi işlemlerini desteklemek için profesyonel aracılık hizmetlerinin sağlanmasına yönelik bir piyasa talebi vardır. Emlakçılar bu görevle baş edemezler, tüm bankalar müşterilerle çalışamaz ve ortaya çıkan niş, bunun için zamanı ve arzusu olanlar tarafından doldurulur.

Uzmanlara göre kendi imkanlarıyla konut kredisi almak için evrak hazırlamaya karar veren yaklaşık 10 kişiden sadece 2'si anlaşmaya gidiyor. Şimdi, bir müşteri için en iyi bankacılık kredi programını seçmede profesyonel hizmetler sunan kuruluşlar olan ipotek komisyoncuları tarafından potansiyel borçlulara yardım sunulmaktadır.

INTERFINANCE uzmanlarına göre ipotek komisyonculuğu, emlakçı ve finansçının uzmanlıklarını birleştiren, ülkemiz için yeni ve çok umut verici bir faaliyettir.

Piyasa katılımcılarına göre, ipotek komisyonculuğuna ilk girenler, şirketlerinde ipotek kredisi alanında danışmanlık hizmetleri veren alt bölümler kuran emlakçılar oldu ve ancak o zaman finans ve hukuk alanındaki uzmanlar gelecek vaat eden hizmete dikkat ettiler.

Şimdiye kadar, brokerler aktif bir reklam kampanyası yürütmedi. Hizmetleriyle ilgili bilgiler, müşteriler veya gazete ve İnternet'teki küçük reklamlar aracılığıyla dağıtılır.

Her yıl bireylere kredi vermek isteyen bankaların sayısı artıyor. Tüketici kredilerinin hacmi yıldan yıla artmaktadır. Şu anda en popüler krediler, ev aletleri ve araba alımı için verilen kredilerdir. Ayrıca birçok banka, fonların kullanım amacını ima etmeyen ekspres krediler sunmaktadır.

Tüm ana bankacılık kredi ürünleri zaten biliniyor ve icat ediliyor. Soru, bir bankanın sunabileceği ürün yelpazesidir. Bankalar müşterilerine mümkün olan en geniş kredi ürünleri yelpazesini sunma görevini üstlendiler. Kredi piyasasında rekabet çok yüksektir ve yalnızca işlemleri en düşük maliyetlerle gerçekleştirme konusunda en yüksek teknolojiye ulaşmış olan bankalar kazanabilir (daha fazla ayrıntı için bkz. http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Kredi komisyoncusu INTERFINANCE (Interfinance MV LLC) çalışanlarına göre ticari krediler, ekonominin istikrarsız durumuna rağmen, bazı bankaların açılmadan önce kısa sürede (1 ila 10-15 gün arasında) karar verme olasılığını içeriyor bir hesap, yönetim muhasebesi (gayri resmi) raporlama, şirketler grubu. Profesyonellerin tavsiyelerini kullanırsanız krizler bir engel değildir.

Rus ekonomisindeki krize rağmen, çoğu ticari kredi uzmanı Rusya'daki bu bankacılık sektörünün gelişeceği konusunda hemfikir.

Bir işletmeyi finanse etmek için şu anda mevcut olan fırsatları ayrıntılı olarak ele alalım.

Tüzel kişiler:

Aşağıdakiler dahil her türlü kredi:

- kredili mevduat (ciro karşılığında teminatsız kredi, üçüncü taraf karşı taraflardan hesaba ortalama aylık tahsilatların %50'sine kadar, bir grup şirket içinde kendimize yapılan ödemeler hariç);

- işletme sermayesini yenilemek için kredi;

- iş geliştirme kredisi;

- bir işletmenin satın alınması için kredi;

- gayrimenkul alımı için kredi (ticari ipotek dahil);

- ekipman alımı için kredi;

- nakit açıklarını kapatmak için kredi;

- kredi sınırı;

- faktoring;

- kiralama;

- rehinci işletme kredisi;

- banka garantileri.

- Rus işletmelerine yapılan yatırımlar (Moskova'daki yeni şirketlere (bir yıla kadar) yapılan yatırımlar dahil).

Bankalarda tam zamanlı çalışma deneyimi olan (tercihen uzman departmanlarda üst düzey pozisyonlarda) deneyime sahip kredi komisyoncularıyla iletişime geçmek, mali tabloların ve potansiyel kredi itibarının açık bir analizini yapmanıza, maksimum borç verme limitlerini (tutarlarını) artırmanıza, vergilendirmeyi optimize etmenize, kredi çekiciliğini artırmanıza ve değerlendirme başvurularını hızlandırın, bankalardaki başvuruların öncelikli tercihli değerlendirmeye alınması fırsatını yakalayın.

Bireysel girişimciler için:

- kredi;

- kredi sınırı.

Ticari kredi programları çerçevesinde uygulanan düzeltme katsayıları (indirim) (INTERFINANCE Genel Müdür Yardımcısına (LLC "INTERFINANCE MV") göre Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Gayrimenkul nesneleri (binalar, yapılar, bir binadaki bireysel tesisler, bitmemiş sermaye yapısı): 0,8'den fazla değil.

Ekipman: 0,7'den fazla değil.

Rehin konusu, büro ve bilgisayar donanımı olabileceği gibi kişilerin şahsi malları da olabilir. Ofis ve bilgisayar ekipmanının rehin değerlemesi, kişisel mülk, görsel bir inceleme, dokümantasyon çalışması ve benzer nesnelerin piyasa değeri hakkında bilgi ve en fazla 0,6 düzeltme faktörünün uygulanması temelinde bir kredi memuru tarafından gerçekleştirilir. Market değeri.

Ekipman rehni durumunda, teknolojik, üretim vb. ekipmanlarla birlikte ticaret pavyonları (geçici yapılar olarak kayıtlı) düşünülebilir. Teminat değeri, piyasa değerine 0,6'dan fazla olmayan bir düzeltme faktörü uygulanarak değerlendirilir.

Araçlar: 0,7'den fazla değil.

Dolaşımdaki mallar (mallar, bitmiş ürünler vb.): 0,6'dan fazla değil.

Dolaşımdaki mallar için, kural olarak, bu malların KDV (satın alınan mallar için) / malların üretim maliyeti (kendi üretimi mallar için) hariç rehin veren tarafından satın alma fiyatı piyasa değeri olarak alınır. Aynı zamanda bu fiyatın piyasada rekabet edebilirliği konusu mutlaka bir kredi görevlisi tarafından incelenmelidir.

Bir kredi memuru, mülkü rehin olarak kabul etmeden önce, işyerini ziyaret ederken, mülkün fiili mevcudiyeti, miktar ve ürün çeşitliliği (tür ve genel özelliklere göre) ile ilgili verilerle uygunluk konusunda bir inceleme ve doğrulama yapar, kontrol eder. mülkiyeti onaylayan belgelerin mevcudiyeti. Dolaşımdaki malları rehin verirken, uygunluk sertifikaları kontrol edilmelidir (seçici olarak, ancak en az 10 pozisyondan).

Kredi tutarı = teminat tutarı * indirim

Teminatın miktarı likit piyasa değeridir (hızlı bir şekilde satabileceğiniz, genellikle normal piyasa değerinin biraz altında).

BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İÇİN ASGARİ ŞARTLAR: 1-5 günden bir aya kadar.

RENKTE ESNEK YAKLAŞIM: 1000000 rubleye kadar teminatsız, kısmi teminatlı krediler. Herhangi bir likit mülk (satın alınan ekipman ve gayrimenkul dahil) diğer krediler için teminat olarak kabul edilir. GENİŞ SUM ARALIĞI.

BORÇLU İÇİN TEMEL GEREKLİLİKLER:

Fiili varlığı en az 6 ay olan istikrarlı ve karlı bir işletmenin varlığı zorunludur.

Resmi işyeri tescil süresi en az 6 aydır.

Negatif kredi geçmişi yok. Yükümlülüklerin yerine getirilmediğine dair gerçeklerin olmaması.

İŞ SAHİBİ İÇİN TEMEL GEREKLİLİKLER:

Rusya Federasyonu Vatandaşlığı.

Yaş - 25 ila 60 yaş arası (28 yaşın altındaki erkekler için konu taslak makamlarla çözülür).

Sabıka kaydı yok.

Negatif kredi geçmişi yok.

Bugün iş dünyasının temsilcileri, "büyümede para" vermeye ve çeşitli iş projelerini desteklemeye hazır bankalar arasında yeterli bir seçeneğe sahip. Girişimcilerin kendileri için en faydalı kredi programını seçebilmeleri için koşulları ve faiz oranlarını iyi bilmeleri yeterlidir.

Girişimciler genellikle şu soruyla ilgilenirler: Kredi alma olasılığı, küçük bir işletmenin kayıtlı olduğu yasal forma bağlı mıdır? Örneğin, birçoğu bankalarda "bireysel girişimciler" ile ilgili bir önyargı olduğundan emindir, bu sahiplik biçimiyle kredi almak, örneğin bir limited şirkete (LLC) göre çok daha zordur.

Bununla birlikte, bu ayar gerçeklikten uzaktır: küçük ve orta ölçekli işletmelere kredi vermekle ciddi şekilde ilgilenen bankalar için, kuruluşun yasal statüsü, kredi almak için belge sayısını veya faiz oranlarını veya kredi verme oranını etkilemez. koşullar, yani ekonominin bu sektörünün tüm temsilcileri için faaliyetler aynı gerekliliklere tabidir.

Bazı bankaların, örneğin yabancı sermayenin payı gibi diğer parametreler üzerinde kısıtlamaları vardır, ancak şirketin mülkiyet şekli önemli değildir. Ancak, tüzel kişiler için bir sınırlama vardır: Devletin veya yerleşik olmayanların kayıtlı sermayedeki payı %49'u geçmemelidir.

Küçük ve orta ölçekli işletmeler için kredi almak için gerekli olan belgeler, esas olarak hem yasal durum hem de mali tablolarla ilgilidir. Örneğin, bir bankada sizden şunları isteyeceklerdir: bir devlet tescil belgesi, vergi dairesine tescil belgesi, bireysel girişimcinin ve garantörlerin pasaportlarının kopyaları, son iki raporlama tarihine ait gelir tablosunun bir kopyası, 6 aylık gelir ve gider defteri sayfalarının kopyaları, hizmet bankalarında kredi bulunup bulunmadığına dair belgeler.

Ayrıca, hizmet veren bankalardan önceki 12 aya ait hesap cirosu (borç cirosu veya kredi cirosu) ve ayrıca aylık ciro hakkında bilgi sağlamak gerekir. Bankaların sık sık sağlamaları istenen ek belgeler, doğrudan şirketin faaliyetleriyle ilgilidir: binalar için kira sözleşmelerinin kopyaları, alıcılar ve tedarikçilerle yapılan sözleşmelerin kopyaları, teminat olarak sunulan mülkün sahipliğini doğrulayan belgelerin kopyaları (sözleşmeler, faturalar, kanunlar, ödeme belgeleri, sertifikalar özelliği) vb.

Her tüzel kişiliğe bireysel bir yaklaşım, modern Rusya'daki küçük ve orta ölçekli işletmelerin parametrelerinde çok sayıda değişiklik ile açıklanabilir. Her şey kredi analistlerinin dikkatine tabidir: işletmenin organizasyonel ve yasal belgelerinden bina ve elektrik faturaları için kira sözleşmelerine kadar. Belgeleri gruplara ayırırsanız, kurucu belgeleri, finansal belgeleri, güvenlik olarak sağlanan mülkün sahipliğini doğrulayan belgeleri ve işin yürütülmesini onaylayan ek belgeleri seçebilirsiniz. Her bankada işletmelerin kredi verme koşulları farklıdır.

Bankalarda bir başvurunun değerlendirilmesi, eksiksiz bir belge paketinin sağlanmasına bağlı olarak üç iş gününden birkaç haftaya kadar sürer, bu nedenle kredi almak isteyen işletmelerin bu gerçeği önceden dikkate almaları gerekir. Çoğu zaman müşteriler, bankaların başvurularını değerlendirmelerinin uzun zaman aldığından şikayet ederler, ancak uygulamadan şunu söyleyebilirim ki, bu tür müşteriler genellikle bankanın talimatlarına uymazlar ve kendilerinden istenen her şeyi zamanında yerine getirmezler, bu nedenle kararı geciktirirler. - Kredi verme olasılığına ilişkin süreç.

Çoğu bankanın küçük veya orta ölçekli işletmelerin her bir borçlu-temsilcisi için "bireysel yaklaşıma" odaklanması nedeniyle, girişimciler faiz oranını değiştirme fırsatına sahiptir. Şirketiniz için önceden kredi almayı düşünmeli ve belgelerle ilgili konularda kredi analistleriyle mümkün olduğunca işbirliği yapmalısınız: bu durumda şirket için en uygun kredi koşullarını seçebilirsiniz.

Önemli zaman tasarrufu ve çoğu zaman diğer birçok maliyet, kredi komisyoncularına zamanında itiraz etmenize izin verecektir, ancak yalnızca böyle bir şirketin kadrosunda tüm çalışanlar daha önce bankalarda üst düzey pozisyonlarda çalışmışsa. Sıradan şirketlerde reklam derslerini dinleyen sözde "sertifikalı brokerlerin" bolluğu, bir kredi komisyoncusu mesleğini ciddi şekilde itibarsızlaştırıyor. İdeal olarak, bir kredi komisyoncusu ne kadar çok banka için çalışırsa o kadar iyidir.

Borçlu için belgelerin listesi

1. Anket - uygulama Banka şeklinde.

2. Pasaport(1) şu kişiler için:

- iş sahipleri;

- işlem katılımcıları (borçlu, garantörler);

- Müşterinin şirketler grubuna dahil olan tüzel kişilerin başkanları (ilk imza hakkına sahip).

28 yaşın altındaki erkekler için askeri kimlik belgesinin ek bir kopyası.

3. Devlet Tescil Belgesi(3) (Birleşik Tüzel Kişiler Kaydı / EGRIP'e giriş yapmak).

4. Vergi dairesine kayıt belgesi(3).

5. Lisanslar(3) ve/veya faaliyette bulunma hakkı veren diğer belgeler.

6. kurucu belgeler(3)(Makaleler ve Muhtıra). Ek olarak, varsa: Kurucu belgelerde değişiklik ve/veya ekleme yapılmasına ilişkin kararlar ve ayrıca bu tür değişikliklerin ve/veya ilavelerin devlet tescil belgeleri.

7. Sahipliği doğrulayan belgeler(3) işletme sahiplerinin kişisel mülkiyeti hakkında.

Mali belgeler

1. Mali (vergi) raporlama(3) son raporlama tarihi itibariyle (son raporlama dönemi için) IMTS'ye teslimatı teyit eden bir damga veya posta makbuzu ve ekinin bir açıklaması ile.

1.1 Bilanço (Form No. 1) ve Gelirler ve maddi kayıplar hakkında rapor (Form No. 2) veya

1.2 tek vergi beyannamesi, basitleştirilmiş vergi sisteminin uygulanmasıyla bağlantılı olarak ödenen ve son dönem için tek bir verginin ödenmesini onaylayan bir makbuz (ödeme emri) veya

1.3 tahakkuk eden gelir üzerinden tek bir vergi için vergi beyannamesi belirli faaliyet türleri için ve son dönem için tek bir verginin ödenmesini onaylayan bir makbuz (ödeme emri).

2. Gelir ve gider defteri(3) basitleştirilmiş vergi sistemini uygulayan veya son 3 ay içinde UTII ödeyen kuruluşlar ve/veya bireysel girişimciler.

3. Kasaya ve uzlaştırma hesaplarına yapılan makbuzlar hakkında bilgi içeren muhasebe belgeleri (beyannameler) bankalar tarafından bozuldu 6 ay boyunca aylık.

4. Alacak ve borçların dökümü(1) en geç başvurunun sunulduğu ayın 1. günü.

6. yükümlülük belgesi(1) En geç başvurunun yapıldığı ayın 1. günü Banka'ya iletilir.

7. İş ve envanter kalemlerinde kullanılan mülklerin listesi(1) en geç başvurunun sunulduğu ayın 1. günü.

Ekonomik faaliyeti doğrulayan belgeler

1. Ana tedarikçiler ve tüketicilerle yapılan sözleşmeler (anlaşmalar)(3). Yerleşim açısından en büyük karşı taraflarla en az 6 (en az 3 tedarikçi ve en az 3 tüketici).

2. Binayı kullanma hakkını onaylayan belgeler(3) (depo, ofis, satış noktaları).

Belgelerin teslim şekilleri:

(1)Orijinal

(3)Kuruluş/bireysel girişimci tarafından onaylanmış kopya

Bankanın sorumlu yetkilisi ayrıca kredi kullandırılmasına karar vermek için gerekli olan diğer ek belgeleri de isteyebilir.

Bir işletme finansmanı seçeneği, herhangi bir amaç için konutla güvence altına alınan bir kredidir, esasen bir ipotek seçeneğidir. Oldukça sık, işletme sahipleri bu ürünü kullanır. İki seçenek vardır: bir dairenin ipoteği ve bir evin ipoteği (yazlık).

Rehin konusu konut binasının aşağıdaki şartları sağlaması gerekir:

1.1. yerleşime uygun diğer konut binalarının bulunduğu bölgede bir yerleşim yerinde bulunmak;

1.2. konut binasının bulunduğu arsaya motorlu taşıtla yıl boyunca erişim sağlayan bir erişim yoluna sahip olmak;

1.3. kalıcı yerleşim için uygun olmak;

1.4. güç kaynağı kuruluşundan bağlı ağ aracılığıyla harici bir kaynaktan sürekli bir güç kaynağına sahip olmak;

1.5. gaz, buhar veya soba ısıtma sistemi ile soğuk su temini sağlanmalıdır;

1.6. uygun teknik durumda olmalı ve yapısal elemanlarda ve mühendislik ekipmanında daha sonra evde bir kazaya yol açabilecek önemli kusurları bulunmamalıdır;

1.7. kadastro kaydını geçmek, mülkün teknik envanterini yapan kuruluş tarafından düzenlenen ve profesyonel bir değerleme uzmanı tarafından yapılan değerleme raporunun verilerine dayanarak belirlenen kat planına uymak;

Rehin konusu arsanın aşağıdaki şartları sağlaması gerekir:

- izin verilen bir kullanıma sahip olmak (amaç): bahçecilik, konut veya yazlık inşaat için;

- paragraf 1.1., 1.2'de belirtilen gereksinimler. ve 1.9.

Genel Gereksinimler. Teminat konusu, hem satın alınması için ipotek kredisi verilen Konutlar hem de mevcut Konutlar olabilir.

1. Konutlar tutuklanmamalı veya yasaklanmamalı, ikamet hakkı hariç olmak üzere üçüncü kişilerin haklarına ipotek konulmamalı, Konutlar ile ilgili ihtilaf olmamalıdır. İpotekli Konutun maliklerinden (rehinli) olmayan bir kişi, kredi sözleşmesi kapsamında tek borçlu olmayı planlıyorsa, Konut maliklerinden (rehin verenlerden) birinin davaya dahil olmasını talep etmesi gerekir. ikinci borçlu (ortak borçlu).

2. Konut, ayrı bir daire veya daimi ikamet için ayrı bir Konut binasıdır (yazlık veya yarı müstakil ev (şehir evi)). Ortak bir dairenin odaları, yalnızca ortak dairenin tüm odaları (tesisleri) bir krediyi güvence altına alacaksa, yani toplam olarak, rehin verilen odalar (tesisler) tek bir Konut Tesisi oluşturacaksa rehin verilebilir.

3. Konut Tesisleri, Konut Tesislerinin tüm alanına ısı sağlayan elektrikli, buharlı veya gazlı ısıtma sistemlerine bağlıdır veya özerk bir yaşam destek sistemine sahiptir.

4. Konutun giriş kapıları, pencereleri ve çatısı vardır (en üst katlardaki daireler için).

5. Mevcut konut ile teminat altına alınan bir kredi verilirken, aşağıdaki durumlarda Konutlar teminat olarak kabul edilmeyecektir:

- Tesis sahipleri (sahiplerinden biri) reşit olmayan çocuklar olduğunda;

- Rehin verenin ailesinin üyesi olmayan kişiler, Konut Tesislerinde uzun bir süre (1 yıl veya daha fazla) için kayıtlı olduklarında.

6. Konut sahiplerinden (rehin verenlerden) birinin 65 yaşını doldurmuş olması halinde ipotek sözleşmesi zorunlu noter tasdikine tabidir.

7. Rehin konusunun bulunduğu binanın aşağıdaki şart ve şartları sağlaması gerekir:

a) Moskova'da veya Moskova bölgesinde bulunur;

b) acil durumda değil;

c) büyük onarımlar için kayıtlı olmamak (eğer bilgi mevcutsa);

d) yeniden inşa veya yıkım planlarında yer almıyorsa (eğer bilgi mevcutsa);

e) betonarme, taş veya tuğla temelli;

f) 1970'den önce yapılmış bir binanın amortismanı %70'i geçmemelidir.

8. Konut Mülkiyetinin mülkiyeti, yürürlükteki mevzuatın gerekliliklerine uygun olarak düzenlenen ilgili tapu belgeleri (mülkiyet belgesi, Konutların tescilli satış sözleşmesi, takas sözleşmesi vb.) ile teyit edilmelidir.

9. Teknik belgeler (açıklama, kat planı) USRR'de belirtilen verilere uygun olmalıdır. Konutların uygun bir izin olmaksızın yeniden donatılması durumunda, bu tür binalar, ancak rehin verenin ipotek sözleşmesinin akdedildiği tarihten itibaren 6 ay içinde yeniden geliştirmeyi yasallaştırması koşuluyla rehin olarak kabul edilebilir (ortaya çıkma). rehin) ve yeniden geliştirmenin yasallaştırılması mümkün değilse, rehin veren ipotek sözleşmesinin akdedildiği tarihten (kanuna göre bir ipoteğin ortaya çıkmasından) itibaren 9 ay içinde getirmekle yükümlüdür. Konut Binalarını teknik belgelerde belirtilen verilere karşılık gelen bir duruma getirin.

10. Ayrı bir Konut Evi (ipotek) alırken, böyle bir evin altında bulunan arsa aynı anda satın alınır, bir ipotek olarak kaydedilir. Bir arsanın mülkiyeti, mevcut mevzuatın gerekliliklerine uygun olarak hazırlanan ilgili tapu belgeleri (mülkiyet belgesi, kayıtlı arsa alım satım sözleşmesi, diğer sözleşme) ile teyit edilmelidir. Konut ile birlikte rehnedilmesi gereken arsanın orijinal kadastro planının tapuya eklenmesi gerekmektedir.

10.1. Arsa, özel olarak sağlanırsa, evle eşzamanlı olarak, arsa üzerindeki kira haklarının da rehin edilmesi gerekir. Bir arsa için kira sözleşmesi, kredi sözleşmesinin süresinden daha az olmayan bir süre için yapılmalı veya sözleşmenin yeni bir süre için uzatıldığının bir göstergesini içermelidir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin arsa kiralama haklarını rehin almak için muvafakat alma şartı içeriyorsa, böyle bir muvafakat kiraya verenin muvafakatini almak için böyle bir şart içeriyorsa, rehin sözleşmesinin yapılmasından önce bu muvafakat alınmalıdır. mevcut mevzuata aykırı değildir.

10.2. İpotek sahibi, Konut Binası altında bulunan arsa üzerinde mülkiyet veya kiralama hakkına sahip değilse, mevcut konutun teminatı karşılığında borç verirken bu mülk teminat olarak kabul edilmez.

Satın alınan konut ile teminat altına alınan kredilerde, Konut satıcısının Konut Evi'nin altındaki arsayı kiralama hakkına sahip olması koşuluyla, Konut Konut teminat olarak kabul edilebilir.

Amerikan ipotek piyasasındaki kriz, para piyasasında küresel bir krizi kışkırttı. Birçok Rus bankası kendilerini zor durumda buldu. Mali kaynakların eksikliği ve fiyatlarındaki yaygın artış, yetersiz finansmana yol açmıştır. Sonuç olarak, birçok bankanın konut kredisi vermek için tahsis ettiği mali kaynaklar tükendi.

Potansiyellerini hızla yenileyememeleri nedeniyle, birçok banka ipotek işlemleri için kredi koşullarını aceleyle sıkılaştırdı ve hatta bazıları ipotekleri geçici olarak terk etti. Bankaların günümüzdeki uygulamalarında sıklıkla karşılaşılan bir durum, nedenlerini açıklamadan kredi başvurusunun değerlendirilmesindeki gecikmedir. Aynı zamanda, kredi vermek için bankanın onayını almış olan birçok borçlu, konut kredisi oranını yükseltme gerçeğiyle karşı karşıya kaldı.

Sadece bankaların kendileri değil, ani banka iflasları ve kredi vermedeki gecikmeler nedeniyle gayrimenkul alım işlemlerinden vazgeçmek zorunda kalan potansiyel borçlular da sorunlarla karşı karşıya kaldı.

Onaylanmış borç alanların paralarını iki veya üç ay veya daha fazla beklemesi alışılmadık bir durum değildir. Artan emlak fiyatları bağlamında, birkaç aylık bir gecikme, dairenin maliyetinde önemli bir artışa yol açmaktadır.

Dış borçlanmaya daha az odaklanan, konut kredisi verirken kendi kaynaklarına güvenen bankalar, konut kredisi alanlara kredi verme sürecini sürdürüyor. Genel olarak, yeterli sayıda banka hala çok rekabetçi koşullar sunuyor, ancak ipotek oranlarını yükselttiler, peşinatları önemli ölçüde artırdılar ve kredi koşullarını sıkılaştırdılar.

Bir kredi komisyoncusu aslında bir finansal avukattır. Kendiniz mahkemeye gidebilirsiniz - ya da bir avukat tutabilirsiniz, evde aynada saçınızı kestirebilirsiniz - ya da bir uzmanın kuaförüne gidebilir, biri Kazakını kendisi onarabilir - ve biri Mercedes'ini bir araba servisine verir. . Bir kredi komisyoncusunun sihirbaz olduğunu ve herkese kredi dağıttığını düşünmek yanlıştır. Bir uzmansa, uzmanlaşmış bir yüksek öğrenime (sadece kurslara değil) ve bankalarda gerçek tam zamanlı çalışma deneyimine (tercihen sadece staj değil, yönetim pozisyonlarında farklı ve ilgili departmanlarda) sahipse, o zaman önemli ölçüde artıracaktır. olumlu bir kredi kararı olasılığı (böylece yetkin bir avukat mahkemede ve yasal belgelerin hazırlanmasında şansınızı nasıl artıracaktır) ve karar verme hızı.

Bir kriz sırasında boş zamanınızı kendi kendine eğitime ayırmanın, ekonomik ve yasal literatürü incelemenin faydalı olduğunu ekleyebilirim. Banka çalışanlarının, ekonomik ve hukuki konularda okuma yazma bilmeyen kredi başvurusunda bulunmalarına sinirlenme alışkanlığı vardır. Geniş bir bakış açısı, bankacılarla daha hızlı ortak bir dil bulmanızı sağlar, çünkü bankacılık uzun zamandır en zeki mesleklerden biri olarak kabul edilir, bazı çalışanlar 2-3 yüksek eğitime sahiptir ve bilgilerini sürekli olarak geliştirir.

Kural olarak, kredinin% 100'ünün alınacağını garanti eden bankalarda daha önce minimum deneyime bile sahip olmayan birçok dolandırıcı var: bu yüzde yüz aldatmaca veya açık suçtur ve yüzde yüz daha erken ortaya çıkacaktır. veya daha sonra (hem müşteri hem de sahte asistan için karşılık gelen sonuçlarla birlikte) . Bu her deneyimli bankacı için açıktır. Herhangi bir bankada, ticari krediler ve ipotekler (ve genellikle diğer kredi türleri) kredi komitesinin kararı sonrasında verilir, bu bir meslektaşlar organıdır ve müşteri ilk olarak çeşitli banka hizmetleri tarafından kontrol edilir. Tek bir kişi, hatta büyük bir patron bile (elbette bankanın sahibi olmadığı sürece) tanımı gereği bu tür kararları tek başına alamaz, hele bir aracı olamaz. Bankalarda tam zamanlı çalışma deneyimi olan yetkin bir aracı, onay olasılığını önemli ölçüde artırabilir - bu zaten bir gerçektir, ancak bir kredinin% 100 alınacağını asla garanti etmez. Rolü eğitim ve lobiciliktir. Kredi komisyonculuğu herkes için faydalıdır. Broker bir yandan müşteriler için kredi alma prosedürünü basitleştirirken, diğer yandan bankalara yeni "kaliteli" müşteriler çekiyor (www.deniskredit.ru).

Tanımlar ve terimler sözlüğü

Şu anda, ticari ve ekonomik literatürde gayrimenkul işlemlerini gerçekleştirirken, ya mevcut yasal ve düzenleyici kanunlarda belirli bir yoruma sahip olan ya da toplumda genel olarak kabul edilen ve açıkça anlaşılan kavramlar olan kavramlar ve terminoloji esas olarak kullanılmaktadır. Aşağıda, bu eğitimde ayrıntılı olarak tartışılanlar dışında, gayrimenkul sektöründe en sık kullanılan kavramlar alfabetik sırayla listelenmiştir.

Sertifikayı aktar - Gayrimenkulle ilgili mevzuatın niteliğine bağlı olarak bazen ipotek yerine kullanılan bir belge. Devir senedi, borcun vadesinde ödenmesi için teminat sağlayan ve borç ödendiğinde iade edilen bir teminat olarak arsanın tapusunun bir bağlı kuruluşa (ipotek şirketi veya banka) devredildiğini belgeleyen bir belgedir. Borçlu temerrüde düşerse, mütevelli heyeti borcunu ödemek için araziyi satma hakkına sahiptir.

Bir mülk satın alma eylemi - Gayrimenkul alım satımını onaylayan yasal bir belge. Bir mülk satın alma işlemi, kural olarak, mülkün satıcısı ve alıcısının ayrıntılarını, kayıt sistemi belgelerinde kabul edilen mülkün tanımını ve işleme tanıkların ayrıntılarını içerir. Yasal kadastrosu bulunan birçok ülkede, bir gayrimenkulün alım satımına ilişkin tapunun tescili, bir alt mahkeme nezdindeki özel bir servis veya yargı haklarına sahip özel bir kurum tarafından gerçekleştirilir. tapu, mülkün yeni sahibinin tapusunu (mülkiyet belgesini) verir.

Kredi amortismanı - Anapara ve faizin düzenli ödemeleri yapılarak bir kredinin geri ödenmesi süreci.

sigorta oluşturma - ipotek kredisine ilişkin kredi ve faiz risklerinin analizi; risk seviyesine karşılık gelen faiz oranı ve borç verme koşulları hakkında bir görüşün hazırlanması.

Arazi kiralama - Arazi sahibinin, arazisini belirli bir süre için başka bir kişiye (kiracıya) belirli bir ücret karşılığında çiftlik işletmesi için devrettiği bir arazi kullanım şeklidir.

Kiracı - geçici kullanım için yasal olarak bir mülk alan tüzel kişilik veya gerçek kişi.

Kiraya vermek - Kiralanan mülkün kullanımı karşılığında kiracı tarafından ev sahibine ödenen ücret. Kiralanan mülkün maliyetinden amortisman kesintilerinin yanı sıra, kiralanan mülkün sosyal olarak gerekli kullanımından (kira faizi) elde edilebilecek kârın (gelirin) bir kısmını da içerir.

kiraya veren - Bir nesnenin (gayrimenkul) sahibi veya bakiye sahibi olan ve onu sözleşmeye dayalı olarak kiracıya geçici kullanım için kiralayan tüzel veya gerçek kişi.

Açık artırma - Mülkün ilk önce olası alıcılar tarafından incelemeye sunulduğu bir satış yöntemi. Genel satış koşulları satıcı tarafından belirlenir ve alıcı, açık artırmada teklif edilen mülk için en yüksek fiyatı teklif eden kişidir.

Gayrimenkul değerleme tabanı - İçeriği değerlemenin amacını ve yöntemini uygulayan mülkün değer türü.

Kitap değeri - bir ekonomik kuruluşun (işletmenin) sabit varlıklarının maliyeti, yani; bilançosundaki uzun vadeli varlıklar. Bilançoya kaydedildiği mülkün orijinal edinim veya yaratma maliyetinden birikmiş amortisman düşülerek hesaplanır.

Sabit varlıkların dengesi - bir ekonomik kuruluş tarafından derlenen bir bilanço, sabit varlıkların (binalar, yapılar, ekipman) belirli bir süre için alınmasını, harcanmasını ve elden çıkarılmasını karakterize eder.

Çevre düzenleme - aşağıdaki konularda bir dizi çalışma:

- bölgenin mühendislik hazırlığı, yolların inşası, iletişim ağlarının geliştirilmesi ve su temini, kanalizasyon, enerji temini vb. inşaatı;

- mikro iklimin iyileştirilmesi, hava kirliliğinden, açık su kütlelerinden ve topraktan korunma, sıhhi temizlik, gürültünün azaltılması vb.

Peyzaj, belirli bir bölgeyi inşaata ve amacına uygun normal kullanıma uygun duruma getirmek, nüfus için sağlıklı, konforlu ve kültürel yaşam koşulları yaratmak amacıyla yapılır.

İkincil ipotek piyasası - İlk ipoteklerin alınıp satıldığı ve borç verenin krediyi vadesi dolmadan önce satmasına olanak tanıyan bir piyasa.

örnekleme - setin tamamı hakkında bir sonuca varmak amacıyla çalışma için seçilen bir dizi ekonomik nesnenin veya göstergenin bir parçası. Örnek, istatistiksel olarak temsil edecek (temsil edici), yani incelenen popülasyonu yansıtacak şekilde, miktarda derlenmelidir. Örneğin piyasadaki arz ve talep fiyatlarını incelemek için yalnızca bireysel pazar bölümlerini incelemek yeterlidir.

Maddi duran varlıkların elden çıkarılması - tasfiye, satış, diğer ekonomik kuruluşlara devredilme, sabit varlıklara dahil olan nesnelerin doğal afetler nedeniyle imha edilmesi.

Гарантия -

- garanti, yükümlülüklerin yerine getirilmesinin sağlanması. Satıcı genellikle bir kalite garantisi sağlar, alıcı ise kararlaştırılan fiyatın ödenmesini sağlar; tarafların anlaşmasıyla, üçüncü bir taraf, daha sıklıkla tanınmış bir şirket veya banka, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesinde garantör olabilir;

- Satıcının mülkün maddi kusurlarından sorumlu olma ve mülkün borç yükümlülüklerinden ari olması ve üçüncü şahısların mülkiyetinde olmaması nedeniyle yasal yükümlülüğü.

Genel Proje Yöneticisi - Uygulanmakta olan ipotek kredilendirme programının sorumlu uygulayıcısı olarak onaylanmış ve bankaların, sigorta şirketlerinin ve üçüncü tarafların katılımıyla yatırım faaliyetlerini organize etmek ve yürütmek için uygun haklara sahip bir yatırım ve inşaat şirketi. Vakıf projenin genel müdürü olarak hareket edebilir.

Genel Plan - Şantiyenin planlanması ve iyileştirilmesi, binaların yerleştirilmesi, yapılar, ulaşım iletişimi, kamu hizmeti ağları, ekonomik ve kamu hizmeti sistemlerinin organizasyonu konularına kapsamlı bir çözüm içeren projenin bir parçası.

Genel yüklenici - Müşterinin onayı ile yerli ve yabancı firmaları yükümlülüklerinin yerine getirilmesine dahil edebilir, ancak aynı zamanda işin taşeronlar tarafından ifa edilmesinden de her zaman sorumlu kalır.

Genel yüklenici genellikle genel tedarikçiyle birlikte komple ekipmanın veya tesisin bir bütün olarak müşteriye teslimine katılır.

Devlet görevi - tüzel kişilerin ve bireylerin çıkarları doğrultusunda eylemlerin gerçekleştirilmesi ve hukuki öneme sahip ve gerçek kişilerle ilgili belgelerin düzenlenmesi için özel yetkili kurumlar (mahkemeler, devlet tahkimi, noterler vb.) tarafından belirlenen devlet usulüne ve miktarlarına uygun olarak toplanan parasal ücretler arazi.

Gayrimenkul değerleme tarihi - Değerlendirildiği tarih.

Dekupaj - Gayrimenkulün değerlemesi ile sigorta piyasasında kalan sigortalı tutar arasındaki fark.

İndirim - Gayrimenkulün değerlendirilmesinde ve yatırım programlarının seçiminde yaygın olarak kullanılan bir yöntem; bunun özü, farklı zamanlarda yapılan yatırımları ve nakit tahsilatları belirli bir süreye getirmek ve yatırım getirisini belirlemektir; gelecekteki bir sermaye akışının bugünkü değerine dönüştürülmesi.

Vicdanlı sahibi - yasal mülkiyetinin yasa dışı olduğunu bilmeyen ve koşullar nedeniyle bilemeyen kişi.

Vekâletname - Bir tüzel kişiye veya bireye verilen, başka bir kişi (asıl) adına işlem yapma veya diğer yasal işlemleri yapma yetkisini tanımlayan bir belge.

Vekaletname geçici niteliktedir, geçerlilik süresi belgenin kendisinde belirtilmiştir. Vekaletname, müdür tarafından iptal edilmesi, tüzel kişiliğin tasfiyesi ve kanunda öngörülen diğer haller nedeniyle de sona erer. Yetki kapsamına göre üç tür vekaletname vardır:

- bir kerelik - belirli bir eylemi gerçekleştirmek için;

- özel - benzer eylemleri gerçekleştirmek için;

- genel veya genel - müdürün mülkünün genel yönetimi, sözleşmelerin imzalanması vb. için.

Sözleşme - mülkiyetin devredildiği, işin yapıldığı veya bir hizmetin sağlandığı taraflar arasında yapılan bir anlaşma. Sözleşme üç zorunlu, sırayla gelişen aşamayı içerir: sonuçlandırma, uygulama ve fesih (sorumluluk), yani mülkiyetle ilgili mülkiyet dışı hak ve yükümlülüklerin kurulması, değiştirilmesi ve feshedilmesi

Sözleşmede ikili ve çok taraflı işlemlere ilişkin kurallar, Medeni Kanun'da yer alan belirli anlaşma türlerine ilişkin kurallarda aksi öngörülmediği sürece, sözleşmeden doğan yükümlülüklere ilişkin genel hükümler uygulanır.

Taraflar, diğer anlaşmaların unsurlarını içeren karma anlaşmaya girebilirler.

Taraflar arasında tüm temel şartlar üzerinde anlaşmaya varılırsa sözleşme geçerli sayılır.

Vatandaşlar ve tüzel kişiler anlaşma yapmakta özgürdür ve bir anlaşmaya girme yükümlülüğünün Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, yasa veya gönüllü olarak kabul edilen bir yükümlülük tarafından öngörüldüğü durumlar dışında zorlamaya izin verilmez.

Sözleşmeye dayalı ilişki, yalnızca sözleşmenin temel şartlarından değil aynı zamanda önceki sözleşmeler, müzakereler ve yazışmalar, taraflar arasındaki ilişkide oluşturulan uygulamalar, iş gelenekleri ve tarafların daha sonraki davranışları da dahil olmak üzere ilgili tüm koşullardan oluşur. Ana sözleşmeyi imzalamadan önce, sözleşmenin konusunun belirlenmesini mümkün kılan ve bu sözleşmenin tüm ön koşullarını içeren bir ön sözleşme yapılabilir.

Hukuki açıdan bakıldığında farklı türde sözleşmeler bulunmaktadır. Örneğin, bir ipotek kredisi sisteminde banka aracılığıyla şu tür sözleşmeler yapılabilir: kredi sözleşmesi, kredi sözleşmesi, gayrimenkul alım satım sözleşmesi, inşaat sözleşmesi.

Anlaşmanın türüne bağlı olarak, tarafların ilişkileri bir dereceye kadar Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatı veya ülkede yürürlükte olan diğer düzenleyici belgeler tarafından düzenlenecektir.

Kredi anlaşması - bir tarafın (borç veren) parayı veya gayrimenkulü diğer tarafın (borç alan) mülkiyetine devrettiği ve borçlunun borç verene aynı miktarda parayı (kredi tutarı) veya eşit sayıda iade etmeyi taahhüt ettiği bir anlaşma. kendisine aynı tür ve kalitede alınan diğer şeyler.

Kredi anlaşması - bir bankanın veya başka bir kredi kuruluşunun (borç verenin) borçluya anlaşmanın öngördüğü miktarda ve şartlarda fon (kredi) sağlamayı taahhüt ettiği ve borçlunun alınan para miktarını iade etmeyi ve faiz ödemeyi taahhüt ettiği bir anlaşma üstünde.

konut kiralama sözleşmesi - bir tarafın - konut sahibi veya yetkili bir kişinin (ev sahibi) - diğer tarafa (kiracıya) içinde yaşamak için mülkiyeti ve kullanımı için bir ücret karşılığında konut alanı sağlamayı taahhüt ettiği bir anlaşma.

Borçlu - diğer tarafın - alacaklının - belirli bir işlemin yapılmasını (bir mülkün devri, iş veya hizmetin yerine getirilmesi, bir borcun ödenmesi) veya belirli bir işlemden kaçınılmasını talep etme hakkına sahip olduğu bir yükümlülüğün tarafı.

Paylaşılan sahiplik - Ortak bir işletmenin katılımcılarından, kolektif sahiplerden veya mirasçılardan birinin talep etme hakkına sahip olduğu gelirin, mülkün ve diğer değerli eşyaların bir kısmı. Ortak bir işletmedeki bir katılımcının kendi kaynaklarıyla, yani parayla katkıda bulunduğu ölçüye özsermaye katılımı adı verilir.

Pazar hacmi - Bu pazarın rakipler tarafından gelişme derecesine, talebin esnekliğine, ekonomik koşullardaki değişikliklere, fiyat seviyelerine, nesnelerin kalitesine ve reklam maliyetlerine bağlı olarak belirli bir gayrimenkul türünün mevcut fiyat düzeyinde olası yıllık satış hacmi .

Konut sektörü - konut inşaatı ve yeniden inşası, mühendislik ve sosyal altyapı yapıları ve unsurları, konut stokunun yönetimi, bakım ve onarımı dahil olmak üzere ulusal ekonomi alanı.

Konut kanunu - konut tesislerinin sağlanması prosedürünü, kullanım ve imha koşullarını, bunların değiştirilmesini ve kullanımının sona erdirilmesini düzenleyen medeni hukukun bir parçası.

Konut derneği - apartman binalarında konut ve konut dışı bina sahiplerinin, apartmanlar arası merdivenlerin, asansörlerin, koridorların, çatıların, teknik bodrumların, konut dışı mühendislik ekipmanlarının, bitişik bölgelerin ve diğer ortak kullanım koşullarının ortak kullanımı için koşulların oluşturulması ile ortaklığı Tüzel kişi olarak kayıtlı alanlar.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

irade - распоряжение гражданина относительно принадлежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней).

Müşteri - юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема, стоимости и качества работ.

Законное владение - фактическое обладание объектом недвижимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое основание, возникающее на основании закона, договора, административного акта или решения суда.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости - расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями по ликвидации объектов недвижимости.

toprak sahibi - юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Земельная парцелла - часть территории, ограниченная на местности и/или на плане: по поверхности земной коры границами земельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и фиксированной глубиной и объемом недр.

arazi kullanımı - пользование земельным участком, установленное законом (совхозы, колхозы).

arazi Yönetimi - законы, правила, нормы купли-продажи, наследования, применения земельных угодий.

aşınma - снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Имущественное право - вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования объекта недвижимости.

Yatırım - долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения положительного социального эффекта; недвижимость, приобретенная для получения доходов или прибыли.

yatırım amaçlı gayrimenkul - собственность (недвижимость), которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т. д.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости - совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Yatırımcı -

- лицо, вкладывающее средства в недвижимость для извлечения дохода;

- держатель закладной, для которого банк осуществляет обслуживание ипотечного кредита.

Altyapı - комплекс хозяйств и служб, обслуживающих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспечения работников строительных предприятий.

Eylemlerin sınırlandırılması - срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Кадастр земельный - систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастровая съемка - геодезические работы по земельному участку, определяющие описание границ землепользователей и межевых знаков, площадь застроенной и благоустроенной территорий, наличие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, наличие или отсутствие споров по границам земельного участка.

Кадастровое землеустроительное дело - совокупность документально оформленных технических, юридических и экономических характеристик земельного участка (объекта недвижимости), являющихся основой для оформления правоустанавливающих документов.

Sermaye yatırımları - инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов предприятия; затраты, в результате которых происходит увеличение основных средств (строительные работы, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и выращивание многолетних насаждений).

Источниками финансирования капиталовложений могут являться: федеральный и местные бюджеты; кредиты банков и других кредитных учреждений; собственные средства юридических и физических лиц; средства иностранных государств, и также иностранных юридических и физических лиц.

kodeks - синтезированный единый законодательный акт, регулирующий какую-либо область общественных отношений.

Кондоминиум - товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

kritit durum - совокупность признаков, характеризующих текущее состояние экономики в определенный период, а также, сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товарные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические показатели.

Коэффициент займа - процентное выражение отношения величины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стоимость определяется как нижняя граница продажной цены или оценочной стоимости).

Коэффициент застройки участка - коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и земли.

alacaklı - заимодавец, юридическое или физическое лицо, предоставляющее взаймы денежные средства либо другие ценности, а также лицо, которому хозяйствующие субъекты задолжали денежные средства.

Likidite - легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значительного колебания цен.

İlan - договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.

Межевание - установление границ землепользования.

belediye mülkü - объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

Муниципальное право - правовое образование в системе права, совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в процессе организации и деятельности местного самоуправления в городах, сельских поселениях и на других территориях.

Муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреждений.

miras - получение на основании родства или по завещанию в собственность объектов недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, драгоценностей и т. д., оставшихся после смерти владельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя.

Emlak -

- юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом;

- единство физического тела - недвижимости и права собственности на него.

Нежилое помещение - помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Незавершенное строительство - показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается "замороженным" на некоторый период времени.

Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям - "омертвляются" ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология.

Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Нематериальные активы - активы, используемые в течение длительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и приносящие доход. Это - права пользования объектами недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии (включая лицензии на определенные виды деятельности), торговые марки и товарные знаки.

Норма амортизации - процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации - отношение рыночной стоимости объекта недвижимости к чистому доходу от ее функционирования.

taahhüt - гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия: передать объекты недвижимости, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия.

Объекты отношений в сфере недвижимости - права на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объекты права собственности - предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально-культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда.

Ограничительные обязательства - ограничительные положения в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обязательства не изменять внешний вид дома, не возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии застройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование освещение и коммуникациями и т. д.

Özellik Açıklaması - отражение недвижимости в регистрационных документах. Оно требуется для определения материального объекта недвижимости, установления границ участка недвижимости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собственника к другому. Описание недвижимости - основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости, и должно точно отражать состав недвижимого имущества с учетом его составляющих.

Seçenek -

- право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях;

- предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях;

- возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства;

- предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Отвод земель - предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативными документами, земель (земельных участков).

Teklif -

- предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации;

- любое предложение заключить договор (в том числе и предварительный), исходящее от одной из сторон.

Оценщик недвижимого имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества

Перевод долга - сделка, вследствие которой с согласия кредитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, принимающим обязательство первоначального должника.

План земельного участка - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана. Бывают контурные, т. е. без изображения холмов, оврагов и т. п., и топографические - с изображением рельефа местности.

План ситуационный - план, показывающий размещение объекта недвижимости в увязке ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а также основные особенности природных условий территории в районе нахождения объекта недвижимости.

Подрядные торги - форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Права на развитие - любые права, оговоренные муниципальными (местными) органами или застройщиком, в части ведения нового строительства.

Doğru - система общеобязательных норм, признанных и охраняемых государством.

sahiplik - полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Arazi mülkiyeti - право лица, имеющего в собственности земельный участок, продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Özel mülkiyet hakkı - право каждого иметь объекты недвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правовая норма - общеобязательное правило поведения в обществе, признанное и охраняемое государством.

Правовой статус - сумма прав и обязанностей, принадлежащих субъекту права.

Bir vatandaşın yasal kapasitesi - способность иметь гражданские права, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражданами.

Bir tüzel kişinin yasal kapasitesi - способность юридического лица иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Girişimci faaliyet - самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования объекта недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, - по месту найма жилых помещений.

Приватизация по конкурсу - приобретение у государства в частную собственность физическими или юридическими лицами объекта приватизации либо права аренды на объект недвижимости, входящего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям конкурса и содержит максимальную цену.

Принципы оценки объектов недвижимости - методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Приобретательская давность - добросовестное, открытое и непрерывное владение объектом недвижимости, как своим собственным, в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом как своим собственным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобретает на него право собственности.

Belgeleri tasarlayın ve tahmin edin - совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т. д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная документация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны - финансовый план, который используется для стоимостной оценки будущих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Промышленная недвижимость - объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Faiz oranı - плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Faiz riski - риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Публичные записи - поддерживаемая государством система документов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов.

İzin verilen kullanım - исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Реверсия - возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

Реестр частной собственности - составная часть реестра собственности, представляющая собой банк данных о собственниках (физических и юридических лицах) и об объектах частной собственности - предприятиях как имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях - на определенной территории.

Imar - совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимости. При этом может осуществляться:

- перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек к зданиям, а при наличии необходимых оснований - их частичная разборка;

- повышение уровня технического оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);

- замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, улучшающие эксплуатационные качества зданий и объектов;

- мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиям территорий.

Kiraya vermek - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

tazmin - восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение объекта недвижимости законному владельцу.

risk - возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор инвестируя в недвижимость не получит ожидаемых доходов

Pazar -

- совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

- сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар;

- совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики;

- система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

- сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов производства.

alıcı pazarı - ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца - ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Самовольная постройка - жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Pazar segmenti -

- совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов;

- часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономическому поведению группой покупателей.

Секьюритизация - выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений является основой для:

- определения размера капитальных вложений;

- финансирования строительства;

- формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

- расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы;

- оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки;

- размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчетность, оценка финансовой деятельности застройщиков и подрядчиков. Кроме того, сметная стоимость определяет балансовую стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

- проект и рабочая документация, включая чертежи, пояснительные записки;

- ведомости объемов строительных и монтажных работ;

- спецификации и ведомости на оборудование;

- основные решения по организации строительства;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы;

- отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

Сметные нормативы - обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей хозяйства.

Сметные нормативы подразделяется на следующие виды: федеральные (общереспубликанские); ведомственные (отраслевые); региональные (местные); собственная нормативная база пользователя.

В совокупности с ч. 4 СНиП "Сметные нормы и правила", содержащей в своем составе основные правила разработки и применение сметной стоимости строительства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Сметные цены - применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние районные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изделия и конструкции; цены на работу строительных машин и механизмов; тарифов на перевозку грузов; ставки заработной платы строительных рабочих; индивидуальные сметные цены; на местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены устанавливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Собственник недвижимости - физическое или юридическое лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объективные права собственности на объект недвижимости.

Социальная норма площади жилья - размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которого осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Стоимость первоначальная - сумма затрат на приобретение объекта недвижимости, которая складывается из затрат на строительно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные работы, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселением при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с содержанием органов технического надзора за капитальным строительством.

Страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула - перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию.

Субаренда - передача части арендованного объекта недвижимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) - собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполнительной государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления.

Схема зонирования - составная часть генерального плана и проектов планировки и застройки населенного пункта, определяющая функциональное назначение территории и отдельных объектов недвижимости.

sörveyör - специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Текущая отдача - отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам.

Sunmak - конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении торгов; закрытый конкурс.

Тендерная документация - документация, разработанная тендерным комитетом и содержащая техническую и коммерческую части. Техническая часть тендерной документации представляет собой:

- описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

- информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта;

- технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении: цены и порядка ее определения; условий и сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источника финансирования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или российской строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.

По усмотрению тендерного комитета в коммерческую часть тендерной документации может быть включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности.

Титульный список - перечень объекта строительства и их характеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на планируемый период, проектная мощность, место строительства, сроки начала и окончания работ).

Товар инвестиционного комплекса - полностью законченные строительством и подготовленные к функционированию (в т. ч. производственному) объекты инвестиционной деятельности.

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости - качественные изменения земли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на земле зданий, сооружений и пр.

Услуга по оценке объекта недвижимости - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Финансирование недвижимости - использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. Принято различать краткосрочное финансирование - в период создания объекта недвижимости и долгосрочное - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Эмитент жилищного сертификата - юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Эскроу - подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскро-услуги. Счета "эскроу" используются также в процессе ипотечного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этика оценщика недвижимого имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки недвижимого имущества

Юридический кадастр - систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.

Yazar: Shevchuk D.A.

İlginç makaleler öneriyoruz bölüm Ders notları, kopya kağıtları:

▪ KBB hastalıkları. Ders Notları

▪ Sosyal istatistikler. Ders Notları

▪ Finansal Yönetim. Beşik

Diğer makalelere bakın bölüm Ders notları, kopya kağıtları.

Oku ve yaz yararlı bu makaleye yapılan yorumlar.

<< Geri

En son bilim ve teknoloji haberleri, yeni elektronikler:

Bahçelerdeki çiçekleri inceltmek için makine 02.05.2024

Modern tarımda, bitki bakım süreçlerinin verimliliğini artırmaya yönelik teknolojik ilerleme gelişmektedir. Hasat aşamasını optimize etmek için tasarlanan yenilikçi Florix çiçek seyreltme makinesi İtalya'da tanıtıldı. Bu alet, bahçenin ihtiyaçlarına göre kolayca uyarlanabilmesini sağlayan hareketli kollarla donatılmıştır. Operatör, ince tellerin hızını, traktör kabininden joystick yardımıyla kontrol ederek ayarlayabilmektedir. Bu yaklaşım, çiçek seyreltme işleminin verimliliğini önemli ölçüde artırarak, bahçenin özel koşullarına ve içinde yetişen meyvelerin çeşitliliğine ve türüne göre bireysel ayarlama olanağı sağlar. Florix makinesini çeşitli meyve türleri üzerinde iki yıl boyunca test ettikten sonra sonuçlar çok cesaret vericiydi. Birkaç yıldır Florix makinesini kullanan Filiberto Montanari gibi çiftçiler, çiçeklerin inceltilmesi için gereken zaman ve emekte önemli bir azalma olduğunu bildirdi. ... >>

Gelişmiş Kızılötesi Mikroskop 02.05.2024

Mikroskoplar bilimsel araştırmalarda önemli bir rol oynar ve bilim adamlarının gözle görülmeyen yapıları ve süreçleri derinlemesine incelemesine olanak tanır. Bununla birlikte, çeşitli mikroskopi yöntemlerinin kendi sınırlamaları vardır ve bunların arasında kızılötesi aralığı kullanırken çözünürlüğün sınırlandırılması da vardır. Ancak Tokyo Üniversitesi'ndeki Japon araştırmacıların son başarıları, mikro dünyayı incelemek için yeni ufuklar açıyor. Tokyo Üniversitesi'nden bilim adamları, kızılötesi mikroskopinin yeteneklerinde devrim yaratacak yeni bir mikroskobu tanıttı. Bu gelişmiş cihaz, canlı bakterilerin iç yapılarını nanometre ölçeğinde inanılmaz netlikte görmenizi sağlar. Tipik olarak orta kızılötesi mikroskoplar düşük çözünürlük nedeniyle sınırlıdır, ancak Japon araştırmacıların en son geliştirmeleri bu sınırlamaların üstesinden gelmektedir. Bilim insanlarına göre geliştirilen mikroskop, geleneksel mikroskopların çözünürlüğünden 120 kat daha yüksek olan 30 nanometreye kadar çözünürlükte görüntüler oluşturmaya olanak sağlıyor. ... >>

Böcekler için hava tuzağı 01.05.2024

Tarım ekonominin kilit sektörlerinden biridir ve haşere kontrolü bu sürecin ayrılmaz bir parçasıdır. Hindistan Tarımsal Araştırma Konseyi-Merkezi Patates Araştırma Enstitüsü'nden (ICAR-CPRI) Shimla'dan bir bilim insanı ekibi, bu soruna yenilikçi bir çözüm buldu: rüzgarla çalışan bir böcek hava tuzağı. Bu cihaz, gerçek zamanlı böcek popülasyonu verileri sağlayarak geleneksel haşere kontrol yöntemlerinin eksikliklerini giderir. Tuzak tamamen rüzgar enerjisiyle çalışıyor, bu da onu güç gerektirmeyen çevre dostu bir çözüm haline getiriyor. Eşsiz tasarımı, hem zararlı hem de faydalı böceklerin izlenmesine olanak tanıyarak herhangi bir tarım alanındaki popülasyona ilişkin eksiksiz bir genel bakış sağlar. Kapil, "Hedef zararlıları doğru zamanda değerlendirerek hem zararlıları hem de hastalıkları kontrol altına almak için gerekli önlemleri alabiliyoruz" diyor ... >>

Arşivden rastgele haberler Akıllı araba video işlemcisi GEO GW5 14.01.2018 Otomotiv görüş kameraları için video işlemcilerinde uzmanlaşan GEO Semiconductor, GW5200 ve GW5400 modellerini tanıttı. GW5200'ün açıklamasında üretici, yüksek görüntü kalitesini vurgular ve GW5400'ün ana özelliği, ADAS işlevlerini uygulamanıza izin veren yerleşik yapay görme işlemcisidir. Yeni video işlemcilerinin güç tüketimi ve maliyetinin, gelişmiş araç içi kamera özelliklerini daha geniş bir araç yelpazesinde kullanıma sunacak kadar düşük olduğu söyleniyor. GW5200, 8 MP'ye kadar olan kameraları destekler ve aynı anda iki sensörden gelen görüntüleri işleyebilir. Dijital sinyal işlemcisi, beşinci nesil eWARP geometri işlemcisi ve çok kanallı HDR biriminin koordineli çalışmasıyla yüksek görüntü kalitesi elde edilir. Video işlemcisi, 145 dB'lik dinamik bir aralık elde etmek için farklı pozlamalarla dört adede kadar görüntüyü birleştirebilir. Zayıf aydınlatma koşullarında elde edilen görüntülerin kalitesini iyileştirmek için gelişmiş gürültü filtreleme araçları kullanılır. İşlemci, LED ışık kaynaklarının titreme etkisini bastırabilir. GW5200'ün tüm özelliklerine sahip olan GW5400, bir görüntü işlemcisine sahiptir. İçinde uygulanan algoritmalar, yaya ve nesne algılama, kör nokta algılama, çapraz trafik uyarısı, sürücü izleme, şeritten ayrılma uyarısı gibi ADAS işlevlerini sağlar. Ayrıca, GW5200 ve GW5400'ün, kullanıcı arayüzünün grafik öğelerini video görüntüsü üzerine yerleştirmenize izin veren bir vektör grafik motoruna sahip olduğuna da dikkat edilmelidir. Uygulamaya bağlı olarak, GW5 ailesi işlemciler bir CAN arayüzü ile donatılmıştır ve ISO 26262 ASIL B ve AEC-Q100 Grade2 spesifikasyonlarının gereksinimlerini karşılar. 7 x 7 mm ve 10 x 10 mm BGA paketlerinde mevcuttur.

Bilim ve teknolojinin haber akışı, yeni elektronik

Ücretsiz Teknik Kitaplığın ilginç malzemeleri:

▪ sitenin Aydınlatma bölümü. Makale seçimi

▪ makale Dudaklar artık giyilmiyor. Popüler ifade

▪ makale Neptün gezegenini ilk keşfeden kimdi ve keşfinin ihtişamını kim elde etti? ayrıntılı cevap

▪ makale Phytolacca yenilebilir. Efsaneler, yetiştirme, uygulama yöntemleri

▪ makale Oksit kapasitörleri test etmek için sonda. Radyo elektroniği ve elektrik mühendisliği ansiklopedisi

▪ makale Güç kaynağı 220/13,8 volt 10 amper. Radyo elektroniği ve elektrik mühendisliği ansiklopedisi

Bu makaleye yorumunuzu bırakın:

Bu sayfanın tüm dilleri

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Ana sayfa | Kütüphane | Makaleler | Site haritası | Site incelemeleri

www.diagram.com.ua
2000-2024